Научный институт или элитное жилье? Штаб фабрики «Спартак» вернулся в собственность Татарстана

«Связьинвестнефтехим» выкупил комплекс зданий фабрики «Спартак» в центре Казани за полмиллиарда

Как стало известно «Реальному времени», комплекс зданий бывшей казанской обувной фабрики «Спартак» с земельным участком ушел с молотка за 551 млн рублей — по цене почти втрое ниже стартовой. Новым владельцем залогового имущества обанкротившегося «Татфондбанка» стало АО «Связьинвестнефтехим» — то есть фактически республика. «Реальное время» — о торгах и их участниках, планах нового владельца и экспертных оценках нового актива «СИНХа».

Государство победило «частника»

Итоги открытых торгов по имуществу обанкротившейся фабрики «Спартак» подвели 6 июля в Уфе. Кроме «СИНХа» на них заявился только один покупатель — томский предприниматель Григорий Соломенников, собственник и директор ООО «Аукционная компания «АСТА». Судьбу комплекса зданий и земельного участка, выставленных за 1,364 млрд рублей, решили пять миллионов: Григорий Соломенников, который выступал на торгах как частное лицо, предложил за лот 546 млн рублей, «СИНХ» перебил эту цену — дал 551 млн.

В лот вошли: пять земельных участков общей площадью 34,76 тыс. кв. м, восемь зданий, из которых интерес для реализации коммерческих проектов представляют 7-этажный производственный корпус общей площадью 21,6 тыс. кв. м и здание транспортного цеха площадью 1,3 тыс. кв. м.

Организатор торгов предупредил участников о важном обстоятельстве, которое может обернуться для приобретателя этой суперпривлекательной во всех отношениях недвижимости хлопотами и ограничениями. В апреле 2021 года в республиканский Комитет по охране объектов культурного наследия поступило заявление о включении комплекса задний по Спартаковской,2 в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и Комитет уже принял решение об их включении в список объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия. Если здания «Спартака» в итоге будут признаны объектами культурного наследия, нового собственника ограничат в праве пользования законом и обяжут сохранять облик зданий и особый режим использования земель.

Новым владельцем залогового имущества обанкротившегося «Татфондбанка» стало АО «Связьинвестнефтехим». Фото: Максим Платонов

Никто не хотел покупать дороже?

Кадастровая стоимость только четырех самых крупных земельных участков в совокупности составляет более 272 млн рублей, а кадастровая стоимость главного объекта недвижимости — производственного корпуса, выходящего торцом на озеро Кабан, а одним из фасадов — на «Сувар Плазу» — 599,6 млн. Так что первоначальная стоимость объекта торгов — 1,36 млрд
представляется вполне обоснованной.

При этом в октябре прошлого года, как писало «Реальное время», конкурсный управляющий фабрикой Артур Зайнутдинов через суд добился права на самостоятельное проведение
торгов, не допустив к их организации близкий к АСВ «Российский аукционный дом». Тогда начальная цена актива была определена еще выше — в 1,497 млрд рублей.

Вопрос, почему «Спартак» продали так дешево, «Реальное время» задало по телефону конкурсному управляющему фабрики-банкрота Артуру Зайнутдинову.

— Было публичное предложение, которое предполагает порядок, при котором происходит постепенное снижение цены (если лот никто не покупает, — прим. ред.), — пояснил собеседник и поспешил попрощаться.

«А если создать научную базу?»

Вопрос о том, как сам покупатель видит будущее комплекса зданий «Спартака» и земельного участка, «Реальное время» задало заместителю генерального директора по вопросам строительного сектора АО «Связьинвестнефтехим» Талгату Абдуллину.

— В Казани в советское время было более сорока научно-исследовательских институтов союзного и мирового значения, которые разрабатывали серьезные научные темы, от фундаментальных до прикладных, — подошел он к теме с неожиданной стороны. — У них были помещения, которые потом как-то рассосались. Было бы неплохо сформировать на этой базе научно-исследовательский институт, который стал бы заниматься подобными проблемами, которые мы сейчас забросили.

Талгат Абдуллин допускает, что такое учреждение могло бы быть не обязательно государственным, но и частным:

— Можно создать такую научную базу и передать ее государству за деньги. Например, сделать выкупной арендную плату.

Такой же вопрос мы задали и несостоявшемуся покупателю из Томска Григорию Соломенникову, которого обошел СИНХ.

— Я не хочу вам отвечать, — отрезал бизнесмен.

Предприятие Соломенникова — ООО «Аукционная компания «Аста», согласно данным «СПАРК-Интерфакс», завершило 2020 год с выручкой в 4,07 млн рублей и убытком почти в 3,2 млн, имея чистые активы около 2,5 млн рублей.

Цена зависит от того, «кому это выгодно»

— Этот имущественный комплекс мне хорошо знаком, — сообщила «Реальному времени» полномочный представитель РГУД в Татарстане Елена Стрюкова. — Семь лет назад, еще когда объектом владел «Татфондбанк», мы готовили концепцию развития территории «Спартака», которая включала новый девелоперский проект на свободном земельном участке и приспособление имеющихся зданий. Проект включал креативный кластер, парковую зону, торговую галерею, офисы и апартаменты. Думаю, что по большей части эта концепция была бы актуальна и сейчас. Насыщенная инфраструктура в субрынке, расположение на берегу озера — расположение отличное! Знаю, что многие девелоперы, как местные, так и региональные, рассматривали покупку этого объекта.

А на вопрос относительно цены, по которой ушел «Спартак», Елена Стрюкова ответила: «Цена продажи позволит реализовать эффективный девелоперский проект с учетом необходимых вложений».

— Объект в целом хороший для фабричного производства, строился на века, на совесть еще в начале прошлого столетия. С учетом расположения всего имущественного комплекса: земельных участков, объектов капитального строительства, имущества цена сформирована по себестоимости. Но стоит помнить о том, что все-таки с момента грандиозной фабричной деятельности уже прошло то былое время — теперь это фактически центр города. Сейчас уже другое время, пора вновь озеленять, «вдохновлять» города. Такая тенденция уже развита в городах развитых стран. И кроме того, с концепцией развития озера Кабан, его восстановлением, хотелось бы видеть там что-то более экологичное и общественно-полезное, — выразила свою точку зрения генеральный директор Digroup Диана Нургалиева.

По ее словам, месторасположение фабрики — очень удачное — вблизи торговых центров, парка, пешеходных улиц, на берегу озера — все это в совокупности придает высокую инвестиционную привлекательность. «Возможно, представят варианты, которые могут в сочетании с концепцией озера Кабан, парка Тысячелетия, пешеходной улицей Петербургской развить этот район, ведь увеличение туристической привлекательности нашей столицы — одна из ведущих задач на сегодня. Уверена, что республике удастся вдохнуть новую жизнь в это место на карте города».

— Для определения уровня справедливой цены сделки нужно, прежде всего, понимать кому это выгодно и что предполагается в конечном итоге быть, — заметил глава АН «Реагентство» Юрий Чикиров. — Учитывая, что основную ценность для девелоперов в нашем городе представляет земля, и принимая во внимание разделенное мнение экспертов о судьбе этого места, я предполагаю дальнейший снос строений. Вероятнее всего, уже были форэскизы у крупных игроков, и проведенная сделка является поверхностью айсберга уже принятых решений. Исходя из вышеизложенного, в цену сделки заложены расходы по демонтажу строений. Примеров «квартальных застроек» в Казани уже полно — артиллерийское училище, комбинат «Здоровье» и тому подобное. Что будет на данном месте? Я думаю в данном месте «все зайдет» — от гибких офисных пространств до объектов с жилыми функциями.

Землю — апартаментам, здания — офисам

— Это очень лакомый кусочек в центре Казани и последний из крупных активов, которые еще не разобрали, за исключением, разве что фабрики «Адонис» и головного офиса «Татфондбанка» на улице Чернышевского, — говорит генеральный директор компании «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров. — Основную ценность этого объекта недвижимости составляет земельный участок — бывшая штрафстоянка и главный производственный корпус фабрики «Спартак». Стоимость этой земли — порядка двух миллионов рублей за сотку, и там можно построить либо апартаменты, либо современный офисный центр класса «А» или «Б+». Это — отдельный лот, его можно продать, «отбив» при этом часть покупки, либо реализовать на нем девелоперский проект. Это очень привлекательный объект в центре Казани — с видом на Кабан, в непосредственной близости от «Сувар Плазы», бизнес-центра «Урбан» и IT-парка, составляющих ядро делового центра города.

По оценке Ахмерова, апартаменты в этом случае можно смело выставлять на продажу по цене в 250 тыс. руб. за квадратный метр.

— Представляет интерес и производственный корпус «Спартака», — считает собеседник издания. — Первые этажи там уже сданы в аренду, и сданы качественным арендаторам по ставке 1000—1200 рублей за квадратный метр. Там располагаются ресторан, автомойка, целая россыпь мотосалонов, маггазин запчастей для байков. А вот верхние этажи потребуют капитальных вложений и ремонта. Это же промышленное здание, там потребуются вложения в прокладку коммуникаций, системы вентиляции и кондиционирования, фасад, кровлю, отделку. Потребуются вложения от 35 тысяч на квадратный метр и выше — в зависимости от того, что там планируется разместить.

Указал Ахмеров и на минус этого здания — на большую глубину помещений бывшего промкорпуса. Это ограничивает возможности как арендодателя, так и арендаторов: компактными лотами такие площади не нарежешь, сдача в аренду возможна только крупных площадей — по 80 кв. м. и больше.

— Там высокие потолки, большие окна, там я вижу бизнес-центр.

Примыкающее к производственному корпусу маленькое офисное здание, продолжил Ахмеров, со стороны улицы Салимжанова, также потребует ремонта, но после него может стать офисным центром класса «В» — и сдаваться в аренду по 700—800 руб/кв. м. А в бывшей проходной «Спартака» может разместиться, скажем, заведение общепита.

А услышав, что «Спартак» выкупил «СИНХ», Ахмеров не исключил вероятности того, что в итоге там получит «прописку» какая-нибудь государственная структура.

Инна Серова

Недвижимость Общество Инфраструктура Бизнес Татарстан Татфондбанк Абдуллин Талгат Мидхатович Связьинвестнефтехим А-Девелопмент Ахмеров Мурат Рустэмович Чикиров Юрий Сергеевич Стрюкова Елена Николаевна Официальное представительство Гильдии управляющих и девелоперов в Республике Татарстан РЕАГЕНТСТВО