У пустыря над станцией метро «Площадь Тукая» в Казани оказалось двойное обременение

Как стало известно «Реальному времени», казанская компания «Капар», принадлежащая предпринимателю Александру Лукоянову, отказалась от идеи строительства гостиницы над станцией метро «Площадь Тукая» в столице Татарстана. Выиграв в 2019 году на аукционе право аренды земельного участка в 30 соток на улице Петербургской, 16 под размещение объектов гостиничного сервиса, она столкнулась с тем, что у этих «квадратов» двойное «обременение»: мало того, что действуют ограничения исторического центра, так участок еще находится в охранной зоне МУП «Метроэлектротранс». После ряда экспертиз компания сослалась на то, что капитальное строительство на этой территории невозможно, и отказывалась оплачивать аренду. Судебная экспертиза не была столь категорична — возвести гостиницу можно, но надлежит разработать проект «с конструктивным и объемно-планировочным решением». В итоге с несостоявшегося отельера, у которого в октябре истекает срок аренды земли, КЗИО взыскало свыше 15 млн рублей долга, а также 1,6 миллиона пени.

В историческом центре и охранной зоне метрополитена

Арбитражный суд Поволжского округа вчера поддержал Комитет земельных и имущественных отношений Казани, взыскивавших с ООО «Капар» свыше 15 млн рублей долга по арендной плате. Согласно материалам арбитража, эта компания на аукционе в июле 2019 года получила право аренды 30,9 сотки земли в самом сердце города — на улице Петербургской, 16, «под размещение объектов гостеприимства». Договор подписали на три года с небольшим: до 27 октября 2022 года. Прямо напротив расположен ТЦ «Республика», а сбоку — гостиница «Европа».

Согласно базе данных «СПАРК-Интерфакс», казанское ООО «Капар» зарегистрировано 13 лет назад. Директор, он же владелец — Александр Лукоянов. Заявленный вид деятельности — консультирование по вопросам коммерческой деятельности и управления. Среднесписочная штатная численность — один человек. В 2021 году ООО «Капар» получило 540 тыс. рублей убытка. Однако, у Лукоянова есть две другие, вполне успешные компании: ООО УК «Капитель» (управляет недвижимым имуществом) и ООО «Ямар» (занимается арендой и управлением собственным или арендованным имуществом).

Компания «Капар», заполучившая выгодный лот, так ничего с ним сделать и не смогла. Ее владелец столкнулся с тем, что у полученных им в пользование «квадратов» двойное «обременение»: мало того, что действуют ограничения исторического центра, так участок еще находится в охранной зоне метрополитена. Арендатор после проведенной экспертизы утверждал, что строительство на этой земле не вполне реалистичная затея. В частности, «Капар» привлек специалистов КГАСУ, которые заявили о том, что «строительство проектируемой гостиницы над существующей станцией метро «Площадь Тукая» невозможно».

Компания Лукоянова также отмечала, что изменить характеристики объекта никакой возможности также нет, так как участок для стройки расположен на территории исторического поселения. По мнению предпринимателя, в совокупности все это привело к тому, что полученную землю невозможно использовать по независящим от него причинам.

Проект с конструктивным и объемно-планировочным решением

Лукоянов, который арендовал землю с «сюрпризом», не горел желанием оплачивать ее аренду. Учрежденное им ООО утверждало: в аукционной документации не было сведений о том, что строительство на передаваемом в аренду участке невозможно. Но суд этот довод отклонил, отметив, что как в извещении о проведении аукциона, так и в самом договоре аренды указаны ограничения прав на земельный участок. В том числе говорится и о том, что надел расположен в охранной зоне метрополитена. В частности, на нем находятся подземные конструкции метро. А значит, любые «строительные намерения» подлежат обязательному согласованию с МУП «Метроэлектротранс».

Комитет земельных и имущественных отношений Казани подал на арендатора в суд. По ходатайству компании Лукоянова была назначена судебная экспертиза. Ее поручили ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» из Санкт-Петербурга. Сотрудник последней Роман Панкратов заключил, что «текущие нагрузки на колонны и балки перекрытия станции метрополитена не превышают допустимые показатели» и сами «строительные конструкции метрополитена находятся в исправном состоянии».

Его вывод был такой: для возведения на этой земле капитальной постройки требуется разработать проектную документацию с конструктивным и объемно-планировочным решением. Требованиям к проекту была посвящена исследовательская часть заключения. В материалах арбитражного дела они не раскрыты. В противном случае, сделал вывод специалист, строительство на этом участке невозможно. Одним словом, по мнению суда, предприниматель не доказал, что разработать проект, который позволил бы построить на этом участке гостиницу, невозможно. В итоге КЗИО взыскал с ООО «Капар» свыше 15 млн рублей задолженности по арендной плате, а также 1,6 млн рублей пени.

На просьбу «Реального времени», переданную через представителя, прокомментировать ситуацию Лукоянов не откликнулся. Сам же сотрудник УК «Капитель», будучи в курсе этой истории, заметил: «Вопрос даже не в многочисленных согласованиях, а в том, имеем ли мы право вообще там строить?» На напоминание о том, что участок был предназначен городом для этих целей, он сказал: «Вот и поинтересуйтесь, почему такую землю передают в аренду под застройку».

«Любой инвестор, который заходит в центр города, должен понимать, что это семь кругов ада»

Заместитель гендиректора компании «А-Девелопмент» Владимир Шайхиев говорит: «С точки зрения локации объект действительно очень классный. И в плане выбора вида деятельности он очень подходит под гостиницу: центр города соответствует предприятию такого профиля. Другой вопрос, что есть охранная зона метро. Соответственно, технически нет возможности строить».

Эксперт уверен, что в этом случае обозначилась проблема детального изучения самого земельного участка: «Ограничения же наверняка появились не после того, как арендатор заключил договор. К сожалению, по всей видимости, это недоработка команды предпринимателя, которая не придала значения подобным вещам. Например, таким, как ограничение по строительству в зоне метрополитена». И такие «проколы» участники аукционов, по замечанию собеседника нашего издания, допускают довольно часто: «Приобретают, казалось бы, крайне привлекательный объект, а потом обнаруживают «скелет в шкафу».

Шайхиев констатирует, что проекты в центре города в целом реализовать очень сложно: «Во-первых, все объекты, которые входят в зону кольца Кремлевского ансамбля, обращают на себя пристальное внимание президента республики. Во-вторых, очень много охранных обязательств по землям, на которых находятся старые разрушенные здания». «То есть любой инвестор, который заходит в центр города, должен понимать, что ему предстоит пройти семь кругов ада, начиная от разработки проектной документации и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию».

— Пандемия закончилась. Нынешние события с точки зрения турпотока никаких препятствий не несут. Для многих наших соотечественников альтернативой выезду за границу стал внутренний туризм. Поэтому новая гостиница как проект имеет место. Тем более если иметь в виду улицу Петербургскую. На мой взгляд, все дело только в ограничениях, — делает вывод заместитель гендиректора компании «А-Девелопмент».

«В центре высокая плотность гостиниц, но если говорить о новой, все зависит от бизнес-модели»

— В принципе, в центре достаточно высокая плотность гостиниц, потому что они востребованы у туристов, — отметила в комментарии «Реальному времени» исполнительный директор Ассоциации отелей Казани и Татарстана Александра Юшутина. Из крупных на улице Петербургской она назвала «Шаляпин палас отель» и «Гранд отель», отель «Регина», который «начинается прямо там, где находится пешеходный переход». Кроме того, из числа участников ассоциации здесь располагаются «Биляр палас отель» и «Сулейман палас отель», отель «Европа», а также «Парк отель», «отметившийся» также и на улице Островского.

— Там уже есть отели на разные сегменты постояльцев и в совокупности хороший номерной фонд. Но, в принципе, если бы открыли новую гостиницу, просчитав бизнес-модель, то почему бы и нет. У каждого отеля своя концепция и свои гости. Например, в «Биляре», оформленном в национальных мотивах, есть залы для различных мероприятий. Конференц-залы предусмотрены и в «Сулейман паласе»: его любят и простые туристы, и деловые мероприятия проводить можно. В «Регине» есть бюджетное размещение, и сам этот отель, находящийся на улице Петербургской, достойная «тройка» и т.д., — охарактеризовала Юшутина. — Конечно, там проходит метро: возможно, для нового строительства это вызывает какие-то трудности. Но вообще, все зависит от того, смотря какой отель предполагается возвести, — говорит она.

В мае, напомнила собеседница «Реального времени», заполняемость казанских отелей была высокой. Данные по июню пока не проанализированы, хотя навскидку все тоже выглядит неплохо: «В кремле, например, с самого утра очень много туристов. Хотя есть и поток экскурсантов без ночевки в нашем городе».

Любовь Шебалова

Недвижимость Татарстан Казанский государственный архитектурно-строительный университет Метроэлектротранс г. Казани Комитет земельных и имущественных отношений ИКМО г.Казани