17 октября
Банковский аналитик Максим Осадчий — о том, почему стимулирование популярного ипотечного инструмента чревато кризисом
На этой неделе президент России Владимир Путин продлил действие льготной ипотеки на приобретение жилья в новостройках до 1 июля 2021 года. Между тем, еще в июле в федеральном Минфине и очень осторожно в Центробанке начали говорить о возможном ипотечном кризисе в стране из-за субсидирования ипотечного кредитования. О том, возможен ли такой кризис, в интервью «Реальному времени» рассказал банковский аналитик Максим Осадчий.
«Гораздо менее опасной идеей было бы расходовать эти деньги на помощь многодетным семьям»
— Максим Станиславович, еще в июле заместитель министра финансов Алексей Моисеев и другие чиновники заговорили о возможности ипотечного кризиса в России — причиной его они называли льготную ипотеку под 6,5%, действующую с апреля этого года и набравшую приличные обороты. Вы разделяете эти опасения?
— Действительно, льготная ипотека в России развивается очень активно — на эту программу приходится более 90% всех кредитов на новостройки, уже выдано более 220 тысяч кредитов на 630 миллиардов рублей. Но почему этот рост вызывает тревогу? Потому что кризис, вызванный эпидемией, никуда не делся; вторая волна может его усилить.
Кризис способствует росту безработицы и снижению доходов населения. Лишившиеся доходов заемщики будут не в состоянии обслуживать свои обязательства даже по льготной ипотеке. И если не удастся ослабить вторую волну эпидемии и дело дойдет до повторного локдауна, последствия будут печальными как для банков, работающих на рынке льготной ипотеки, так и для заемщиков.
Конечно, в случае локдауна власти могут продлить кредитные каникулы, но это лишь замедлит приближение вала плохих долгов. Стимулирование ипотеки, нацеленной на людей с низким уровнем доходов, в условиях кризиса чревато ипотечным кризисом, аналогичным кризису subprime в США. Так что решение о продлении программы представляется ошибочным. Экспансия льготной ипотеки в условиях кризиса подобна расширению порохового склада во время пожара.
Гораздо менее опасной идеей для власти было бы расходовать деньги, выделяемые на субсидирование процентов по льготной ипотеке, на помощь многодетным семьям, не способным обслуживать действующие ипотечные кредиты.
Льготная ипотека в России развивается очень активно — на эту программу приходится более 90% всех кредитов на новостройки, уже выдано более 220 тысяч кредитов на 630 миллиардов рублей
— Можно ли говорить, что «наверху» начали понимать эту опасность и поэтому на неделе, как мы знаем, президент Путин продлил период льготной ипотеки не до конца 2021 года, а лишь до 1 июля?
— Думаю, сокращение срока связано не с осознанием угрозы кризиса, а с ростом дефицита бюджета: не хватает денег и на эти субсидии.
Что нужно делать государству в условиях кризиса на рынке ипотеки? Нужно помогать заемщикам, которые из-за эпидемии и кризиса лишились работы или существенной части своих доходов, особенно многодетным. Надо помогать тем заемщикам, кто уже пострадал из-за кризиса, а не загонять людей на минное поле льготной ипотеки.
«Льготная ипотека крайне выгодна банкам, недаром процент одобрения заявок по ней гораздо выше, чем по обычной»
— Кто лоббировал идею льготной ипотеки?
— Госкорпорации, госбанки, а также крупные застройщики. Конечно, государственные субсидии стимулируют строительство жилья, но повторяю — в условиях кризиса это стимулирование опасно. Риски накапливаются и растут. Хотя пока они не настолько велики, чтобы можно было ожидать кризиса на рынке ипотеки в ближайший год.
— Насколько серьезно стоит относиться к опасениям, что продление льготной ипотеки поднимет цены на жилье вследствие повышения спроса, что, в свою очередь, станет еще одной причиной ипотечного кризиса?
— Пока повышения цены недвижимости в долларах ожидать не приходится, однако льготная ипотека замедляет падение цен. Если бы не она, падение цен было бы еще более резким и еще более резким было бы сокращение темпов строительства жилья.
— Льготная ипотека действительно существенно помогла экономике?
— Да, она внесла свой вклад в ее стимулирование, без нее ВВП России сократился бы еще минимум на процентный пункт. Но стоит ли овчинка выделки? Разрушительный эффект ипотечного кризиса может с лихвой превзойти весь этот позитив.
— Разве банки не относятся строго к потенциальным заемщикам?
— Льготная ипотека для банков очень выгодна, недаром процент одобрения заявок по ней гораздо выше, чем по обычной. Но это палка о двух концах: в начале 2000-х в США начали активно выдавать ипотечные кредиты заемщикам с низким уровнем доходов, эти кредиты были с очень низкими ставками, без первоначального взноса — безработный афроамериканец мог получить жилье стоимостью миллион долларов. Если он не платил, то банк забирал его жилье.
Льготная ипотека внесла свой вклад в стимулирование экономики, без нее ВВП России сократился бы еще минимум на процентный пункт. Но стоит ли овчинка выделки? Разрушительный эффект ипотечного кризиса может с лихвой превзойти весь этот позитив
Когда цены на жилье из-за ипотечного пузыря росли, такая схема была вполне прибыльна. Но потом процесс роста цен остановился, начался кризис и оказалось, что эта схема — схема мины замедленного действия. Когда аналогичный процесс начнет развиваться у нас, мало банкам не покажется. Да, банк получает недвижку и вроде бы должен быть счастлив, но цена жилья падает, банк несет убытки. Такая обратная связь делает ипотеку более опасной, чем она кажется на первый взгляд.
— Но разве государство не способно подстраховаться в случае с льготной ипотекой?
— Сейчас государство выделяет деньги на стимулирование спроса на ипотеку, а потом, возможно, будет выделять денег в разы больше, чтобы потушить ипотечный пожар, который разгорится из-за опрометчивого стимулирования ипотеки subprime.
«Эпидемия «испанки» длилась с 1918 по 1920 год, было три волны»
— Каков ваш совет людям, думающим о льготной ипотеке?
— Если у вас нет стабильной работы, если вы можете легко лишиться доходов, то зачем вам залезать в ипотечное рабство? Важно помнить о рисках такого решения: вы запросто можете лишиться и жилья, и тех денег, которые вы заплатили банку по ипотеке, кроме того, вы можете еще и остаться должны банку. В условиях кризиса ипотека продукт очень опасный, и закапывать свои золотые на этом минном поле вряд ли стоит.
— Рисков реально много?
— Пока ситуация только ухудшается. Россия уже вступила во вторую волну эпидемии, экономический кризис продолжается. Ослабли угрозы серьезного ужесточения антироссийских санкций, но у соседей неспокойно — волнения в Беларуси, в Киргизии, конфликт в Карабахе… Риски российской экономики растут, и добавлять к ним риски кризиса на рынке ипотеки не следует.
В условиях кризиса ипотека — продукт очень опасный, и закапывать свои золотые на этом минном поле вряд ли стоит
Все будет зависеть от того, как Россия пройдет кризис и когда он завершится. Напомню, эпидемия «испанки» длилась с 1918 по 1920 год, было три волны. Пока непонятна ситуация и с вакциной.
Мы вступили в полосу густого тумана. Когда корабль попал в полосу тумана, нужно сбавлять ход. К политике и экономике это тоже применимо: чем выше риски и чем сильнее неопределенность, тем осторожнее надо действовать.
