Застройщики Казани заявили об отсутствии сделок по семейной ипотеке, несмотря на брони

Рынок недвижимости падает

Как признались в разговоре с «Реальным временем» крупные застройщики Казани, пока у многих компаний на рынке остается некоторый запас прочности после предыдущего пика продаж, но он не бесконечен.

Собеседник издания высказал опасение, что в случае если высокая ключевая ставка будет сохраняться продолжительное время, а рынку недвижимости не предложат легитимных способов поддержания спроса, то последствия могут быть довольно плачевными, особенно для небольших компаний, которые работают на границе маржинальности.

— Разумеется, завтра все не рухнет, но давайте не будем забывать про известный синдром лягушки в кипятке — никому не хочется свариться заживо, — добавил Галеев. — Мы верим, что в правительстве найдут способ поддержать покупателей жилья. Сегодня много говорят о новых льготных адресных ипотечных программах. В принципе, это тот способ, который способен поддержать рынок, не перегревая его.

За две недели, минувшие с выхода в «Реальном времени» статьи о том, в каких банках все еще можно взять семейную ипотеку, если что-то изменилось, то не в лучшую сторону. Ни один из банков, перечисленных в материале в числе приостановивших выдачу ипотечных кредитов на льготных условиях, ее не возобновил. А те, что предоставляют займы, выставляют неподъемные для большинства потенциальных заемщиков условия.

К примеру, в «МТС-банке» корреспонденту издания сообщили, что предоставляют семейную ипотеку на срок до 30 лет минимум под 20,1% при множестве дополнительных условий. А в «Райффайзен банке» — что семейной ипотеки как таковой у них нет, но на квартиру можно взять кредит на любые цели под 25,5—26,5%.

«Об эффективной ставке говорить невозможно»

Он предупредил, что в 2025 году произойдет дальнейшее снижение объемов ввода жилья, и будет оно очень резким: если по итогам 2024 года ожидается ввод 100—105 млн кв. м жилья, что незначительно меньше, чем в 2023-м (110 млн кв. м), то через год плановый ввод должен составить лишь порядка 50 млн кв. м.

Причиной снижения объемов, в частности, становится снижение объемов проектного финансирования за счет средств дольщиков:

— С привлечением средств граждан строится сегодня 117,8 миллиона квадратных метров, — отметил Стасишин. — С начала этого года запущено 35,8 миллиона квадратных метров жилья. Это те запуски, где покрытие эскроу не превышает, наверное, 20%, а то и меньше. То есть ни о какой эффективной ставке по проектному финансированию в таких проектах говорить невозможно. И такие ковенанты (дополнительные обязательства, которые берет на себя заемщик — прим. авт.), которые установлены, наверное, в договорах проектного финансирования, не сильно-то и позволят корректировать цену вниз.

Деньги из резерва и новые условия

На прошлой неделе российское правительство дополнительно выделило из резерва почти полмиллиарда рублей на 446,9 млрд руб. на субсидирование процентной ставки льготным программам «Семейная ипотека», «Дальневосточная и арктическая ипотека» и «Льготная ипотека». В качестве одной из причин выделения дополнительного финансирования называется повышение ключевой ставки Банка России.

С 22 октября «Сбербанк» возобновил выдачу кредитов по программе семейной ипотеки, приостановленную из-за исчерпания лимита, выделенного банку по госпрограмме. Но поставил новое условие — минимальный первоначальный взнос по таким займам теперь составляет до 50,1%, и лишь в отдельных случаях предполагается возможность сохранить его на прежнем уровне (20,1%).

«Объемы строительства будут кратно меньше»

Высказывания замминистра строительства заставляют всерьез задуматься не только о судьбе рынка жилья, но и всей строительной отрасли, раскрутившийся маховик которой может резко затормозить отсутствие денег, считают эксперты. Тем более в условиях, когда многие банки исчерпали лимиты семейной ипотеки, а другие настолько ужесточили требования к заемщикам, что многие нуждающиеся в жилье семьи просто не подходят под их условия.

Он отметил, что застройщики могут строить жилье и за свой счет — и выставлять его на продажу, но количество денег у них не безгранично, и оно кратно меньше, чем количество денег у банков:

— Надо понимать, что при такой схеме финансирования объемы строительства будут кратно меньше, чем при проектном финансировании. И во многом от ставок по ипотеке будет зависеть, смогут люди купить это жилье, либо не смогут. Сейчас по базовым ставкам мы не наблюдаем хоть сколько-то значимого количества сделок.

Чего ждут банки?

— На данный момент вопрос с лимитами по семейной и IT-ипотеке «подвис в воздухе», и сколько еще ждать, никто не знает, — согласны с коллегами в федеральной девелоперской компании «Талан». — Осталась парочка банков, которые еще могут вывести на сделку, но здесь есть сложности с предоставлением полного пакета документов для одобрения ипотеки: не все, к сожалению, могут подтвердить свои доходы через ПФР.

В компании отметили, есть кулуарные мнения, что коммерческие банки ждали очередного повышения ключевой ставки, чтобы определиться с ипотечными ставками и стратегией предоставления льготных программ, которые должны действовать до 2030 года. И рассказали, что пока компания работает с возможными программами субсидий, траншей, рассрочек, программой трейд-ин. Но прогнозы на будущее давать не рискнули:

— У всех застройщиков есть обязательства по проектному финансированию проектов, а основным драйвером продаж недвижимости является ипотека, так что все в надежде, что рынок скоро стабилизируется.

«Неподъемно для клиентов»

— На сегодняшний день ситуация не самая радужная, тем более постоянно появляются нововведения, которые не играют на руку, — сообщили «Реальному времени» в компании «Унистрой». — По стандартной ипотеке ставки очень высокие, практически 26%, и если даже их субсидировать, то на ежемесячный платеж это не сильно влияет. Что касается семейной ипотеки, то лимиты этой программы у банков практически отсутствуют.

В компании отметили, что на выбор клиентами этого вида ипотеки негативно влияет очень высокий первоначальный взнос — 50% от стоимости квартиры:

— Такая сумма чаще всего неподъемна для клиентов, у них нет ее на руках, поэтому многие клиенты ждут, когда банки выдвинут свои комфортные условия по текущей программе.

В компании также перечислили более актуальные, с точки зрения девелопера, программы кредитования для покупки жилой недвижимости: траншевая ипотека, рассрочка, покупка через жилищно-накопительный кооператив. А еще, добавили, в IT-ипотеке также наблюдается совсем немного сделок.

«У некоторых уже заканчивается срок одобрения кредита»

Она также упомянула, что в банках, где лимиты еще есть, условия выдачи семейной ипотеки ужесточились. Например, ВТБ финансирует ее при первоначальном взносе в 50%. При средней стоимости жилья в Казанской агломерации, составляющей 6 миллионов рублей, заметила Дарчинова, мало семей, которые сразу могут внести 3 миллиона в качестве первоначального взноса.

— Пока есть лимиты также у банка ДОМ.РФ, — отметила она. — Но подход к заемщику там достаточно жесткий, и зачастую не все люди могут получить одобрение на необходимую сумму. Поэтому пока, несмотря на большое количество брони и желание потенциальных клиентов приобрести квартиры по текущим ценам, самих сделок не происходит.

По мнению Антонины Дарчиновой, запущенные проекты в будущем будут введены, застройщики обязаны достроить дома, однако в перспективе ими могут быть приняты решения о сворачивании или отмене запуска части проектов. Спрогнозировать, как и когда это произойдет, сейчас невозможно.

Будущее — за ИЖС?

Максим Николаев рассказал, что для поддержания спроса на рынке действуют программы субсидирования как первоначального взноса, так и ставки — чаще всего это делает застройщик, но снизить первоначальный взнос может и сам клиент (тут есть варианты — например, за счет единовременной выплаты или применяя средневзвешенную ставку).

— А вот ДОМ.РФ не повышал первоначальный взнос, однако все охотнее выдает семейную ипотеку на ИЖС. Это касается и многих других банков — они благосклонны к ИЖС. Есть основания предполагать, что в ближайшем будущем фокус покупателей жилья все сильнее будет смещаться к этому типу недвижимости, — замечает директор СЗ «Тройка».

На субсидирование семейной ипотеки из этих средств будет направлено 142 млрд рублей. Предполагается, что это позволит удержать на плаву льготную ипотечную программу со ставкой 6% для граждан, имеющих детей. На субсидирование процентной ставки по ранее выданным кредитам в рамках «Льготной ипотеки» направят 269,8 млрд.

НедвижимостьЭкономикаФинансыБанки Татарстан СМУ-88СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ДОМКОРЮсупов Искандер Ильдарович