24 августа
Покупатели нежилых помещений в долгострое рискуют потерять недвижимость, за которую заплатили порядка 100 млн рублей
Долгожданное завершение строительства проблемных домов ЖК «МЧС» в Казани избавило от проблем не всех покупателей недвижимости в долгостроях. Как стало известно «Реальному времени», несколько казанцев, купивших в общей сложности почти 1 тысячу кв. метров коммерческих площадей в комплексе, могут утратить права на эти помещения. «Это прецедент — такого, чтобы пробрасывали дольщиков нежилых метров, в Казани еще не случалось», — заявил казанский юрист Константин Амосов. Правообладателем этого имущества может стать Фонд поддержки обманутых дольщиков РТ, который выиграл судебную тяжбу по изъятию коммерческой недвижимости в двух инстанциях.
«Коммерсанты» ЖК «МЧС» пожаловались на «бесправное положение»
На этой неделе казанские «погорельцы» ЖК «МЧС», купившие коммерческие помещения, выступили с требованием восстановить их «нарушенные права» и вернуть недвижимость. За это имущество так называемые владельцы офисов схлестнулись в суде с Фондом поддержки обманутых дольщиков РТ.
В отличие от покупателей квартир в «МЧС» обладатели нежилых площадей не могут претендовать на помощь государства после недавних поправок в 214-ФЗ о долевом строительстве. Отстаивать право собственности на выкупленные квадратные метры они вынуждены в суде. В подготовленном письме в Госдуму покупатели коммерческих площадей «МЧС» пожаловались на «бесправное положение дольщиков нежилых помещений, у которых отбирают полностью оплаченные ими помещения».
— На сегодняшний день с правообладателями нежилых помещений (площадью более 7 кв. м). сложилась тупиковая, несправедливая ситуация, — сообщают авторы письма. — У дольщиков отбирают полностью оплаченные ими помещения и внесенные средства застройщику. Такая ситуация сложилась при передаче проблемных объектов специализированному застройщику «Фонд РТ по защите прав граждан — участников долевого строительства».
Решение о завершении строительства этого дома было принято на федеральном уровне 25 декабря 2019 года. Тогда из бюджетов разных уровней конкретно на этот дом было выделено 1,3 млрд рублей. С этого момента функции застройщика ЖК «МЧС» были переданы Фонду поддержки обманутых дольщиков РТ, а прежний его застройщик — ООО «ФОН» находится в процедуре банкротства.
Почему Фонд поддержки дольщиков судится с дольщиками-«коммерсантами»
После получения статуса застройщика Фонд начал судебную тяжбу с дольщиками нежилых помещений, требуя признать право собственности за ним, сообщил Константин Амосов. По его словам, юристы ФПД исходят из того, что «при передаче проблемного объекта от обанкроченного застройщика к Фонду прекращаются залоговые права кредитора-дольщика на нежилые помещения». Спор идет вокруг имущества общей площадью 1 тысяча кв. м. Судебные процессы идут с несколькими дольщиками, которые заплатили за него около 100 млн рублей, уточнил Амосов.
Фортуна оказалась на стороне регионального фонда — арбитражные суды в двух инстанциях подтвердили правоту его позиции. В ближайшие дни пройдет кассационное рассмотрение по жалобам дольщиков-«коммерсантов», среди которых есть известные личности, и которые, скорее всего, потеряют свои активы.
— Дольщики пока не лишились прав собственности на приобретенные помещения, но уже близки к этому, — сообщил Константин Амосов. По его словам, несправедливость судебных выводов заключается в том, что «смешиваются понятия договора инвестирования и договора участия в долевом строительстве».
— Инвестирование в строительство подразумевает участие в этом проекте, получение инвестором доли прибыли, участие в ее распределении, а также такое лицо наделяется правами и обязанностями инвестора, — пояснил он. — А договор участия в долевом строительстве таких норм и выгод не подразумевает.
Скорее всего, утраченные дольщиками коммерческие площади будут выставлены на продажу, а вырученные средства пойдут на возмещение бюджетных расходов на достройку долгостроев. Оценка рыночной стоимости коммерческих площадей пока не проводилась, сообщили «Реальному времени» в Фонде поддержки обманутых дольщиков РТ.
Между тем, требования дольщиков-«коммерсантов» включили в реестр требований кредиторов обанкроченного «ФОНа», как и положено по закону, поставив их в последнюю четвертую очередь.
— На сегодняшний день именно этих людей поставили на один уровень с профессиональными инвесторами и лишили права получения оплаченных метров в натуре, заведомо не предусмотрев создания реестра по передаче нежилых помещений более 7 кв. м, — заявили проигравшие суды дольщики. — Именно их принудительно отправляют за денежными требованиями в четвертую очередь, зная, что денег никто не получит. Ведь единственное имущество застройщика (ООО «ФОН») — это объекты незавершенного строительства и земельный участок, которые передаются в Фонд. Таким образом, правообладатель нежилых помещений остается один на один с застройщиком-банкротом, у которого фонд забрал абсолютно все активы, включая земельный участок и строящийся на нем объект!
Иван Новиков: «Фонду перешли права на весь объект»
Исполнительный директор Республиканского фонда поддержки лиц, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков (ФПД), Иван Новиков сообщил «Реальному времени», что в доме №2 ЖК «МЧС» в статусе нежилых помещений были признаны 2 227 кв. м. Участники, заключившие на эти площади договоры долевого строительства, включены в реестр требований кредиторов четвертой очереди ООО «ФОН». Соответственно, погашение их требований должно осуществляться от реализации имущества должника и не подпадает под гарантии фонда.
Глава ФПД напомнил, что решение о финансировании достройки дома было принято полтора года назад. На тот момент долгострой находился в низкой степени готовности. Его общая площадь — 60,7 тысячи кв. м. Из них жилые помещения — 28 тысяч кв. м, а остальные площади — отнесены к разряду нежилых и мест общего пользования.
— В настоящее время они [дольщики коммерческой недвижимости] являются кредиторами четвертой очереди ООО «ФОН». В рамках действующего законодательства Фонду перешли права на весь объект, а также обязательства по передаче квартир, парковок и нежилых помещений до 7 кв. м. Все, что останется после завершения строительства у фонда, является его собственностью. Деньги от продажи свободных помещений будут направлены в бюджет, что позволит уменьшить затраты государства на достройку этого дома. Если бы государство не взялось за достройку, то положение дольщиков коммерческих помещений никак бы не изменилось.
Возможность изымать коммерческие помещения площадью свыше 7 кв. м появилась после изменения законодательства — дольщиков нежилых помещений перестали признавать полноправными участниками долевого строительства. «Отсюда и возник прецедент. До сих пор практически в 100 процентах случаев при банкротстве застройщиков — ООО «Свей» (ЖК «Золотая середина»), ООО «Фон-Ривьера» (ЖК «Симфония», ЖК «Молодежный), ООО «ФОН» (ЖК «МЧС» 1-й дом) все правообладатели получили свои нежилые помещения», — подчеркнул Константин Амосов. При этом сейчас подобные проблемы, по его словам, возникли у дольщиков нежилых помещений по всей стране.
Суды выносят решения не в пользу владельцев коммерческих помещений
Эксперт указал, что проблемы у владельцев коммерческих площадей в долгостроях начались в последние 2 года, с внесением поправок в 214-ФЗ о долевом строительстве. В 2020 году был принят уточненный механизм урегулирования этой проблемы — создание ЖСК, куда передаются недостроенные дома. В этом случае владельцы нежилых помещений могли бы вступить в такой кооператив. В случае если дом достраивается региональным фондом, способ защиты интересов владельцев коммерческой недвижимости является самым невыгодным. Ведь тогда долгострой полностью переходит в собственность фонда, конкурсная масса обанкроченного застройщика остается пустой. А значит вернуть деньги очень сложно. «Но все-таки шанс есть, если правообладатель сумеет доказать право залога на недвижимость», — заключил он.
