7 марта
Пока Казгорисполком судится с «разукрупнятелями квартир» в новом жилом фонде, предприимчивые граждане начали раскраивать полногабаритные «сталинки» на мини-студии. В материале «Реального времени» — о новом витке бизнеса на «смарт-квартирах», его подводных камнях и проблемах собственников домов, которые этот бизнес выбирает.
Незаконная перепланировка втайне от соседей
В «Реальное время» обратились собственники дома №5 на улице Маленькой, расположенного в самом центре Казани, в двух шагах от остановки общественного транспорта «Улица Абжалилова». Обитатели уютной тихой «сталинки» обнаружили на «Авито» объявление о продаже квартир-студий площадью 17 кв. м на первом ее этаже и, зная, что таких квартир в их доме нет, заподозрили неладное. Позвонив по объявлению под видом покупателей, они выяснили, что трехкомнатную квартиру №21 на первом этаже вот-вот превратят в четыре «смарт-квартиры», выкроив в каждом помещении санузел и кухонную зону. А собственник будущих студий заверил, что к апрелю 2024 года в них уже можно будет заезжать и жить.
На просьбу жильцов, изображавших потенциальных покупателей, представить проект перепланировки, продавец переслал в мессенджере схему, иллюстрирующую расположение в «смарт-квартирах» жилых зон и санузлов.
— Сейчас в этой квартире вовсю идет перепланировка, — рассказала «Реальному времени» жительница дома Ирина Белоусова. — Она ни с кем не согласована, производится без проекта, незаконно и тайно от жильцов. Мы подходили к собственнику квартиры, и он сказал, что просто делает ремонт и будет там жить. Но объявления-то свидетельствуют о другом!
Жильцы категорически против превращения полногабаритной трехкомнатной квартиры в четыре «смарт-квартиры», поскольку инженерные коммуникации сталинского дома 1957 года постройки вовсе не рассчитаны на дополнительную нагрузку. Кроме того, как они полагают, при перепланировке не будет обеспечена вентиляция дополнительных трех кухонных зон и санузлов, а это грозит как минимум появлением в доме плесени.
«Мы не единственные»
«Жильцы соседних квартир физически ощущают вибрации при проведении работ по демонтажу в квартире №21, — перечислили свои проблемы жильцы дома в заявлении в прокуратуру Вахитовского района. — В данной квартире будут [установлены] четыре электроводонагревателя и четыре электрические плиты, которые создадут дополнительную нагрузку на электросети, увеличение мощности сверх нормативного может привести к оплавлению проводов и, как следствие, к возгоранию. Система водоснабжения нашего дома также не рассчитана на такое количество водопотребляющих устройств в одной квартире, при такой нагрузке вода до соседей с верхних этажей данного стояка поступать не будет, с учетом того, что напор воды в часы пик и без того слабый. Подвести вытяжную вентиляцию ко всем четырем новым кухням не представляется возможным и не запланировано собственником квартиры №21, следовательно, все запахи от готовки во всех четырех «студиях» данной квартиры будут распространяться по всему дому, нарушая права соседей. Также четырехкратное увеличение количества мест приготовления пищи в рамках одной квартиры ведет к антисанитарии и распространению тараканов. Помимо данных проблем, непонятно, что будет с газоснабжением».
Те же самые доводы они изложили в обращении в Госжилинспекцию, подчеркнув, что без соответствующих расчетов проектировщиков и согласований вышестоящих инстанций перепланировка может привести к нарушению целостности дома. И предупредили надзорные органы, что если не получат от них содействия в решении своей проблемы, то обратятся к раису Татарстана и прокурору республики, а также в Генеральную прокуратуру.
Больше всего жильцов дома №5 пугает, что перепланировка квартиры делается очень быстро. Они обратились в прокуратуру и Госжилинспекцию, но регламент отводит им на ответ 30 дней, а за это время перепланировку могут завершить и студии продать — и неизвестно, как удастся решить вопрос с новыми собственниками, дело может затянуться, а потом и вовсе застопориться.
— В Госжилинспекции нас «утешили» — сказали, что мы не то что не единственные, а напротив, туда чуть ли не каждый день обращаются собственники домов с такими же проблемами, — закончила рассказ Белоусова.
«Реальное время» обратилось в Госжилинспекцию РТ за комментарием по поводу перепланировки в «сталинке», ответ будет опубликован по получении.
Риск — на покупателе
В день подготовки статьи объявление на «Авито» о продаже квартир-студий в доме №5 на улице Маленькой уже не открывалось. О том, что оно существовало и студии предлагались по цене от 3,4 млн рублей, свидетельствуют лишь скрины, предусмотрительно сделанные жильцами дома. Зато на сервисе осталось другое объявление, также обнаруженное соседями владельца злополучной квартиры, — о продаже готового арендного бизнеса по этому адресу.
Позвонив туда под видом покупателя, «Реальное время» выяснило, что владелец готов продать бизнес, но сдавать помещения в аренду можно будет месяца через полтора, когда закончится ремонт.
— Перепланировка пока не согласована, — ответил представитель продавца на вопрос о наличии разрешительной документации на «смарт-квартиры». — Квартира сейчас в ипотеке, поэтому узаконить переделки мы не можем. Но в дальнейшем, если вам потребуется, ее узаконить будет можно, потому что как таковых перепланировок нет и нет оснований для запрета на перепланировку.
— Вы хотите сказать, что на момент приобретения бизнеса вы не сможете предоставить необходимую документацию? — уточнило «Реальное время». — Эта недвижимость будет продаваться как одна квартира?
— Да, все верно, — подтвердил представитель продавца, что этот риск ложится на покупателя «бизнеса».
А исполком против!
Как ранее писало «Реальное время», в исполкоме Казани считают такие перепланировки незаконными и «согласно распоряжению руководителя Исполнительного комитета г.Казани от 24.11.2023 №7956р «О мерах по недопущению нарушения норм действующего законодательства» при рассмотрении документов по согласованию проведения переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в многоквартирном доме в случае выявления в представленных документах признаков реконструкции, в том числе в случае, если в результате перепланировки образуются самостоятельные объекты недвижимости, районные администрации обязаны не допускать принятия решений о согласовании перепланировки и переустройства жилых помещений».
Между тем Советский райсуд уже четвертый месяц рассматривает два иска Администрации Советского района по аналогичным делам, и пока тяжба далека от завершения. По одному делу судом назначена экспертиза, по второму — ответчиком подан встречный иск.
Точка зрения городских чиновников на последствия дробления квартир на студии совпадает с точкой зрения протестующих против этого жильцов: «При проектировании и строительстве многоквартирного дома общедомовые коммуникации проектируются с учетом определенного количества квартир. При увеличении их количества нагрузка на коммуникации увеличивается, что может привести к преждевременным нарушениям их целостности».
«Это схематоз, где пострадавшие — и покупатели, и их соседи»
— Мне жалко жителей сталинок — эти дома, в отличие от хрущевок и новых домов, таких перепланировок просто не переживут, — говорит о перепланировках с целью создания смарт-квартир руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. — У собственников таких домов есть только один способ защитить свое имущество — брать в союзники исполком, выходить в суд с иском о незаконной перепланировке и просить суд немедленно наложить обременение на этот объект недвижимости.
Предложения о продаже таких квартир либо арендного бизнеса она назвала «схематозом»:
— Сделка оформляется, как правило, нотариально, а люди не до конца понимают, что они приобретают не квартиру, а долю в квартире, и не дают себе отчета, на какие проблемы они себя обрекают, — добавила Гизатова. — Есть уже несколько примеров, в частности в Авиастроительном районе Казани, когда такие перепланировки были признаны судом незаконными. В результате, как когда-то в ситуации с таунхаусами, которые массово потом сносили, пострадали интересы не тех, кто осуществил незаконную перепланировку, а покупателей таких квартир, которым никто вовремя не подсказал, чем опасна покупка такой студии, и их соседей. Я убеждена, что эту практику нарушения можно и нужно остановить твердой рукой исполкома.
ПроисшествияНедвижимостьОбществоВласть Татарстан Администрация Советского РайонаИсполнительный комитет города КазаниГород КазаньТыгин Александр ВасильевичГосударственная жилищная инспекция ТатарстанаВерховный Суд Республики ТатарстанПрокуратура Республики Татарстан
