На казанском рынке офисов правят бал реконцепция, многофункциональность и сервисное обслуживание

Пять трендов в развитии офисов и стрит-ретейла

Разговор эксперты начали с главных трендов офисной и стрит-ретейловой недвижимости.

Во-первых, как говорил Владимир Шайхиев, замгендиректора компании «А-Девелопмент», очень быстро меняется ситуация. Это касается всего: и спроса, и локации, и клиентов. Поэтому прогнозы сегодня строить особенно сложно, и особенно это относится к историческим локациям. К примеру, 6 лет назад Профсоюзная была депрессивной зоной, а сегодня она на пике. А вот улица Вишневского угасает, хотя в недавнем прошлом была популярной.

Во-вторых, сегодня застройщики жилья начали задумываться о том, каким образом проектировать нежилые первые этажи. Раньше ими занимались по остаточному принципу, это была некая обязаловка. Ситуация изменилась — и это хорошо сказывается на качестве всего жилого комплекса: улучшение инфраструктуры ЖК дает удорожание «квадрата» жилья.

На третий тренд указывает Регина Пашагина, руководитель направления Property Management UD Group: фонд коммерческой недвижимости в Казани устарел и эксплуатационно, и морально, и физически. Поэтому сегодня многие девелоперы смотрят в сторону редевелопмента и реконцепции — ярким примером становится та же самая улица Профсоюзная, где идет массовая реконструкция исторических зданий. По словам эксперта, этот тренд сформировался в Казани на долгие годы вперед.

Предусматривается, что в едином комплексе есть абсолютно все для жизни: магазины, кафе, спортивный зал, коворкинг для работы

Четвертая важная развивающаяся тенденция — продуктовый подход в управлении коммерческой недвижимостью. Грамотный управляющий, как рассказывает специалист из UD Group, способен добавить к арендной стоимости недвижимости до 30%. При этом современный арендатор не хочет заниматься коммунально-бытовыми проблемами. Поэтому продвинутый арендодатель организует управляющую компанию, которая берет на себя все вопросы эксплуатации своей недвижимости — от замены лампочек и организации клининга до заказа свежей воды в кулеры.

Пятый тренд — многофункциональность новых объектов, таков запрос сегодняшнего рынка.

— К примеру, мы сейчас строим два многофункциональных проекта: многофункциональный комплекс UNO на Сибгата Хакима (совместно с компанией «Унистрой») и комьюнити-центр АРТ, — рассказывает Регина Пашагина. — В такой концепции предусматривается, что в едином комплексе есть абсолютно все для жизни: магазины, кафе, спортивный зал, коворкинг для работы. Такие проекты могут быть реализованы рядом с активной жилой застройкой, либо включать квартиры или сервисные апартаменты.

Принесет ли деньги исторический объект?

В Казани множество старинных зданий, многие из которых внесены в реестр объектов культурного наследия (ОКН). Следуя тренду на реконцепцию территорий, девелоперы, может быть, и хотели бы сделать их полную реконструкцию, однако работа со многими подобными объектами осложняется необходимостью получать лицензию и множеством ограничений.

Конечно, есть компании, которые специализируются именно на исторических зданиях. Сергей Чугунов, директор центра коммерческой недвижимости ASG, приводит самый свежий пример: 20 мая было презентовано новое культурное пространство — «Музей частных коллекций в Доме Александрова» на Карла Маркса, 16, в котором представлены экспонаты коллекции изящных искусств группы ASG. Это здание входит в общий формат Дома приемов, который затронул три исторических особняка по улице Карла Маркса: дом архитектора М.П. Коринфского (XVIII век, ул. Карла Маркса, 18), дом Александрова (XIX век) и комплекс Адмиралтейской конторы (XVIII век).

— Конечно, в процессе реставрации мы столкнулись с большими сложностями. Объект, построенный в XVIII веке, был в плачевном состоянии, пришлось учесть множество нюансов на этапе восстановления. Теперь это наша гордость. Теперь Дом приемов — отреставрированное здание с историческими интерьерами, наполненное аутентичной мебелью из частного собрания. Оно готово к проведению любых встреч на самом высоком уровне. 20 мая этот объект дополнился второй очередью — музеем в доме Александрова, который проектировал архитектор Коринфский, — рассказывает Сергей Чугунов. — Теперь очередь за комплексом Адмиралтейской конторы на Карла Маркса, 17.

Возникает вопрос: а удастся ли зарабатывать на таких объектах? Представители ASG уверены: коммерческая составляющая сработает — востребованность в площадке для проведения приемов они уже увидели.

— Экономику нужно выстраивать, проект должен окупаться и приносить деньги, — говорит Чугунов. — Содержание и восстановление исторических объектов обходится очень дорого, поэтому коммерческая составляющая здесь одна из приоритетных. Наш проект создан для проведения деловых мероприятий в исторических интерьерах. Подобные особняки и этот формат могут повысить репутационный капитал Казани. Это инвестиции в будущее, в сохранение культуры для следующих поколений. Лозунг нашей компании — «Инвестиции во благо», поэтому мы ориентировались на ту ценность, которую сможем привнести городу восстановлением этих исторических объектов, предлагая такую концепцию. И повторюсь, она должна себя окупать, поэтому коммерческая сторона вопроса здесь очень важна. Проект, прежде всего, коммерческий.

Но сложности, которые кроются за инвестициями в исторические объекты, очевидны. Коворкинг тут не сделаешь — старинные здания имеют неподходящую планировку. Со встраиванием инженерной инфраструктуры тоже не все просто — как, например, поставить лифт в старинный особняк, где нельзя трогать стены? Или куда выводить блоки кондиционеров, если фасад должен остаться неизменным?

Другие эксперты объясняют: в случае с ОКН охранные обязательства могут быть разными. Как и локация, и степень сохранности. Часть памятников имеют ограничения по фасаду, где-то нельзя трогать стены, где-то должны быть только деревянные окна. Поэтому каждый такой случай рассматривается с коммерческой точки зрения индивидуально, однако удорожание работ неизбежно (Владимир Шайхиев оценивает его достаточно серьезно — до 150 тысяч рублей на «квадрат»). Плюс у компании должна быть лицензия на работу с подобными объектами. А Сергей Чугунов приводит примеры из своей практики: на некоторых объектах приходилось сносить надстроенные верхние этажи, чтобы восстановить исторический облик. Это, соответственно, изрядно уменьшало общий метраж и, следовательно, увеличивало затраты на квадратный метр.

Мы ориентировались на ту ценность, которую сможем привнести городу восстановлением этих исторических объектов, предлагая такую концепцию

Арендные ставки продолжают расти

Как рассказывает Регина Пашагина со ссылкой на аналитические обзоры UD Group, по итогам декабря 2022 года самая дешевая коммерческая аренда в Казани была в Авиастроительном районе: офис там можно было снять в среднем за 400 рублей за квадратный метр. Самым дорогим районом был Вахитовский с ценой от 1000 рублей за «квадрат».

Но с начала года прошло уже 5 месяцев. И, как единодушно сообщают эксперты, с тех пор цены на аренду подросли еще. Причем уровень роста напрямую зависит от того, как управляется недвижимость. Регина Пашагина объясняет:

— Уровень индексации составил около 8% по офисной недвижимости. Корректировка цен для объектов стрит-ретейла зависела от локации. Например, в ART City ставка за 2 года выросла примерно на 45%. Это объясняется удачным расположением, хорошей проходимостью, а также реализованным концептуальным решением, в котором размеры помещений и виды бизнеса распределены максимально эффективно. Еще один пример, в котором удачная концепция позволила обеспечить отсутствие вакансий и индексацию до 25% за год — это ретейл-парк UDACHA в ЖК «Царево Village». Проект расположен за пределами города, поэтому пришлось детально анализировать ожидания и запросы потребителей и формировать наполнение с учетом аудитории.

Владимир Шайхиев приводит еще один интересный пример: считается, что «Салават купере» — сложный район для коммерческой недвижимости. Но «А-Девелопмент» запускали там несколько проектов коммерческих помещений «в нарезку» (самый популярный формат там 17—25 квадратных метров). Средняя ставка аренды в этих объектах — 1400—1500 рублей на стрит-ретейл, рассказывает специалист. И это при том, что даже в центре города до сих пор можно найти предложения на треть дешевле!

— Нюансов очень много. Все зависит от расположения объекта, от того, где расположены входные группы, от высоты потолков, остекления. От населения, которое находится в первой и второй зоне пешей доступности. От транспортной доступности, — говорит топ-менеджер «А-Девелопмент».

Артем Халиков, управляющий менеджер БЦ «Булак», рассказывает о том, как дела с офисной недвижимостью в сердце города:

— Мы видим тенденцию к удорожанию аренды. Средняя ставка с начала года выросла с 1 200 до 1 500 рублей. Есть среди наших соседей и объекты в классе А, которые ставят планку в 1 650—1 700 рублей. Стрит-ретейл под управлением нашей группы компаний на улице Пушкина тоже подорожал — средняя ставка там теперь доходит до 1 500 рублей за квадратный метр, по соседству есть помещения, которые сдаются по 2 000.

Радик Нигматуллин, директор по инфраструктуре инновационного технопарка «Идея», отмечает минимум 7%-ную индексацию арендной ставки с начала года. Заполняемость в «Идее» сегодня более 97%, а появляющиеся вакансии быстро «прибирают к рукам» другие резиденты.

Индексация в офисных центрах под управлением ASG составляет порядка 8% с начала года. Их востребованность растет — даже несмотря на то, что они находятся в несколько отдаленных, не самых популярных локациях — на улицах Кулагина и Клары Цеткин. Сергей Чугунов объясняет: просто объекты граничат с производственными площадками, и бизнес рад разместить тут свой офис.

Эксперты говорят, что величина арендной ставки очень зависит и от того, какой бизнес у арендатора. Бизнес готов отдавать за аренду определенный процент от товарооборота. И поэтому, кстати, становится очень выгодно «сажать» в небольшие помещения пункты выдачи заказов крупнейших маркетплейсов. Они сейчас конкурируют друг с другом, «захватывая территории» и стараясь покрыть как можно большую площадь своим присутствием. Их маржинальность позволяет занимать небольшие площади по весьма хорошим ставкам, они не требуют скидок и дисконтов. Правда, ориентироваться на них, рассчитывая предполагаемую доходность помещения, не стоит. А Регина Пашагина говорит: при планировании социальной структуры того же МФК или ЖК пункт выдачи заказов является абсолютным конкурентом для торговли любого вида. Поэтому с ними нужно быть очень аккуратными, предупреждает эксперт UD Group.

А и В сидели на трубе

Не так давно обновились критерии классификации офисных центров — они ужесточились. В связи с этим потерял класс А «Корстон», не смог его получить БЦ Orange (у него «подкачала» локация, несмотря на суперсовременные вентиляционные системы и многофункциональную концепцию). Впрочем, бизнес-центров класса В в городе хватает, в них есть вакансия, а некоторые периодически даже на продажу выставляются.

Например, UD Group в 2022 году продала бизнес-центр «Сфера», а прямо сейчас стоят на реализации торгово-офисные центры «Ершова» и «Дружба». И несмотря на то, что спрос на объекты есть, пока они не проданы: арендаторы диктуют продуктовый подход, а на это согласен не каждый будущий владелец. Вообще, требования арендаторов растут.

Артем Халиков акцентирует внимание собравшихся на том, что система мощной приточно-вытяжной вентиляции — одно из главных условий хорошего офиса:

— У вас даже ставка может быть ниже, но если вы не сможете обеспечить хорошую температуру и хороший климат, то удержать арендаторов у вас, возможно и не получится!

— Более того, люди сегодня хотят не просто комфортно дышать, пользоваться новыми санузлами и не иметь проблем с парковкой — они хотят «самообслуживающиеся» офисы, в которых им не нужно задумываться над хозяйственными проблемами. Им нужно сервисное обслуживание от арендодателей, — добавляет Регина Пашагина. — Вопросы эксплуатации очень важны. Сейчас есть автоматизированные системы, которые помогут улучшить скорость исполнения заявок арендаторов и вести за ними контроль. Даже на устаревшие объекты могут внедряться такие системы, это позволит увеличить их капитализацию.

Кстати, в связи с этим всем Антонина Дарчинова, коммерческий директор «Новастрой», высказала интересную мысль: отсутствие ротации на объекте — это не хорошо. Стопроцентная заполняемость ведет к стагнации объекта. А ротация дает возможность добавлять новые пункты в договор аренды, пересматривать его условия. Клиент готов сегодня платить за систему «все включено» — так дайте ему ее и увеличьте ценник!

Удачные примеры и «неограненные бриллианты»

В Казани, по оценкам собравшихся экспертов, есть удачные примеры и реконцепции бизнес-центров, и создания вышеописанной полной сервисной модели, и удорожания здания за счет грамотного подхода.

Владимир Шайхиев говорит о БЦ «Мастер» на улице Галиасгара Камала — там владелец предоставляет арендаторам не только воду и мебель, но и мороженое, и «умную колонку» с Алисой. Единственный минус этого места — локация.

Бизнес-центр «Рябина», по словам замдиректора «А-Девелопмент», являет собой образец грамотного редевелопмента:

— Это было абсолютно убитое здание, которое относилось к какому-то заводу. Его взяли и дотащили до честного Б+. Отличный пример редевелопмента, который удачно получился, несмотря на, казалось бы, сомнительную локацию на площади Вахитова.

Антонина Дарчинова приводит в пример здание на Профсоюзной, 34 — у него с одной стороны улицы было меньше этажей, чем с другой, мансардный этаж не имел отдельного входа. Новый девелопер добавил в это здание инженерию и сделал реконцепцию: открыл коворкинг. Теперь оно полностью заполнено и приносит прибыль. А реализовать здание после реконструкции удалось на 20% дороже, чем планировалось.

— Вывод прост! Нашему городу надо больше грамотных управляющих! — улыбается коммерческий директор «Новастрой».

Поговорили эксперты о недооцененных локациях Казани, «неограненных алмазах», которые в ближайшем будущем «выстрелят» и станут «бриллиантами». Владимир Шайхиев в этой связи советует обратить внимание на «Петрушку» и на тот самый объект ASG на Клары Цеткин, о котором рассказывал Сергей Чугунов. Да и вообще о Кировском районе сегодня много говорят как об очень перспективной локации. Прямо сейчас UD Group ведет переговоры о том, чтобы взять в управление несколько торгово-офисных объектов на улице Баруди. Регина Пашагина рассказывает:

— Мы провели коммерческий аудит объектов, проанализировали окружение и потенциальную целевую аудиторию. Кировский район недооценен и офисных пространств там практически нет. Когда мы начали прогнозировать арендную ставку, были удивлены: она соответствует показателям Советского района и имеет потенциал роста. Формат коворкинга, помещений небольшой нарезки — там все это может быть актуально. Востребованность современных форматов коммерческой недвижимости в Кировском районе растет в том числе за счет новых жилых объектов, например, комплекса «Крыловка Парк», который строится неподалеку.

Антонина Дарчинова предлагает обратить внимание на стрит-ретейл на улице Галиасгара Камала, а Регина Пашагина — на Авангардную улицу с ее дорогими, но очень перспективными производственными площадками. Вспомнили эксперты и о Советском районе — там, ближе к улице Халитова, идет сейчас активное развитие, и объекты под реконцепцию тоже имеются (те же «Грани» или соседний с ними «Бигзур»).

Там интересное здание советского типа с лепниной, мозаикой, советскими фресками. Мы все это восстановили. А старую мебель и станки оставили себе, чтобы организовать музей

Интересный кейс с «депрессивными» локациями приводит Вячеслав Пимурзин, управляющий партнер «Доступного офисного фонда»:

— Мы сейчас выставили объект на Кулагина — здание бывшего заводоуправления «Теплоприбора». У нас три этажа и цоколь. Мы планируем сделать там технополис — благо подача электричества позволяет. Это тоже недооцененная территория, и мы видим здесь хорошие перспективы. Причем тут и с точки зрения историчности интересно получилось: там интересное здание советского типа с лепниной, мозаикой, советскими фресками. Мы все это восстановили. А старую мебель и станки оставили себе, чтобы организовать музей.

Как правильно наполнить жилой комплекс коммерцией?

Первые этажи в жилых комплексах традиционно отдаются под коммерческие помещения. И если обратить внимание на то, какой из бизнесов первым «поселяется» в новых ЖК, это в тотальном большинстве случаев оказываются пункты выдачи заказов и алкомаркеты. Но людям надо покупать хлеб и лекарства, водить детей в кружки и иметь рядом с домом парикмахерскую.

Сбалансированное наполнение жилых комплексов инфраструктурными объектами автоматически повышает стоимость квартир или помогает обеспечить хороший темп продаж.

— На наш взгляд, эффективнее не хаотично наполнять первые этажи одинаковыми бизнесами, которые в конечном счете каннибализируют друг друга, а проработать концепцию размещения на этапе проектирования. Если недостаточно экспертизы собственной команды — можно обратиться к профессионалам по управлению коммерческими объектами. Сейчас услуга по разработке концепций для стрит-ретейла в жилой недвижимости достаточно популярна. Жилой комплекс, в котором уже есть набор арендаторов, обеспечивающих первичные нужды жителей, более востребован и может быть продан дороже. В текущих условиях это один из инструментов конкурентной борьбы, а выигрывает в ней, в том числе, житель, — обращает внимание эксперт UD Group.

Владимир Шайхиев рассказывает о том, как «А-Девелопмент» разработал концепцию осмысленного наполнения ЖК коммерческими помещениями, таким образом увеличивая привлекательность квартир на рынке.

Еще один новый тренд — гастрономический «коридор», выходящий с первого этажа не во двор, а на бульвар

Антонина Дарчинова поделилась опытом предброкериджа: «Новастрой», еще только формируя концепцию первых этажей, заранее договаривается с потенциальными якорными арендаторами (как правило, это крупный продовольственный магазин). А дополнительно «нарезает» небольшие помещения, в которые придут другие арендаторы. Договор с «якорем» заключается заранее, на этапе проектирования. Предусматриваются технические особенности, которые могут быть нужны: дебаркадер, количество киловатт, перегородки, инженерия… Заранее предусмотреть можно все, вплоть до вывески и внешних блоков кондиционеров на фасаде!

— Сейчас мы запускаем проект на Акчарлаке, ЖК «Нова». Там уже договорились о предварительной аренде с якорными арендаторами и таким образом создаем некий базис. Там мягкая нарезка с большим количеством входов, выход на бульвар. Это, кстати, еще один новый тренд — гастрономический «коридор», выходящий с первого этажа не во двор, а на бульвар. Мы предполагаем там такой «коридор» из небольших кафе, — рассказывает Дарчинова.

Во что инвестировать и что учесть?

Эксперты обсудили и тему инвестиций в коммерческую недвижимость: все согласны с тем, что при верном управлении она может принести гораздо больше денег, чем жилье. Но как выбрать объект, в какую сторону смотреть? Специалисты приводят несколько вариантов, которые кажутся им привлекательными для частного инвестирования.

Во-первых, сервисные апартаменты, к которым уже сформировался большой интерес и которые скоро начнут выходить на казанский рынок.

Во-вторых, перспективно выглядит стрит-ретейл в локациях, которые на сегодняшний момент недооценены (например, те же Кировский район, улица Камала).

В-третьих, некоторые эксперты считают, что доведенный до ума офис в приличной локации — тоже хорошая инвестиция. Антонина Дарчинова улыбается: «Офис в этом смысле лучше, чем квартира, но хуже, чем стрит-ретейл».

Но главное, что они советуют делать, — это привлекать к выбору объекта и к управлению им опытных профессионалов, а не пытаться вслепую действовать самостоятельно. Регина Пашагина приводит пример: у каждого собственника коммерческой недвижимости вместе с правом собственности возникает обязанность регулярно проходить все проверки от регуляторов: с визитами будут приходить пожарные, санитарная служба, МЧС и прочие незваные гости. Чтобы работать с ними, нужен опыт, которого, как правило, у частника нет.

Еще один важный момент — взаимодействие с коммунальными службами и с арендаторами. Грамотный управляющий гарантирует владельцу коммерческой недвижимости снижение расходов на эксплуатацию.

— К примеру, во дворе дома есть автополив туй. А на первом этаже этого дома у вас магазин. К этим туям вы никакого отношения не имеете — они высажены для жильцов. Но УК вам выставит счет за автополив, потому что это общекоммунальные затраты. И если у вас грамотный управляющий, он, возможно, все предусмотрит при заключении договора с управляющей компанией, включит в него только необходимые пункты и исключит кабальные условия. Есть законные способы это сделать. Во-вторых, он разграничит зоны ответственности между собственником и арендатором. То есть грамотный управляющий точно сэкономит вам деньги, — рассказывает Регина Пашагина.

И еще об одном аспекте собственного бизнеса на коммерческой недвижимости напоминает Антонина Дарчинова. Огромной ошибкой было бы считать, что доход от сдачи офиса в аренду — это чистая прибыль собственника:

— Есть такая вещь, как эксплуатация. Надо постоянно откладывать деньги на реновацию помещения (как отчисления на капремонт, которые включены в вашу коммунальную платежку). Потому что в определенный момент ваша недвижимость перестанет быть ликвидной. И нужны будут серьезные бюджеты на редевелопмент.

Как сделать коммерческий объект дороже

Чтобы успешно зарабатывать на объектах недвижимости, нужно, прежде всего, правильно выстраивать их концепцию. Для этого Регина Пашагина советует провести аудит локации, изучить торговые коридоры в окрестностях и запросы людей, которые живут неподалеку. Обязательно нужно держать в уме технические характеристики и возможности объекта. После полноценного аудита вам станет понятно, что здесь «выстрелит», а что — «не залетит». Грамотно разработанная локация, как говорит Регина, улучшит результаты объекта не менее, чем на 30% от действующих.

Владимир Шайхиев обращает внимание на проектирование первых этажей в жилых комплексах: желательно, чтобы в них было множество входных групп, высокие потолки (3—4 метра), максимальная площадь остекления и минимум перегородок. Нужна универсальность с возможностью внутренней нарезки. И тогда этого хватит, чтобы разместить арендатора с любыми запросами. Передвигать границы внутри здания. Кроме того, нужно всегда проверять технические характеристики: количество киловатт, индивидуальную вентиляцию, отопление, кондиционирование.

И не только в жилых комплексах, но в целом эксперты сходятся в том, что одно из главных преимуществ современной коммерческой недвижимости — гибкость, универсальность, чтобы концепцию легко можно было поменять. И тогда коммерческое помещение будет иметь хорошие перспективы. Но здесь нужен совет профессионалов. Антонина Дарчинова говорит:

— Если вы хотите повысить капитализацию объекта, прежде всего, обращайтесь в профессиональную управляющую компанию. Обратите внимание на сервисную составляющую: люди, которые занимаются бизнесом на вашей территории, вряд ли хотят решать вопросы с недвижимостью. Учтите требование гибкости рынка: мы не знаем, что будет завтра, какие бизнесы будут востребованы. Сегодня нам всем нужны рестораны, а завтра — возможно, серверные помещения с хорошим охлаждением. Так давайте подготовимся к тому, чтобы сделать из вашего объекта можно было все, что угодно.

Сергей Чугунов из ASG вновь направил дискуссию в русло объектов культурного наследия: он считает, что сохранение культурного наследия, адаптация старинных зданий к новой реальности помогает повысить ценность этих объектов. Инвестируя в проекты в историческом центре, ASG закладывает в их ценность репутационный фактор. При этом для многих арендаторов имиджевая составляющая — одна из важных, потому что, по мнению эксперта, богатая история здания транслирует бизнесу не только новые смыслы, но и добавленную стоимость.

Регина Пашагина, рассуждая о повышении ценности объекта коммерческой недвижимости, заметила:

— А еще цифровизация неизбежна. Для увеличения привлекательности любого объекта недвижимости и для улучшения результатов действующих объектов нужно внедрять автоматизированные системы управления и эксплуатации самого объекта. Все это уже есть в рабочем состоянии, протестировано. И думаю, в скором будущем рынок коммерческой недвижимости ждут новые интересные времена!

Недвижимость Татарстан