7 октября
Стоит ли ожидать стабилизации рынка и будет ли расти качество инфраструктуры?
За два года новостройки Уфы выросли в цене в среднем на 30%, констатируют участники рынка. Дорожают квартиры всех классов. При этом наибольший рост зафиксировали в последние несколько месяцев. Так, если под конец 2020 года жилье можно было купить за 64 тыс. руб. за кв. м, то сейчас «квадрат» в среднем стоит 81 тыс. руб. Что спровоцировало взлет цен, какие предложения пользуются наибольшим спросом и стоит ли в ближайшее время ожидать снижения стоимости «первички», разбирался корреспондент «Реального времени».
Цены растут все быстрее
По данным Башкортостанстата, в третьем квартале 2020 года средняя цена квадратного метра в новостройках республики составляла 65,6 тыс. рублей. В 2021 году уже к концу второго квартала это число увеличилось до 73,8 тыс. рублей. Нетрудно подсчитать, что меньше чем за год квадратный метр подорожал на 8,2 тысячи рублей. Разница между теми же периодами 2019 и 2020 годов составила всего 3,6 тысячи, тогда цена выросла с 61,5 до 65,1 тысячи рублей.
В Уфе цены еще выше. По данным различных порталов о недвижимости, цена квадратного метра на первичном рынке недвижимости на сегодняшний день варьируется от 88 тыс. до 93 тыс. рублей за кв. м. При том что в октябре прошлого года «квадрат» в уфимской новостройке оценивался всего в 69 тыс. рублей.
Сегодня однокомнатная квартира в столице Башкортостана в среднем обойдется покупателю в 3,3 млн рублей, за двухкомнатную придется отдать 4,5 млн рублей, а «трешка» стоит 6,6 миллиона.
Дорожает и вторичное жилье. Рост произошел с 71 тысячи в октябре 2020 года до 84 тысяч рублей за квадратный метр в октябре 2021-го. Если же говорить о наиболее востребованных районах Уфы — Кировском, Советском и Октябрьском, то здесь средняя цена квадратного метра вторичного жилья варьируется от 89 тыс. до 91 тыс. рублей. Самые дешевые варианты — в Калининском и Демском районах, где «квадрат» стоит 69—72 тысячи рублей.
Застройщики компенсируют дороговизну стройматериалов
Рост цен специалисты связывают с дорожающими строительными материалами. Чтобы компенсировать затраты на возведение жилья, девелоперы повышают цены, а из-за недостатка новых объектов спроса пока хватает на реализуемые.
Директор аналитического агентства «План А», эксперт строительной отрасли Иван Зорин поделился с «Реальным временем» своим мнением о причинах роста цен. Заметное влияние оказал мировой логистический кризис:
— Рост цен на жилье обусловлен заметным подорожанием стройматериалов, которое возникло в том числе и из-за общемирового логистического кризиса. Из-за массовых задержек поставок подорожали в том числе древесина и металл. Спрос на стройматериалы не уменьшался, а предложение из-за массовых сбоев морских поставок пострадало, что отразилось в конечном итоге на ценах квадратного метра. Через какое-то время логистический кризис должен миновать, а значит, цены на стройматериалы должны будут снизиться.
По мнению Елены Андреевой, ставка по ипотеке на сегодняшний момент не оказывает решающего влияния, она скорее выступает в роли психологического фактора.
— Сейчас у нас на рынке средняя активность, для многих застройщиков со второй половины лета наступил спад. Кто-то связывает это с господдержкой, но на самом деле нет новых проектов. Слишком много покупок было в предыдущие полтора года, и сейчас у нас период накапливания спроса. Скорее всего, активность возрастет, как это обычно бывает, следующей весной. Это стандартная сезонность, стандартная цикличность рынка. Он не может быть постоянно активным. Должны быть периоды накопления спроса.
Цены растут, но качество инфраструктуры под вопросом
Вместе с тем жители Уфы выражают недовольство не только ростом цен на строительном рынке, но и тем, что окружающая новостройки инфраструктура зачастую серьезно отстает в развитии: не хватает парковок, школ и детских садов. Уфимец Тимур Илалов, проживающий в новом микрорайоне «Глумилино-2», даже обратился к Радию Хабирову с просьбой о строительстве школы:
— Район активно застраивается не одним застройщиком, уже тысячи семей проживают там, согласно срокам сдачи объектов, еще не одна тысяча заселится в свои новые квартиры уже в течение года. Застройщики активно используют в своих рекламных акциях скорое возведение всей необходимой социальной инфраструктуры: детский садик и школу перед ЖК «Биосфера». Но при наведении справок в отделе развития Главархитектуры администрации ГО г. Уфа РБ выяснилось, что строительство детского садика уже не планируется, а школа заложена в планах на ввод в 2024 году. Альтернативные варианты в данном микрорайоне просто отсутствуют, а способность принять всех нуждающихся в близлежащие учреждения находится под вопросом. В связи с этим просим вашего содействия в ускорении строительства школы и возможности рассмотрения строительства детского садика, как и планировалось ранее.
В настоящее время в этом районе в эксплуатацию вводятся новые высотки, но нет мест в детсадах и школах уже и в соседних районах. Однако на месте, где по изначальным планам должна была располагаться школа, до сих пор пустырь.
Обладатели квартир в новом жилом комплексе на улице Шафиева жалуются на отсутствие парковочных мест. В проекте новая автостоянка была, но по ходу строительства от нее отказались. В результате жильцы опасаются, что после введения домов в эксплуатацию на улице и в соседних дворах наступит транспортный коллапс.
— Утром выезд стоит в пробках. После заселения «Шервуда» начнется коллапс. А здесь находится больница и ездят кареты скорой помощи! А куда будут ставить свои автомобили жители «Шервуда»? По и так забитым дворам и вдоль дороги. У застройщика одна забота — набить деньгами свои карманы, а на людей наплевать, — возмущается житель этого района Николай Столбов.
Некоторые уфимцы уверены, что заселение домов спровоцирует настоящий взрыв социальной напряженности в микрорайоне, который городские власти никак не пытаются предотвратить.
— На этом месте была платная стоянка. Ее снесли, чтобы построить эти две свечки и набить себе карманы. На Шафиева и так никакой инфраструктуры. Утром и после 16 часов пробка от 40-й школы и даже от 6-й больницы до перекрестка Шафиева — Зорге (ост. «Зорге»). Мест для парковки и так нет. Новые жильцы начнут ставить машины в соседних дворах, где и так мест нет. Начнутся конфликты, — предсказывает Олег Ибрагимов.
Жилье может подешеветь
Однако несмотря на все проблемные вопросы эксперты в сфере недвижимости уверены — жилье продолжит дорожать. Чтобы снизить затраты из-за дорожающих стройматериалов, девелоперы, вероятно, будут заниматься только большими проектами.
— Чтобы получить должную маржу, застройщики будут вводить именно масштабные проекты, за счет масштаба оптимизировать затраты на строительство. Вряд ли стоит ожидать недорогих точечных проектов, — рассказывает руководитель агентства недвижимости Елена Андреева.
Кроме того, рынок диктует повышение спроса на более дешевые варианты с черновой отделкой.
— Ранее мы предполагали, что рынок будет идти в сторону чистовой отделки, включая дизайн-проекты и меблировку, но сейчас из-за фактора себестоимости получается наоборот — рынок возвращается к черновой отделке, — замечает Елена Андреева.
Отсутствие большого числа новых проектов — еще один из факторов, который способствует росту цен в долгосрочной перспективе. Новости о предстоящей массовой застройке Забелья, по мнению эксперта, пока еще слишком отдаленная перспектива для оказания эффекта воздействия на динамику цен.
— Это пока только новости. Это не случится очень быстро. Это перспектива, может быть, даже не пяти, а десяти лет, для этого там еще будут создаваться коммуникации. Это все равно не черта Уфимского полуострова. Это приведет к тому, что там квартиры будут выставляться, может быть, по цене чуть ниже, чем в городе.
