5 декабря
Группа компаний подняла цену на торгово-офисный центр в жилом комплексе в Казани после начала СВО
Как стало известно «Реальному времени», казанская девелоперская компания UD Group пытается выручить 290 млн рублей за трехэтажный торгово-офисный центр в жилом комплексе «Дружба». До начала специальной военной операции России на Украине он стоил на 30 миллионов дешевле. В компании говорят, что продают непрофильные активы, чтобы погасить кредиты на финансирование новых проектов. Тем временем, по мнению экспертов, инвестиции в коммерческую недвижимость по-прежнему не менее надежны, чем в жилую: это ликвидный и постоянно растущий в цене актив.
На 30 миллионов дороже
Девелоперская компания UD Group почти год пытается продать трехэтажный коммерческий блок в стилобате жилого комплекса «Дружба» в Казани. Объект в компании называют торгово-офисным центром и утверждают, что он заполнен арендаторами на 100%. Однако в описании на сайте группы указано, что «в здании чистовая отделка, поэтому арендаторы могут сразу приступить к работе. На первом и втором этаже располагаются торговые площади, третий оборудован под офисы».
Торгово-офисный центр «Дружба», расположенный по адресу: Сибирский тракт, 13, на первых трех этажах одноименного жилого комплекса, был выставлен на продажу еще в начале февраля этого года. Собственник оценил его тогда ровно в 260 миллионов рублей, то есть на 30 миллионов, или 11,5%, дешевле, чем сегодня. Интересно, что официальная величина инфляции, по данным ЦБ, составляет 12,63%.
Общая площадь торгово-офисного центра, согласно объявлению, 2 620 кв. метров, из которых 2 126 «квадратов» — площадь, пригодная для аренды. Среди арендаторов в ТОЦ — супермаркет Spar, магазин цифровой и бытовой техники DNS, магазин «Любимый книжный» и так далее.
Чтобы погасить кредиты на новые проекты
Торгово-офисный центр построен в 2014 году. Объект оснащен системой кондиционирования и вентиляции, пожарной сигнализацией и пунктом охраны. Кроме того, в здании ведется видеонаблюдение.
Среди преимуществ торгово-офисного центра продавец указывает расположение на первой линии и высокий автомобильный трафик. Кроме того, прямо перед зданием имеется парковка, правда, всего лишь на 50 машино-мест. Впрочем, вся эта инфраструктура работает в основном для жильцов комплекса, которые пользуются подземной парковкой ЖК, попросту не имея других вариантов: пятно застройки и сам район расположения ЖК «Дружба» не предполагают удобной транспортной инфраструктуры.
Причины продажи торгово-офисного центра в объявлении не указаны. Финансовые показатели работы объекта продавец тоже предпочел не указывать. В ответ на запрос «Реального времени» о причинах продажи объекта в компании сообщили, что UD Group привлекла кредиты на покупку земельных участков под строительство 270 тыс. кв. м жилья в Екатеринбурге и вырученные от реализации средства будут направлены на частичное погашение займа. Согласно данным из открытых источников, у связанных с UD Group компаний есть кредиты перед ВТБ более чем на 2 млрд рублей.
Как выяснило «Реальное время», покупка двух участков в 4 га и 5 га казанской девелоперской компании обошлась почти в 2,8 млрд рублей. Один из участков находится в центре Екатеринбурга, второй — в одном из районов города, расположенном недалеко от реки Исети. Разрешения на возведение первых домов казанцы уже получили.
Арендовать или покупать?
На рынке коммерческой недвижимости Казани сегодня можно найти самые разные предложения от продавцов. Объявления начали появляться с начала 2022 года — сегодня на одном из ресурсов имеется почти 150 предложений по продаже коммерческой недвижимости свободного назначения в столице республики. Стоимость зависит от местоположения объекта продаж и его площади: разбег стартует от 1,7 млн рублей за 24,7 кв. метра в ЖК «Южный парк» и заканчивается ценой почти в 850 млн рублей за деловой центр премиум-класса площадью 3,4 тыс. кв. метров в центре города.
Так, например, в прошлом месяце в столице Татарстана выставляли на продажу административное здание по Чистопольской, 9б за 110 миллионов рублей, трехэтажное офисное здание за 75 миллионов рублей по адресу: улица Габдуллы Тукая, 62, офисное помещение класса B+, расположенное почти в центре Казани — на улице Масгута Латыпова, 24, за 51,5 миллиона рублей, на торги выставлен комплекс гостевых домов «Фата-Моргана» общей площадью 1 500 кв. метров.
По мнению экспертов, бизнесменам стало выгоднее покупать, нежели арендовать офисное помещение. Инвестиции в коммерческую недвижимость, по их словам, не менее надежны, чем в жилую: это ликвидный и постоянно растущий в цене актив.
По ее мнению, если у ТОЦ в ЖК «Дружба» полная заполняемость по рыночной арендной ставке, а 2,1 тыс. кв. метров — это полезная площадь, и если брать во внимание налоговые схемы к концу года, то цена на этот объект коммерческой недвижимости приемлемая. Тем более местоположение здания хорошее и сам объект интересный. К тому же если в нем работают гарантированные арендаторы и нет никаких предпосылок для расторжения договоров, то объект стоит купить — вне зависимости от ситуации. На качественные предложения сегодня довольно высокий спрос.
Если рассматривать этот коммерческий блок в стилобате просто как краткосрочную инвестицию, то сейчас ситуацию для такого вида капиталовложений вряд ли можно назвать благоприятной, но если стоит вопрос о НДС, то да, считает Гизатова: «Сегодня на рынке коммерческой недвижимости Казани как таковой средней цены нет, — отмечает риелтор, — стоимость объекта складывается из множества показателей, в первую очередь его доходности, финансовых показателей, сколько и кто сейчас там сидит. Если предложение качественное, то однозначно — покупка, а если нужно лишь временно перебиться, то выгоднее воспользоваться арендой площадей».
По мнению еще одного известного столичного риэлтора, главы АН «РеАгентство» Юрия Чикирова, повышение цены ТОЦ на Сибирском тракте, 13, скорее всего, вызвано желанием собственника выжать максимум из этого коммерческого объекта, а с учетом того, что UD Group намерена строить жилье в других регионах, продажа этого объекта — этот вовлечение средств в более доходный вид бизнеса — девелоперство, поскольку арендный бизнес имеет более консервативную доходность.
Он подчеркнул, что спрос на коммерческую недвижимость в Казани сейчас довольно избирательный и в нем существуют два полярных мнения: «Согласно одному, продают недвижимость и выводят деньги сейчас только умные, а согласно другому — лучше недвижимости для инвестиций и сохранения капитала ничего не придумано. В то же время московские и питерские девелоперы говорят, что все ждут падения рынка, но его не будет, держаться текущий уровень цен по продажам недвижимости будет по крайней мере еще 2—3 года, но вполне может и вырасти. Думаю, покупатель на ТЦ однозначно найдется, тем более что есть интерес федеральных компаний к казанскому рынку коммерческой недвижимости. Здесь есть торговые площади, квазиплощади, которые им интересны.
Он отметил, что такие объекты сегодня востребованы в Казани, тем более хороших, качественных объектов по состоянию, арендному потоку, локации сегодня не так много, а это предложение — именно тот эксклюзивный объект, который сочетает в себе все эти характеристики.
— Если говорить о том, насколько сегодня благоприятны условия для инвестиций в коммерческую недвижимость или стоит подождать падения цен, то я считаю, что стоимость квадратного метра дешеветь не будет, только если есть какая-то острейшая необходимость, серьезная проблема. А когда собственник чувствует себя достаточно комфортно, я не вижу оснований для снижения. Любое строительство сегодня — это история удорожания, себестоимость квадратного метра обходится от 80 до 100 тысяч рублей с учетом стоимости земельного участка, который последние несколько лет в цене только растет. Сегодня 100 кв. метров земли могут стоить и 3 млн, и 8 млн рублей. Как известно, свободной земли все меньше, а интересных локаций еще меньше, а планы застройщиков, девелоперов тоже только растут, соответственно, все это не может не отразиться на конечной стоимости.
