27 июля
Цены на жилье в Казани, похоже, нашли точку равновесия. Стоимость квадратного метра новостроек второй месяц держится у отметки в 79,5 тыс. рублей
«ДОЛЕВКА» УПАЛА НА 3 ТЫС. КВАРТИР, ЦЕНА «КВАДРАТА» В ШАТКОМ РАВНОВЕСИИ
Самыми неутешительными оказались итоги первого полугодия 2020-го для рынка недвижимости РТ за последние три года. В сравнении с первым полугодием 2019-го число сделок на первичном рынке Татарстана снизилось на 29% (или 3 тыс. квартир), а в сравнении с 2018-м — на 12%. Не лучше ситуация со «вторичкой». По данным управления Росреестра по РТ, относительно первого полугодия 2018-го количество сделок с «бэушным» жильем в Казани упало почти на треть, в Татарстане — на 17%. Ипотека в республике просела на 21%, в Казани — на 19%. В сравнении с первым полугодием 2019-го «вторичка» в РТ потеряла 7%, ипотека — 4%. В общем, все в минусе.
«Апрель и май 2020 года нокаутировали рынок недвижимости, как и другие сферы экономики. Произошло резкое падение количества сделок, — говорит директор компании „Премьер-Недвижимость“ Руслан Садреев. — Роста цены квадратного метра на вторичном рынке до конца года я не ожидаю. На первичном — да, рост возможен, но увеличиваться цена будет по мере готовности объектов».
Что это означает? Гендиректор компании «НЛБ-Недвижимость», глава гильдии риелторов Андрей Савельев ожидает, что в ближайшие три месяца – полгода стоимость квадратного метра повысится на 10–15%. «Это связано с увеличением себестоимости строительства, а также со спросом, который подогревается дополнительным снижением ставок по ипотеке. В плюс рынку недвижимости играют и низкие ставки по банковским вкладам. Люди начали „перекладываться“ в недвижимость», — говорит Савельев.
Вместе с тем цены на жилье в Казани, похоже, нашли точку равновесия. По данным Domofond.ru, стоимость квадратного метра новостроек Казани второй месяц держится у отметки в 79,5 тыс. рублей, т. е. рост в среднем явно остановился. Для сравнения: цена «квадрата» в новостройках в январе составляла 80 тыс. рублей — за полгода упала на полтысячи. Однако по сравнению с 2019-м средняя цена «квадрата» все равно на 7,4% выше — год назад он стоил 74 тысячи.
Но это средняя температура по больнице. В разрезе районов дешевеют новостройки Кировского района — на 4,6% к июню 2019-го. В среднем метр тут стоит 63 тысячи! Зато в остальных районах Казани стоимость растет. Наибольший рост цены квадратного метра зафиксирован в Московском районе — плюс 17,4%, Авиастроительном — плюс 16,4%, Ново-Савиновском — плюс 8,7% к июню предыдущего года.
Число выданных ипотек в Казани за июнь выросло на 24%. В целом по РТ рост — в полтора раза. В сравнении с июнем 2019 года количество ипотечных сделок в РТ за месяц выросло в 1,3 раза
«ПУТИНСКАЯ» ИПОТЕКА КАК ПИЛЮЛЯ ДЛЯ ОТРАСЛИ. ВЫЙДЕТ ЛИ РЫНОК НА ПОКАЗАТЕЛИ 2019 ГОДА?
То, что рынок недвижимости восстанавливается, подтверждают месячные показатели. Число выданных ипотек в Казани за июнь по сравнению с тем же месяцем прошлого года выросло на 24%. В целом по РТ месячный рост — в полтора раза! В сравнении с июнем 2019-го количество ипотечных сделок в РТ за месяц выросло в 1,3 раза. Очевидно, что люди все-таки стремятся зафиксировать «подарок», спровоцированный COVID-19, ведь именно ради поддержки рынка недвижимости президент РФ Владимир Путин и поспособствовал удешевлению ипотеки вплоть до 1 ноября 2020 года.
Спрос есть, сходятся во мнении эксперты. Дальше многое зависит от ситуации с коронавирусом. Возобновятся ли ограничения в случае ухудшения ситуации? Пока этого не произошло, рынок спешит вернуться на круги своя. Удержаться после режима жесткой самоизоляции, когда МФЦ закрыли на две недели и люди сидели по домам, в большей степени помогает программа льготной ипотеки с господдержкой под 6,5%. «Это пилюля для всего рынка недвижимости. В какой-то мере она поддерживает и вторичный рынок — те, кто покупает „первичку“, часто продают „вторичку“, которая тоже находит своего покупателя», — подчеркивает Садреев.
В начале 2020 года, когда угрозу пандемии коронавируса не воспринимали всерьез, было три драйвера развития рынка: сельская ипотека под 2,7%, общее снижение ипотечных ставок, увеличение материнского капитала и выдача его за рождение первенца. Они и сейчас влияют, но не так значительно, как ожидалось. На первое место вышла ипотека с господдержкой под 6,5% годовых. Тем более что при сложении нескольких госпрограмм с предложениями застройщиков и банков процентная ставка опускается до 1–1,5% и ниже. То есть для некоторых категорий граждан доступны ставки европейского уровня, которые уже ближе к «плинтусу»!
Но, как известно, «путинская» ипотека действует только до 1 ноября, продлевать госпрограмму пока не планируют. «Если последняя исчерпает себя, ставку могут дополнительно снизить, чтобы поддержать строительную отрасль, — считает руководитель АН „Счастливый дом“ Анастасия Гизатова. — С учетом сезонности, ограничительных мер, снижения уровня жизни ситуация выглядит нормально. Рынок не замер. Есть спрос как на бюджетные, так и на „космические“ объекты. Отличительная черта этого спроса — разумность и рассудительность».
В июне по сравнению с маем число сделок на «вторичке» РТ выросло на 40%, на «первичке» — на 37%. Но подобное и понятно: после периода самоизоляции люди наконец-то получили возможность покупать квартиры. А вот если сравнить июнь 2020-го с июнем 2019-го, то новостройки РТ ушли в минус на 40%! «Вторичка», наоборот, подросла на 18%. В сравнении с июнем 2018 года июнь 2020-го прибавил по «долевке» 7% и снизил «вторичку» на 4%. Это значит, что в целом июньский пульс рынка недвижимости имеет очень хорошее наполнение. Что бы ни говорили скептики, мечтающие о снижении цен на «квадрат», пока это остается мечтой апокалипсиса.
Гендиректор ГК «ЖИК г. Казани» Эмиль Хуснутдинов рассказал нашему изданию, что первое полугодие для его организации «прошло ровно, снижения продаж не было». «Я думаю, что все будет нормально, пока тренд хороший. Справимся! — отметил он. — Стоимость жилья станет расти, потому что спрос не падает. Да, ипотека с господдержкой хорошо помогает, но немалую роль играет привлекательность Казани. Люди сюда тянутся, хотят здесь жить. Нельзя сказать, что так по всей России. В другой город, может быть, не поедут, а к нам стремятся!»
Это мнение подтверждает статистика. По итогам 2019-го Казань впервые опередила по численности жителей Нижний Новгород, став пятым среди городов-миллионников России. С 2014 по 2018 год внутрирегиональный миграционный прирост населения столицы РТ (разность между числом прибывших и количеством выбывших) составил 11,9 тыс. человек. Межрегиональная миграция дала Казани 12,6 тыс. граждан за пять лет. В город едут — и из районов республики, и из регионов России, и Росстат констатирует прирост населения на 145 тыс. человек за последние полтора десятилетия. Всем этим людям явно надо где-то жить, и подобное не может не поддерживать спрос на казанскую недвижимость.
Вдобавок, по оценкам Савельева, есть спрос и со стороны самого населения. Примерно две трети казанцев нуждаются в улучшении жилищных условий! Понятно, что из них разве что только треть может себе это позволить, а с новыми ипотечными программами возможности у горожан увеличиваются, особенно если учесть остановившийся рост цены «квадрата». Похоже, сейчас — и вплоть до ноября — самое время подумать о покупке жилья.
С завершением «аварийной» программы Госжилфонд РТ сократил объемы строительства жилья почти вдвое — до 273,6 тыс. кв. м, а у республики есть стремление к 2025-му вводить 3,6 млн кв. м жилья ежегодно
УВЕДЕТ ЛИ СОЦИПОТЕКА С РЫНКА МОЛОДЫЕ СЕМЬИ?
Новые шансы улучшить жилищные условия появились и благодаря расширению соципотечной программы для 6 тыс. молодых семей, в том числе внебюджетников. «Конечно, какая-то часть потенциальных покупателей жилья по коммерческой ипотеке смогут воспользоваться программой социальной ипотеки, — считает Садреев. — В то же время соципотечные квартиры строятся в менее интересных местах, чем коммерческие. Первопричину расширения соципотечной программы я вижу скорее в необходимости развития строительной отрасли, выполнения плана ввода жилья».
Напомним, с завершением «аварийной» программы Госжилфонд РТ сократил объемы строительства жилья почти вдвое — до 273,6 тыс. кв. м, а у республики есть стремление к 2025 году вводить 3,6 млн кв. м жилья ежегодно. Такие обязательства Татарстан принял на себя после того, как в стране взяли курс на увеличение объемов строительства с 70–80 млн до 120 млн кв. м, о чем в своем послании говорил президент РФ Владимир Путин. Навскидку для 6 тыс. семей РТ потребуется построить 360 тыс. кв. м жилья — из расчета одна двухкомнатная квартира площадью 60 кв. м на семью. Впрочем, нехитрый подсчет показывает, что подрядчики Госжилфонда способны полностью закрыть потребности молодых семей очень быстро — буквально за два-три года.
На минувшей неделе министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Фарит Ханифов рассказал, что влияние 500 тыс. кв. м, которые ежегодно строил ГЖФ, сдерживало рост цены «квадрата» в коммерческих проектах. «В то же время в последние годы мы не наблюдаем высокого роста стоимости жилья», — сказал чиновник.
Савельев полагает, что новая соципотечная программа никак не повлияет на коммерческое жилье. «Процентная ставка соципотеки не сильно отстает от рыночной. Да, там ниже стоимость квадратного метра, но месторасположение соципотечных объектов не всегда привлекательно, — говорит эксперт. — Например, в Казани такое жилье строится в „Салават Купере“, данное направление не очень популярно по причине сложной транспортной доступности».
Но среди плюсов соципотеки — отсутствие требования страховать жилье и жизнь. Т. к. «путинскую» ипотеку после 1 ноября продлевать не планируют, предлагаемые ГЖФ 7% по-прежнему привлекательны, если устраивает локация квартир и качество самих домов. Что касается цены квадратного метра в домах Госжилфонда с чистовой отделкой (а иначе не бывает), то в Казани она составляет 42,5 тыс. рублей. А коммерческое жилье в Кировском районе, по данным Domofond.ru, в июле стоило в среднем 63 тыс. рублей, причем в черновой отделке.
Гизатова считает, что расширение соципотечной программы в ближайший год не окажет влияния на рынок коммерческого жилья. «Если программа будет сосредоточена в одной локации, то влияние окажется исключительно в зоне аналогичных объектов, — говорит руководитель АН „Счастливый дом“. — Если бы молодым семьям давали сертификаты и они самостоятельно приобретали квадратные метры у любого застройщика или на вторичном рынке, то это однозначно оживило бы рынок». Что-то похожее предлагает республиканская программа «Обеспечение жильем молодых семей в РТ», но ее «капельное» финансирование позволит обеспечить квартирами лишь 250 семей в течение пяти лет. Плюс данной программы как раз в безвозмездности субсидии: она равна 35% цены квартиры, и выбрать ее можно в том числе на вторичном рынке.
За месяц число регистраций сделок с земельными участками в Казани выросло на 74% до 1,3 тыс., а в целом по РТ зафиксировали 5,1 тыс. сделок, что на 36% больше мая и на 38% больше июньского показателя 2019 года
ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ПЕРЕЖИВАЕТ «ВТОРОЕ РОЖДЕНИЕ»
Тем временем самоизоляция кажется слаще на собственной земле. В июне продолжился майский рост спроса на загородную недвижимость и земельные участки. За прошлый месяц число регистраций сделок с земельными участками в Казани выросло на 74% до 1,3 тыс., а в целом по РТ за месяц зафиксировали 5,1 тыс. сделок, что на 36% больше мая и на 38% больше июньского показателя 2019 года. По словам экспертов, именно «коронавирусные» ограничения в последние месяцы повысили интерес горожан к загородному жилью и раскрыли его преимущества перед квартирами. Подогревают интерес к земельным участкам в Казани и ближайших к столице РТ районах и лендлорды, предлагая земли ИЖС в беспроцентную рассрочку без участия банков.
Напомним, загородный бум 2013–2014 годов породил массу проектов вокруг Казани, многие из которых так и остались не очень востребованными. «Загородный рынок „выстрелил“ после пяти лет простоя с низким спросом и ценами, — оценил ситуацию Савельев. — В июне – июле зафиксировали рост цен на загородную недвижимость в пределах 10–15 процентов. Тут две причины: выросший спрос и дорожающий квадратный метр в многоквартирных домах. Продавая вторичное жилье, люди покупают коттедж площадью в полтора раза больше квартиры».
Тему актуализировала не только пандемия, но и намерение властей РТ за счет ИЖС увеличить объемы сдачи жилья в 2020-м. В Татарстане планируют ввести в эксплуатацию на 30% больше площадей в частных домах, чем годом ранее, в том числе, разумеется, и на землях, предназначенных для садоводства. Речь идет о 10 тыс. домовладений! По словам замминистра строительства и ЖКХ РТ Ильшата Гимаева, невзирая ни на что, индивидуальные дома строятся — за полгода жители РТ ввели 800 тыс. кв. м жилья из запланированных 1,3 млн кв. м ИЖС. «Многоквартирное в совокупности пока отстает по вводу жилья», — отметил Гимаев на одном из недавних объездов стройплощадок.
Впрочем, буму сделок с землей могло способствовать начало проекта по строительству платного автобана Москва – Казань. Ясно, что участки вдоль трассы вырастут в цене, а значит, вполне могли оживиться земельные спекулянты.
Последние разрешения, выданные управлением градостроительных разрешений исполкома Казани, датированы концом мая. Если тенденция выжидания продолжится, рынку недвижимости может грозить дефицит
ЗАСТРОЙЩИКИ ДВА МЕСЯЦА НЕ ИДУТ ЗА РАЗРЕШЕНИЯМИ
Не станет ли провал числа сделок в первом полугодии нормой из-за того, что с конца мая на строительном рынке царит затишье с выдачей новых разрешений на возведение многоквартирных домов? Последние разрешения, выданные управлением градостроительных разрешений исполкома Казани, датированы концом мая. А ведь к концу подходит уже июль! Для сравнения: в июне – июле 2019 года в Казани выдали 7 разрешений. Если тенденция выжидания продолжится, рынку недвижимости может грозить дефицит.
«Очевидно, что участники рынка сейчас занимают осторожную позицию, — оценивал ранее такое поведение казанских девелоперов гендиректор ГК „СМУ-88“ Илья Вольфсон. — Сдадим готовое жилье, а потом уже приступим к новому, исходя из ситуации. Хотя документация уже получена, но пока мы, например, откладываем старты новых проектов».
