Ошиблись этажом: почему дольщики «Свея» заблокировали заселение сданного дома

«Дом девятиэтажный, но квартир для нас там нет!»

Как стало известно «Реальному времени», Арбитражный суд РТ отказал в иске дольщикам ЖК «Золотая середина», требовавшим от конкурсного управляющего ООО «Фирма Свей» включить их в реестр требований участников строительства (в нем значатся дольщики 126 жилых помещений, за которые они заплатили 359,18 млн рублей, — прим. ред.). А именно: больше половины из двух десятков дольщиков девятого этажа настаивали на том, что после достройки девятиэтажного пятисекционного дома №6 на улице Чистопольской им также должны предоставить там квартиры.

Истцы рассказали нашему изданию — они были убеждены в том, что тоже могут готовиться к новоселью, но не тут-то было.

— Конкурсный управляющий не включил нас в реестр требований. То есть, несмотря на то, что дом построен, права на квартиры в нем у нас нет, — говорит одна из них, Гульнара Файзрахманова, которая в свое время купила квартиру №94.

Девушка подчеркивает, что дом девятиэтажный и разрешение было выдано на здание именно с такой этажностью, но почему-то в нем возникли два нежилых этажа: первый, он же цокольный, и второй коммерческий.

— Я считаю, что имею законное право получить квартиру именно в этом, ныне уже построенном доме, — заявила нашему изданию Файзрахманова.

Ее коллега по несчастью Мария Хорт тоже подчеркивает, что квартиры на девятом этаже девятиэтажного дома они покупали согласно действующему разрешению на строительство. Вложились в строительство и все это время ждали, не сомневаясь, что уж они-то точно получат свое жилье. Дольщица ЖК «Золотая середина» вспоминает, что они с членами инициативной группы куда только не писали: «Даже до президента РФ дошли».

— Когда было принято решение о достройке дома, отправили запрос в федеральный фонд защиты дольщиков. Его председатель Константин Тимофеев ответил: если ваш этаж строили с разрешением, вам положено жилье, — говорит она. Однако, на деле почему-то получилось иначе. — Представьте ситуацию. Вы пришли в строительную компанию, купили квартиру на девятом этаже девятиэтажного дома. А когда его достроили, вам говорят: «Извините, мы первый этаж решили сделать коммерческим, и вам не хватило места». Это же бред! — негодует она.

Мария отмечает, что они уже дважды обманутые. Сначала застройщик обанкротился и «кинул» их. Потом фонд пообещал, что достроит дом и люди получат свои квартиры. Но в итоге девятый этаж потерялся, и их снова оставили за бортом.

— Почему я должна ехать на Аграрную, где и дома-то еще нет, если имею полное право получить квартиру здесь? — задается вопросом собеседница нашего издания. — На участке напротив «Агропромпарка», где нам хотят построить дом, сейчас овраг с лесом, линии высоковольтных передач и с обеих сторон располагаются автозаправки. Там еще и конь не валялся. Но дело даже не в этом, а в том, что мы законные владельцы квартир на девятом этаже. Государство приняло закон о помощи таким обманутым дольщикам, а нас вместо этого выкинули из очереди.

По словам женщины, первый этаж изначально должен был быть коммерческим, а далее восемь жилых этажей. Но после того как первый этаж посчитали за цокольный, их осталось всего семь. Второй этаж в доме по факту есть, но и он не жилой. «В итоге всем поменяли этажность. Тех, кто покупал квартиры на втором этаже, сместили на третий. Кто на третьем — на четвертый и т.д., — констатирует она. — Где это видано: ты покупаешь квартиру на пятом этаже, а тебя селят на шестой?!» — возмущается Мария.

Она утверждает, что это все проделки республиканского фонда поддержки обманутых дольщиков, который взялся достраивать дом: он принял такое решение без согласия будущих жильцов. Тогда как в действительности должны были «разрулить» проблему с дольщиками второго этажа либо «строить как положено, чтобы никому не было обидно».

Вполовину от построенного

Как известно, изначально согласно проекту упомянутый дом «Свея» был девятиэтажным, но застройщик надстроил еще столько же, добавил дополнительный подъезд и продал квартиры на всех 18 этажах. Суд по иску исполкома Казани признал половину высотки самовольной постройкой и постановил снести «лишние» этажи и секцию. Обманутые дольщики рассказывали нашему изданию: они до последнего надеялись, что суд все-таки не примет решение о сносе.

Добились проведения повторной судебной экспертизы, сами ее оплатили. Эксперты первой, которую заказывал город, пришли к выводу, что фундамент, изначально рассчитанный на 9 этажей, не выдержит двойной нагрузки. Во втором случае специалисты полагали, что, укрепив конструкции, все же можно достроить 18-этажный дом, но увы. Согласно новому проекту дом стал девятиэтажным. Вместо 408 проданных квартир там предполагались только 120. Соседний дом №3 в комплексе изначально тоже был спроектирован с лишними этажами и секциями, поэтому и в нем уменьшилось число квартир — с 670 до 447.

Федеральный фонд защиты прав дольщиков выделил средства на завершение татарстанских долгостроев, в том числе фирмы «Свей» Рашида Аитова, чтобы наконец обеспечить жильем людей, которые долгие годы ждут свои оплаченные квадратные метры. Дольщикам же «лишних» этажей в ЖК «Золотая середина» посулили выплатить денежную компенсацию, исходя из рыночной стоимости приобретенных ими квартир, рассказывала нашему изданию одна из них — Диляра Голикова.

Но в итоге наблюдательный совет федерального фонда защиты дольщиков принял решение завершить строительство той части, на которую есть разрешение. А в отношении квартир на этажах, которые строились без разрешения, заявил, что «не может применить механизмы восстановления прав граждан». Глава республиканского фонда защиты прав дольщиков Иван Новиков в беседе с нашим корреспондентом тогда заверил:

— Мы дольщиков в беде не оставим!

Позже стало известно, что права владельцев несуществующих «свеевских» квартир в ЖК «Золотая середина» восстановят за счет строительства компенсирующих домов. Один на 140 квартир для вкладчиков дома №3 возведут на ул. Рауиса Гареева, второй, на 220 квартир, для тех, кто покупал жилье в доме №6, построят на улице Аграрной. Сообщалось, что фонд планирует завершить работу с согласованием документов уже в этом году, а в 2022-м — приступить к возведению зданий. Подрядчиком выступит строительная компания «Ак таш».

Между тем 28 июля дом №6 на улице Чистопольской получил разрешение на ввод в эксплуатацию. Чуть позже, в середине августа, было закончено и строительство дома №3 этого ЖК на улице Четаева. Дольщикам последнего начали выдавать ключи 20 сентября. А вот жильцы из дома №6 пока не могут въехать в свои квартиры в связи с тем, что арбитраж наложил запрет из-за иска дольщиков девятого этажа.

«Не был ли снесен лишний этаж?»

Одним словом, ситуация казалась запутанной. Размышляя над ней, судья Арбитражного суда РТ Руфат Коновалов, рассматривавший иск несостоявшихся жильцов девятого этажа, не единожды спрашивал у юриста компании, по просьбе «Свея» выполнившего работу над ошибками проектировочной фирмы, подготовившей под это проект: «Не был ли снесен лишний этаж?» Устранением самовольных этажей занималось генподрядное ООО «Саадака» (у него был подписан договор с фирмой «Свей», впоследствии его перезаключил республиканский фонд защиты прав дольщиков, которому передали все права по этим двум домам ЖК «Золотая середина»).

— Объект был достроен и сдан в эксплуатацию в соответствии с проектно-сметной документацией. Ее разработала компания «Акведук» на основании рекомендаций, которые дал заказчик, — отрапортовал представитель компании-генподрядчика в суде.

Судья заметил, что как раз-таки и возникает вопрос, каким образом были снесены лишние этажи и как считать начало жилых этажей.

— Поясните, какой этаж вы приняли за отсчет: первый, второй? — допытывался служитель Фемиды.

Юрист генподрядчика пояснил, что непосредственно исполнителю «была указана отметка, выше которой было необходимо срезать лишние этажи». Госстройнадзор проверил, насколько правильно они выполнили работы: построенный объект соответствует проектной документации. Тогда Коновалов попросил дать пояснения по существу спора представителя Управления жилищной политики исполкома Казани, напомнив, что именно по заявлению комитета суд принял решение о сносе лишних этажей. Но тот ушел от ответа: «Мы вроде как структурное подразделение, но в то же время являемся разными организациями».

— Вы мне скажите, — не отступал судья, — мы вас для этого и привлекали. Надлежащим ли образом было исполнено решение суда? Сейчас же спор идет о том, был снесен лишний этаж или нет. И с какого этажа начинать отсчет: с цокольного либо с первого?

Но представитель Управления жилищной политики стоял на своем:

— Пояснить за исполком я не могу.

Сколько в девятиэтажном доме этажей?

Юрист истцов поинтересовался у представителя ООО «Саадака», сколько в данный момент в здании жилых и нежилых этажей. Тот сказал, что в соответствии с разрешением на ввод в эксплуатацию дом девятиэтажный. Но, насколько ему известно, первый этаж занят нежилыми помещениями. Однако, когда его оппонент продемонстрировал фотографию дома и попросил подсчитать количество надземных этажей, юрист генподрядчика назвал сначала восемь, потом девять этажей, а затем вообще заявил, что он гуманитарий, а ему пытаются задать технические вопросы. И посоветовал переадресовать их в компанию «Акведук».

Дольщиков и их представителей, в частности, интересовало: входит ли цоколь в общее количество на правах полноценного этажа и так ли все предполагалось согласно выданному в свое время разрешению на строительство девятиэтажного дома? Более того, судья прямо задал представителю компании «Акведук» Айрату Сафину свой уже привычный вопрос: «Не снесли ли в результате лишний этаж?»

Последний сообщил, что этажность дома соответствует проектной. А она была приведена в соответствие с определением суда о ликвидации самовольных этажей от 22 мая 2018 года и первоначальным разрешением на строительство. Напомним: суд тогда обязал фирму «Свей» за свой счет в каркасе 18-этажного 6-секционного жилого дома снести все то, что надстроено свыше 9-го этажа, а также одну из секций.

Представитель компании-проектировщика для наглядности даже принес на заседание чертеж здания в разрезе. Выяснилось, что в общее количество этажей они включают согласно нормам и цоколь. В итоге первый этаж в доме №6 цокольный, его, как и второй, занимают нежилые помещения. И только с третьего этажа начинаются жилые квартиры. Сафин отметил, что понятия «этажность» и «количество этажей» не идентичны: девятый этаж в проекте отсутствует.

Юрист дольщиков подсчитал, что согласно предложенной проектантами схеме цокольный этаж — это первый, второй тоже нежилой. И с третьего по девятый, в общей сложности семь этажей, жилые.

— Хотелось бы узнать: у вас в распоряжении был проект фирмы «Свей» и разрешение на строительство по этому дому? — поинтересовался он.

Сафин ответил, что вся необходимая документация должна была быть. Они получили техзадание и на его основании подготовили проект. Сам дом, по его словам, сейчас девятиэтажный.

Эта фраза нашла мгновенный отклик у одной из присутствующих в зале дольщиц:

— То есть все люди со второй по девятый этажи должны, по вашему мнению, получить квартиры?

Но вопрос снял судья, заметив, что он не относится к компетенции проектировщика.

Интересы дольщиков второго и девятого этажей прямо противоположны

Между тем дольщики второго этажа, поняв, куда дует ветер, подали ходатайства о вступлении в это дело в качестве третьих лиц. В их числе и Гилюса Назметдинова. Представитель так пояснил ее намерение участвовать в разбирательстве, исходя из смысла заявления.

— В нем указывается, что в результате замены именно дольщики второго этажа должны быть исключены из реестра вместо дольщиков девятого этажа, — пояснил он.

Что уж говорить, сам судья признал, что «интересы дольщиков второго и девятого этажа прямо противоположны».

Как сообщил представитель инициативной группы, на втором этаже 15 квартир. На девятом этаже купили жилье 20 человек, но под иском подписались лишь 13. Представитель «Акведука» представил на следующее заседание в суд планы этажей. По его словам, цокольный этаж и есть первый. На нем по всем секциям предусмотрены торговые залы, второй этаж — офисный. Они оба нежилые. Сафин рассказал, что они «исходили из этих планов», но получили их уже с общественными помещениями на двух этажах.

— У нас есть договора долевого участия. В них указан конкретный этаж. Сейчас получается нестыковочка? Второй этаж там идет жилой, — задал из зала дольщик интересующий вопрос.

Представитель «Акведука» пояснил, что согласно СНИП 54 при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технические, мансарды, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на два метра.

— У нас более двух метров: 2,05. То есть он уже считается этажом, — пояснил Сафин.

Это заявление вызвало негодование другого присутствующего на заседании дольщика.

— Там нет двух метров. Я лично ходил замерял. По СНИП считается расстояние от земли до потолка. Вы предоставляете какую-то ложную документацию. Давайте вместе пойдем с рулеткой разбираться, — заметил он. Их спор прервал только судья.

— Правильно ли мы понимаем, что у нас нумерация этажей различается. Фактически девять этажей, но третий жилой этаж в проектной документации носит номер второго? — вновь спросили представителя компании-проектировщика.

Голос тут же подала, судя по всему, дольщица второго этажа:

— У нас по документам все правильно. Второй этаж садится по чертежу на второй.

Ей вторила другая:

— Все люди у нас живут на своих этажах.

Тогда кто-то из дольщиков девятого этажа задал сакраментальный вопрос:

— А каким образом тогда исчезли квартиры?

Активную позицию продемонстрировала представитель еще одной дольщицы второго этажа — Гилюсы Резвановой.

— То, что этажей девять, никто не спорит. Но расчет этажей и этажности разный. Первый ведется с цокольного этажа. А он никак не может быть под номером один. Он не имеет номера. Следовательно, в доме №6 расчет этажности такой: цокольный этаж с нежилыми помещениями, первый, также нежилой этаж, и со второго по восьмой — жилые.

— Исходя из количества этажей дома, получается, что заявители приобрели помещения на десятом этаже, который по определению суда подлежал сносу. Их требования необоснованны, — заключила она.

Заявление не подлежит удовлетворению

В своем выступлении представитель конкурсного управляющего фирмы «Свей» Андрея Урлукова постарался расставить все точки над i. И его выводы совпали с оценкой Резвановой. Так, он сообщил, что с точки зрения нумерации первый этаж — нижний, целиком надземный, не ниже планировочной отметки земли, доступный для входа, с прилегающей территорией. Цокольный этаж не может быть первым. Он нулевой, поскольку часть его находится ниже отметки земли.

Таким образом, первый этаж в доме №6 нежилой. Со второго по восьмой уже идут жилые помещения. Количество этажей девять: этажность учитывается с цоколем. Но при нумерации последний значится как нулевой. Как вывод: заявление дольщиков не подлежит удовлетворению. Представитель компании «Саадака» с этим определением согласился. А Татьяна Гусева из республиканского фонда поддержки дольщиков оставила разрешение этого вопроса «на усмотрение суда».

— Важным для нас является позиция исполкома. Все-таки он давал разрешение на строительство и в данном случае определял этажность и само количество этажей. Также хотели бы привлечь к рассмотрению дела ГИСУ. Оно — технический заказчик по достройке данного объекта и с технической точки зрения могло бы дать более квалифицированные пояснения, — заметила она. По словам судьи, все эти организации и были привлечены, но, к сожалению, своих представителей в суд не направили.

Представитель дольщиков второго этажа Юрий Лукин подытожил:

— Дом в соответствии с проектной документацией действительно девятиэтажный. Все дольщики со второго по восьмой этаж входят в реестр. А девятый этаж в этом доме фактически является десятым.

Он подчеркнул, что реестр уже закрыт, «поэтому включить туда новых лиц не представляется возможным». Если и делать это, необходимо указать, кого конкретно заявитель просит исключить:

— Из текста самого заявления мы можем предположить, что дольщиков второго этажа. Однако эти требования не заявлены.

В связи с отсутствием в проекте девятого этажа

«Отказное» для дольщиков девятого этажа решение татарстанский арбитраж вынес еще в конце сентября. Однако, видимо, ввиду неординарности дела полный текст решения оказался размещен на сайте лишь на прошлой неделе («Реальное время» также изучило аудиозапись заседания). В нем говорится, что реестр требований участников строительства на дату передачи проблемного дома республиканскому фонду был сформирован в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «Акведук».

Проект, и он уже прошел госэкспертизу, предполагал, что дом №6 будет иметь цокольный этаж и далее с первого по восьмой этажи. Дольщикам же квартир 9-го этажа и выше «недостаточно жилых помещений в связи с отсутствием в проектной документации 9 этажа и выше». Суд пришел к выводу, что нумерация жилых помещений в доме №6 начинается со второго этажа, а истцы купили квартиры на 10 этаже, который подлежал сносу согласно определению суда. Одним словом, оснований для внесения их в реестр нет, но эти дольщики имеют право на возмещение.

Между тем дом №6 на улице Чистопольской, который был сдан еще в конце августа, так до сих пор и не заселен. Дольщики девятого этажа добились наложения обеспечительных мер: до тех пор, пока не завершится разбирательство по их спору, людям не дадут ключи от квартир.

Все жильцы с третьего по девятый этаж должны получить квартиры

— Специалисты в суде подтвердили, что дом №6 стал девятиэтажный. Тем не менее суд вынес решение, что для дольщиков девятого этажа квартир в нем нет, — замечает собеседница нашего издания Мария Хорт. Гульнара Файзрахманова также отметила нашему изданию, что это «абсурдно и непонятно». По словам девушки, они будут обжаловать этот отказ.

Эту точку зрения разделяет и адвокат несостоявшихся жильцов ЖК «Золотая середина» Адель Рафикова.

— Отказ суда для дольщиков означает, что они не получат квартиры на девятом этаже в этом доме №6 на улице Чистопольской. То есть выходит, что здесь свои квадратные метры они потеряли, — говорит она.

Большинству из тех, кто приобрел квартиры выше девятого этажа, предлагают квартиры в новом доме на улице Аграрной. Он пока не построен. Сейчас как раз составляют реестр из тех, кому не хватило места на Чистопольской. Тем не менее она, как и сами дольщики, считает, что жильцы девятого этажа в соответствии с договором долевого участия имеют право получить квартиры в уже сданном доме.

— Исходя из пояснений представителя проектной организации в суде, нынешний цокольный этаж в этом доме есть первый. Но он, как и второй, считается нежилым. Третий—девятый — жилые. Однозначно, что тот, кто заключил договор долевого участия в строительстве квартиры на третьем этаже, должен был получить жилье на третьем этаже и так далее. А сейчас получается, что этажи «перепрыгивают». Кто после достройки дома должен был въехать в жилье на второй этаж, фактически получит квартиру на третьем, кто на третий — на четвертом. То есть все поднимаются на этаж выше. А девятый этаж в итоге вообще вылетел. Его нет, что само по себе тоже абсурд, — прокомментировала она ситуацию.

Фактически, констатирует Рафикова, все дольщики с третьего по девятый этаж должны получить в доме №6 на улице Чистопольской свои квартиры.

Фонд в этом споре занял нейтральную позицию

В свою очередь исполнительный директор республиканского фонда поддержки обманутых дольщиков (ФПД) Иван Новиков напомнил «Реальному времени», что по поручению президента республики для дольщиков верхних этажей, которые не смогут получить квартиры в достроенных домах №3 и №6 ЖК «Золотая середина», будут построены отдельные компенсационные дома.

— В настоящее время фонд на основании поданных дольщиками заявлений составляет реестр пострадавших, — отметил он нашему изданию.

Исполнительный директор республиканского фонда поддержки обманутых дольщиков говорит, что фонд в этом споре «занял нейтральную позицию, так как в случае удовлетворения заявления квартиры в доме не смогли бы получить уже дольщики второго этажа».

— Независимо от решения суда права обманутых дольщиков, которые не получат квартиры в сданном доме, будут восстановлены: им предоставят квартиры в компенсационном доме, — вновь подтвердил он.

НедвижимостьЭкономикаОбщество Татарстан Арбитражный суд Республики ТатарстанРеспубликанский Фонд поддержки лиц, пострадавших от действий недобросовестных застройщиковНовиков Иван АлександровичФирма Свей