Потребительский экстремизм пышно цветет в ИЖС и не окончился в многоквартирном строительстве

«Независимая экспертиза в ИЖС нужна, но кто ею займется — непонятно»

Заместитель генерального директора по правовым вопросам ООО «Ханский дом» Дмитрий Лещев рассказывает, что к нему за консультацией нередко обращаются коллеги-участники этого рынка.

— В нашей сфере бизнес часто сталкивается с кейсами, когда потребитель на ровном месте встает в позицию: «Из шести актов мы пять подпишем, а пятый — не хотим, ничего согласовывать не будем». Конечно, может быть и такое, что покупатель просто устал ждать надлежащего исполнения обязательств от застройщика, а сроки, заявленные в договоре, вовремя не были скорректированы. Тогда желание пойти в суд понятно, — объясняет эксперт.

Дмитрий Лещев делится казусным кейсом: в мае 2023 года потребитель заказал стороннюю экспертизу на качество работ по установке окон. Работа еще не была закончена, окна не были отрегулированы, и эксперты указали, что они непригодны к эксплуатации. В течение нескольких месяцев в процессе продолжения работы над домом строительная компания все доделала и отрегулировала, а покупатель в феврале 2024 года взял результаты майской экспертизы и отправился с ними в суд. С собой прихватил претензию, которую даже не довел до застройщика в свое время. По итогам той самой майской экспертизы, устранение недоделки стоило до 300 тысяч рублей. Суд вынес решение: взыскать с застройщика эти 300 тысяч, плюс неустойку в сумме 8 млн рублей (!), плюс штраф в 4 млн за то, что решение суда было не исполнено. Весь дом при этом стоил 4,7 млн, а работы по устранению недостатков к тому моменту уже давно были закончены!

В нашей сфере бизнес часто сталкивается с кейсами, когда потребитель на ровном месте встает в позицию: «Из шести актов мы пять подпишем, а пятый — не хотим, ничего согласовывать не будем».

— В итоге это решение было отменено, но сама по себе ситуация очень странная, — продолжает рассказывать Дмитрий Лещев. — Есть разъяснения Конституционного суда от 2000 года, которые говорят о том, что пени и штрафы не могут являться средством наживы. А по факту в этом случае судья как раз и реализовал право потребителя как средство наживы.

Совсем недавно на бизнес-бранче «Реального времени», посвященном переходу ИЖС на схему эскроу, эксперты обсуждали необходимость существования экспертной организации, которая проводила бы независимую оценку качества строительства на разных этапах приемки строительства. Дмитрий Лещев рассуждает, что ввел бы в процесс такую «третью сторону» законодательно:

— Понятно, что в ИЖС процесс строительства затрагивает интересы меньшего количества лиц, чем в МКД, но все равно с учетом того, какой контингент занимается строительством ИЖС сейчас в целом по рынку — я бы законодательно ввел такой элемент. Чтобы и потребитель был на экспертном уровне защищен (а не просто имел право требовать хорошей жизни в виде 3% в день от стоимости договора). Независимая экспертиза нужна, но кто ею займется — непонятно.

«Когда неустойка в четыре раза превышает стоимость дома — это вопрос к компетенциям судьи»

Управляющий партнер BMP Brands Group Максим Николаев тоже рассуждает о необходимости такого надзора. По его мнению, в постройке индивидуального дома при желании всегда можно найти повод придраться к какому-либо огреху — точно так же, как хороший специалист по автомобилям всегда сможет найти в «Майбахе» список недоработок. Но до недавних пор все вопросы удавалось урегулировать, а в последние два года, по словам эксперта, «начался какой-то ужас». Да и само явление потребительского экстремизма стало обсуждаться не так давно — в связи с ростом числа прецедентов.

— Критическая точка была достигнута в интернете, когда стали массово прямым текстом публиковаться предложения «обуть застройщиков» и на этом отлично заработать, — говорит Максим Николаев.

Партнер юридической компании «А2К Лигал» Тимур Уразаев объясняет, что понятие потребительского экстремизма проявляется в сегментах дорогих, но массовых товаров: в строительстве, автостраховании, покупке автомобилей. В законодательной базе по многоквартирному строительству порядок уже наводится — к примеру, штрафы ограничены, и штраф 150% уже выставить не получится, равно как и неустойку 1% от суммы договора за каждый день просрочки. А вот в ИЖС эти вопросы до сих пор не урегулированы — размер взыскиваемых санкций ограничен только усмотрением суда, а это всегда оценочный вопрос.

— У нас были кейсы, когда суд взыскивал 5 миллионов неустойки за нарушения в строительстве дома. Мы приходили в Верховный суд — и сумма снижалась до 500 тысяч. Дом при этом стоил 12 миллионов, — рассказывает юрист. — Был другой случай, когда заказчик прямо говорил: «В доме жить можно, но недоделки есть. А еще мне же надо ремонт сделать, так что я хочу с вас 3 миллиона». Мы шли в суд, проводили экспертизу… Я еще не встречал дома, который был бы построен идеально. Всегда можно найти, к чему придраться — и потом начинается: «Я акты подписывать не буду». Один из корней потребительского экстремизма кроется в лазейках, которые порой могут использоваться недобросовестными потребителями и юристами. Такие юристы часто советуют потребителям: «Мы придем, подадим иск, сэкономим вам на ремонт, заработаем для вас денег». 50% от цены дома в случае ИЖС — это астрономическая сумма. И выходит, что потребителю выгоднее вообще не принимать дом и получить сверхприбыли. Это даже выгоднее, чем положить свои деньги на вклад под 20% годовых. А застройщик уходит в банкротство. Хотя это не соответствует принципу возмещения убытков, ведь чтобы претендовать на возмещение убытков, ты должен быть поставлен в положение, в котором ты бы находился, если бы твое право не было нарушено. А право твое нарушено не было — более того, тебе еще и заплатят!

По мнению Тимура Уразаева, чтобы решить проблему потребительского экстремизма в сфере ИЖС — надо либо постепенно менять правоприменение, либо законодательство. 50%-ные штрафы, которые сейчас действуют, изначально использовались под предметы мелкой розницы (например, для продажи одежды). Под крупные проекты они не были рассчитаны — отсюда и берутся несоразмерные штрафы, пени и курьезные случаи в судебной практике.

Чтобы претендовать на возмещение убытков, ты должен быть поставлен в положение, в котором ты бы находился, если бы твое право не было нарушено. А право твое нарушено не было — более того, тебе еще и заплатят!

Интересно, что каждый «проблемный» случай с ИЖС практически никогда не заканчивается обращением потребителя в органы по защите его прав. К примеру, заместитель начальника отдела защиты прав потребителей Управления Роспотребнадзора по РТ Татьяна Шишкина подтверждает: обращений по ИЖС к ним практически не поступает, да и по долевому строительству обращений всего 0,5% от общего числа за последние 3 года. Недобросовестные потребители предпочитают обращаться в суд, ведь такие дела сулят миллионные прибыли.

Дмитрий Лещев рассказывает, что застройщики ИЖС уже больше года слышат об инициативах по приведению в порядок ситуацию с непомерными штрафами в ИЖС. Но реального инструмента пока нет, и объемы штрафных санкций могут быть нереальными.

— Когда законная неустойка в четыре раза превышает стоимость дома — это большой вопрос к компетенциям судьи, в руках у которого, в общем-то, есть правовые механизмы для того, чтобы снизить эту сумму до какого-то реального размера. Если потребители более или менее адекватны, с ними всегда можно договориться, — заключает юрист из «Ханского дома».

Если претензии уже возникли — нужно их как можно быстрее отработать

Как же застройщику ИЖС «подстелить соломку», уберечься от исков со стороны недобросовестных заказчиков? Дмитрий Лещев надеется на то, что непомерные штрафные санкции все-таки будут ограничены законодательно. А пока этого не произошло, на основе опыта своей компании и десятков коллег по рынку советует работать с клиентом максимально системно. Нанимать экспертные компании, которые проводили бы сторонний контроль качества строительства на всех этапах. И самое главное — на бумаге, в договоре фиксировать каждый нюанс строительства и все его этапы. Это позволит застройщику отбиться от необоснованных претензий, если таковые возникнут.

— Был у нас кейс, когда пришел заявитель с обоснованием требований. Мы с судьей уже на подготовительной стадии начали просматривать все документы — из них следовала необоснованность этих требований. но уже на подготовительной стадии, когда мы начали объективно смотреть вместе с судьей все документы, у них за четыре заседания три раза поменялось обоснование требований — а сумма осталась та же! Это манипуляция судом и системой в чистом виде. Она есть, и она пока будет происходить — до тех пор, пока застройщики не настроят у себя четкую фиксацию всех действий в договорных рамках, процесс передачи объекта, приглашение на сдачу этапов и контроль того, чтобы заказчик пришел, чтобы за этот месяц не накапала неустойка, — рассказывает представитель «Ханского дома».

Юрист Тимур Уразаев тоже советует застройщикам вводить в процесс третью независимую сторону, которая вела бы контроль качества строительства. Ведь в ИЖС многие застройщики строят не сами, а нанимают подрядные организации. И если их работу не контролировать, претензии к качеству строительства неизбежны. Поэтому на базовом этапе необходимо обезопасить себя от этого путем найма грамотных контролирующих экспертов.

А если претензии уже возникли? Юрист советует не затягивать с их отработкой, поскольку исковые требования будут расти и накапливаться с каждым днем.

— Если ты знаешь, что действительно есть твоя вина — до суда лучше не доводить. Потому что потом начнутся драконовские неустойки (верхних пределов в случае ИЖС вообще нет). У нас был прецедент — правда, не из области ИЖС, но очень показательный: человек в Архангельской области заказал катер за 5 млн. Ему не понравился двигатель, для него заказали новый, и это потребовало времени. Он пошел в суд. С компании взыскали 17 миллионов! Дело устояло в суде. А потом он опять предъявил претензии еще на 30 миллионов. А все произошло потому, что в суде первой инстанции юрист не заявил о неосновательном обогащении.

Если ты знаешь, что действительно есть твоя вина — до суда лучше не доводить. Потому что потом начнутся драконовские неустойки (верхних пределов в случае ИЖС вообще нет)

Аренда коммерческой недвижимости: хищные юротделы и «профессиональные плакальщики»

Интересной информацией поделилась руководитель направления коммерческой недвижимости АН Altera Регина Пашагина: в сфере аренды тоже возникают кейсы с потребэкстремизмом, причем занимаются этим… крупные федеральные ретейлеры.

Как мы помним, около пяти лет назад начались массовые частные инвестиции в коммерческую недвижимость. Люди вложили средства в помещения, чтобы сдавать их в аренду. Те процессы обретают небанальное продолжение сейчас: эти инвесторы обращаются к брокерам по коммерческой недвижимости за помощью в том, чтобы расторгнуть кабальные договоры аренды.

— Но в суде это доказать невозможно, потому что критерии кабальности договора оспоримые, это, по сути, неработающий закон. Определение кабальности прописано в законе лишь в некоторых моментах, которые можно очень гибко обойти, — объясняет Регина Пашагина. — При этом договоры аренды, заключенные с большинством федеральных ретейлеров, заключаются в основном действительно на кабальных условиях и работают только в интересах арендатора. Зачастую в них вписана, например, возможность невыплаты арендных платежей. Либо вывоз снега с крыльца за счет арендодателя. Либо отсутствие индексации арендной платы — при таком договоре цену практически невозможно индексировать. Представляете себе, что происходит сейчас с договорами, заключенными 6—7 лет назад при средней ставке в 600—700 рублей за квадрат в топовой локации? Сейчас эта площадь стоит минимум втрое-вчетверо выше. И собственник понимает, что теперь он не просто пассивного дохода лишился, но еще и убытки начинает считать.

С 2018 по 2023 годы их отделы «профессиональных плакальщиков» вынудили арендодателя снизить ставку до 800 рублей — в локации, где это стоит 2,8 тысячи рублей за «квадрат»!

Такие обращения со стороны владельцев арендной недвижимости, по словам Регины Пашагиной, сейчас массовые. По ее мнению, здесь тоже нужно дорабатывать нормативную базу или как минимум прояснить механизмы выхода из долгосрочных договоров аренды (в том числе в судебном порядке). Частные инвесторы редко идут в суды — многие хотят остаться непубличными. Поэтому многим приходится договариваться между инвестором, брокером и арендатором.

— При этом у федеральных ретейлеров на это работают целые департаменты юристов. А еще у них есть отделы, которые мы называем «профессиональные плакальщики» — их сотрудники выбивают скидки под предлогом того, что у них все очень плохо, они пострадавшая сторона. Например, они так себя вели во время пандемии, хотя в 2020 году объем их выручки был гораздо выше, чем в остальные времена. Например, не так давно мой клиент обратился за помощью в расторжении договора с крупным федеральным ретейлером, который занимал 600 «квадратов». С 2018 по 2023 годы их отделы «профессиональных плакальщиков» вынудили арендодателя снизить ставку до 800 рублей — в локации, где это стоит 2,8 тысячи рублей за «квадрат»! — рассказывает Регина Пашагина.

Чтобы не попадать в такие ситуации, специалист советует при подписании договора аренды привлекать профессионалов — либо юристов, либо брокеров, либо обращаться в крупные компании, которые имеют большой опыт работы с ретейлерами и коммерческими объектами.

«Если возникает спорная ситуация, она должна влиять не только на застройщика, но и на генподрядчика»

Остаются нерешенные вопросы и в строительстве многоквартирных домов: например, разделение ответственности между застройщиком и генподрядчиком. Максим Николаев, рассказывает о свежем кейсе в строительстве жилого комплекса «Волшебный сад» в Сокурах. На стадии ввода первой очереди в эксплуатацию произошла задержка сроков на стороне газовой службы. Вину застройщик признал, вопрос решил оперативно: выполнил подключение за свой счет, помог заключить договоры на поставку газа, в подарок к каждому котлу установили бесперебойник. Словом, пытались решить вопрос полюбовно.

— Но определенная группа инициативных жильцов у нас все-таки образовалась. Подгоняемые юристами, они начали рассылать обращения во все инстанции, куда было возможно. От нас они хотели денег, компенсации, — рассказывает Максим Николаев. — Мы говорим: «Хорошо. Но мы — компания-застройщик, у нас проектное финансирование. У нас нет в карманах ваших денег, они все ушли на покрытие кредита. Но через суд вы можете их получить». Они судятся, получают исполнительные листы и начинают с ними ходить, блокируя работу застройщика. А у нас вторая очередь строится, это мешает нашей деятельности. Что самое смешное — многие из этих же людей купили квартиры во второй очереди. На снятие блокировок уходит несколько дней. В итоге люди затягивают процесс получения своих же следующих квартир.

Итак, застройщик признал срыв срока, урегулировал вопрос за собственные средства, однако в данном случае, собственно, и вины застройщика в случившемся нет: срыв произошел на стороне газовой службы. Теоретически, он может переложить ответственность на компанию-генподрядчика строительства, но это чревато затяжными судебными делами, которые могут идти годами. В то время как по обращению физлица суд быстро принимает решение о компенсации, на счета застройщика быстро налагается арест, и деньги списываются. И с этим, по мнению Максима Николаева, нужно что-то делать законодательно.

Генподрядчик должен быть финансово заинтересован в том, чтобы построить квартиру качественно и передать ее дольщику в срок.

— Застройщик МКД сильно зависит от качества выполненных работ со стороны подрядной организации. Страховка по СРО не покрывает все моменты, которые могут случиться с генподрядчиком. А он может просто ликвидироваться в момент стройки и не довести объект до конца. При этом оформление банковской гарантии на эти взаимоотношения является необязательной. Мы — инициативная группа — сейчас готовим законодательную инициативу о том, чтобы страхование ответственности генподрядчика в момент стройки было обязательным, на уровне банковской гарантии. Генподрядчик должен быть финансово заинтересован в том, чтобы построить квартиру качественно и передать ее дольщику в срок. Если возникает спорная ситуация, она должна влиять и на ответственного строителя, в том числе, а не только на застройщика. И если это будет так — то ситуаций с дольщиками, которые пишут эти бесконечные тома обращений, будет гораздо меньше, — предлагает эксперт.

Вместо послесловия

Вопросов в области защиты бизнеса от проявлений потребительского экстремизма остается еще множество. Разумеется, есть недобросовестные бизнесмены, которых можно и нужно «приводить в чувство». Но есть и многочисленные недобросовестные потребители, которые с помощью прокачанных юристов «кошмарят» предпринимателей, вынуждая их оказывать бесплатные услуги или откупаться от несправедливых обвинений. Что делать бизнесу? Продолжать честно работать.

Присутствовавшая на бранче заместитель начальника отдела по защите прав потребителей Управления Роспотребнадзора по РТ Татьяна Шишкина резюмировала:

— Я как представитель ведомства по защите прав потребителей (но не тех, которые экстремисты!), рекомендую бизнесу предоставлять необходимую достоверную информацию, которая предусмотрена законом о защите прав потребителей в применении к нормативным актам в сфере каждого вида деятельности. Когда возникает претензия — необходимо в установленный законом срок на нее отвечать, чтобы не было дальнейших судебных разбирательств. А в ситуации, которую описывают рестораторы, мы рекомендуем сразу обращаться в правоохранительные органы. Если вы сталкиваетесь с шантажом и от вас требуют каких-то материальных ценностей за то, чтобы РПН не пришел к вам с проверкой — с такими деятелями нужно бороться. Такие звонки нам и нашим коллегам из других отделов тоже поступают, и мы все время говорим: пожалуйста, фиксируйте, записывайте, обращайтесь в полицию, помогайте нам бороться с коррупцией! А еще у нас есть горячая линия и дни приема предпринимателей, мы с удовольствием вас проконсультируем.

НедвижимостьБизнесКейсОбществоМероприятияБизнес-бранчи Татарстан