21 января
Ретейлеру не удалось добиться отмены планов местных властей по строительству на его земле муниципальных объектов
Оператор питерской сети строительных гипермаркетов ООО «Максидом» миллиардера Александра Евневича не смог добиться отмены постановления исполкома Казани, предполагающего возведения на его земле муниципальных школы и детсада. На участке, оставшемся от застройки магазина на улице Рихарда Зорге, он планировал возвести офисный центр. Однако в процессе подготовки проекта узнал, что местные власти утвердили проект планировки территории, согласно которому там разместят образовательные объекты. По этой причине по участку пролегли красные линии, ограничивающие собственника в застройке. Ретейлер был убежден, что это нарушает его право в предпринимательской деятельности, и суды встали было на его сторону. Однако в итоге дело вернули на второй круг, и Фемида пришла к противоположным выводам: никаких нарушений нет, общественные интересы должны быть выше частных. На днях Арбитражный суд Поволжского округа оставил эти решения в силе, даже несмотря на то, что собственнику придется не только поступиться частью своего участка, но и «перенести» котельную. Исключительное «гостеприимство» для инвестора в исполнении мэрии Казани зафиксировал корреспондент «Реального времени».
Между офисным центром и школой с детсадом
Как ранее рассказывало «Реальное время», питерский ретейлер «Максидом», который с 2010 года владеет в Казани гипермаркетом формата DIY (от англ. Do It Yourself — сделай сам, всего включает в себя 16 магазинов в семи регионах России), с 2019 года ведет тяжбу с властями Казани по поводу земли. Основной владелец сети «Максидом» — миллиардер из Санкт-Петербурга Александр Евневич, состояние которого в 2019 году оценивалось в 60,4 млрд рублей.
Одноименный оператор торговой сети еще в декабре 2007 года купил у ООО «СКП «Татнефть — Ак Барс» (юрлицо хоккейного клуба «Ак Барс») земельный участок в 74,5 тыс. «квадратов» на улице Даурской в Казани. Уже через месяц, в январе 2008-го, зарегистрировал право собственности. В 2010 году сеть открыла здесь гипермаркет, здание для которого построила сама.
Ничто не предвещало проблем, пока 22 апреля 2019 года ООО «Максидом» не получило в Управлении архитектуры и градостроительства Казани градостроительный план. Из него ретейлер узнал, что еще 24 мая 2018 года исполком Казани отдельным постановлением утвердил проект планировки территории, ограниченной с северо-запада ул. Даурской, с северо-востока — ул. Аделя Кутуя, с юго-запада — ул. Рихарда Зорге, с юго-востока — ул. Родины. Площадь проекта составила 61 гектар.
И в нем в пределах участков «Максидома», на которые он разбил единый купленный надел, предусмотрено размещение детсада на 65 мест и общеобразовательной школы на 1 224 места и установлены красные линии. Они ни много ни мало означали, что компания Евневича теперь не может по своему усмотрению застраивать эту землю. А ретейлер планировал возвести здесь офисный центр со вспомогательными зданиями и сооружениями.
«Максидом» подал заявление в суд, требуя признать проект планировки территории частично незаконным. А именно то, что в него включили принадлежащие ему участки, «посадили» на них детсад со школой и прочертили красные линии, связывающие руки владельцу земли. При этом собственник земли ссылался на Гражданский кодекс РФ, согласно которому он «может требовать устранений всякого нарушения его права».
И действительно, сначала и Арбитражный суд РТ, а следом за ним и 11-й арбитражный апелляционный суд в Самаре признали доводы ретейлера убедительными. Но суд кассационной инстанции в феврале прошлого года пришел к иному выводу: нижестоящие суды не учли, что цель территориального планирования — это комплексное развитие земель. Оно отображает не только их использование по факту, но и на перспективу. И утверждение проекта планировки, в соответствии с генпланом поселения, «не означает нарушение прав и законных интересов несогласных лиц». В связи с этим он отменил все решения по делу и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
3 июля 2020 года Арбитражный суд РТ уже с учетом рекомендаций кассации пришел к прямо противоположному выводу: проект планировки территории разработан и утвержден в соответствии с Градостроительным кодексом РФ и соответствует генплану Казани. Красные линии на участке «Максидома» орган местного самоуправления установил тоже в пределах своих полномочий: зачастую принудительное изъятие земель вызвано необходимостью решить публично значимые вопросы местного значения. 16 сентября с ним согласился и суд апелляционной инстанции. «Максидом» вновь подал жалобу.
Не предусмотрено ни старым, ни новым генпланом
К концу 2020 года земельное дело «Максидома» добралось до третьей, кассационной, судебной инстанции. Не секрет, что именно на нее ретейлер возлагал надежды. Особенно после того, как этот вопрос там не был рассмотрен, что называется, с ходу. «Вердикт» прозвучал только на третьем по счету заседании, на этой неделе.
«Мы считаем, что исполком Казани принял постановление об утверждении планировки территории с нарушением норм права», — сообщила в обоснование жалобы представитель «Максидома» Людмила Жмайдюк. В частности, по ее словам, речь идет о нарушении Градостроительного кодекса РФ. Согласно ему, в проекте планировки территории указывается на размещение объектов капитального строительства только в случае, если земельный участок планируется изъять для государственных или муниципальных нужд. Все возможные варианты перечислены в статье 49 Земельного кодекса. В ней, как подчеркнула представитель ретейлера, приведен «исчерпывающий перечень»: детских образовательных и дошкольных учреждений нет.
Одним словом, это абсолютно точно не их ситуация: для этих целей резевирование земельного участка не предусмотрено. Значит, детских дошкольных и образовательных учреждений на их участке не может быть и в проекте планировки территории. «Мало того, говорится: должно быть доказано, что отсутствуют другие возможности размещения садиков и школ», — обратила внимание юрист. В этом случае, по ее словам, такие возможности даже не рассматривали.
Тем не менее, напомнила Жмайдюк, 11-й Арбитражный апелляционный суд отклонил доводы ретейлера о том, что не предполагается изъятие земельных участков для муниципальных нужд для строительства объектов образования. Она пояснила, что в постановлении была ссылка на статью 56.3 Земельного кодекса, хотя в ней указаны условия «заимствования» чужих земельных участков при наличии оснований, как раз указанных в уже упомянутой 49-й статье. Одним словом, замкнутый круг.
Более того, в решении и постановлении судов первой и апелляционной инстанций говорится, что проект планировки территорий был разработан с учетом требований генерального плана Казани. «Хотя в генплане конкретно на нашем земельном участке не предусмотрено размещение объектов местного значения», — снова обратила она внимание на противоречия.
«Документ, которым внесли изменения в правила застройки и землепользования, является производным от генплана. Основным является генеральный план. Все остальное должно ему соответствовать», — заметил председательствующий на процессе судья Роман Ананьев (представители исполкома Казани на заседании не присутствовали).
«В данном случае не соответствует», — не согласилась с ним представитель ретейлера.
«Возможно внесение изменений в генплан?» — спросил служитель Фемиды.
«Сейчас утвержден новый генплан — не тот, на который ссылались в предыдущих решениях. Там также этого нет. Не предусмотрено ни старым, ни новым генпланом», — констатировала Жмайдюк.
«Суды-то абсолютно обратное устанавливают в решениях», — напомнил ей судья.
Юрист «Максидома» в ответ заметила: в судебных актах отмечается, что учитывались основные задачи, установленные генпланом. «Основные задачи — нечто абстрактное. Но ни в решении, ни в постановлении не указано, что конкретно на нашем земельном участке должны быть размещены школа и детсад», — выразила она свое мнение.
«Зачем утверждать и устанавливать документы территориального планирования, когда было бы достаточно генплана? Или все-таки генплан определяет общие положения землепользования: виды разрешенного использования, какие и где объекты должны быть размещены, а потом уже есть уточнения тем документом, который тоже относится к документам территориального планирования?» — продолжил рассуждать Ананьев.
Представитель гипермаркета согласилась с тем, что уточнение имеет место быть: генплан содержит карту планируемого размещения объектов местного значения. «Мы подняли эту карту. На нашем земельном участке ничего не предусмотрено», — заявила она.
«Что предусмотрено правилами застройки и землепользования Казани?» — поинтересовался судья.
«Тоже ничего», — не дала сбить себя с толку девушка. — В статье 35 Конституции прямо написано, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда», — привела она, казалось бы, «железный» аргумент в свою пользу.
Председательствующий на процессе судья тем не менее напомнил, что в право собственности могут вноситься ограничения по использованию: «Вы это прекрасно знаете». «В настоящем деле не рассматривается вопрос изъятия земельного участка из вашей частной собственности. Тем более безвозмездно», — обозначил он плюс этой проблемной ситуации.
«Но мы не можем осуществлять застройку принадлежащего нам земельного участка по своему усмотрению», — продолжила дискутировать с ним юрист «Максидома».
Позже знакомый с ситуацией источник рассказал нашему изданию о переписке ретейлера с исполкомом Казани. «Максидом» поинтересовался, может ли строить на своем земельном участке, как и планировал ранее, офисный центр. Ему сообщили, что может, но только на части земельного участка, не входящей в зону общественной постройки: «Там, где местные власти предусмотрели садик и школу, возводить его он не имеет права».
Ни садиков, ни школы, как должно по нормативам, не предусмотрели
Людмила Жмайдюк на заседании в Арбитражном суде Поволжского округа изложила версию ретейлера о том, почему возник весь этот сыр-бор. Так, она сообщила, что сам «застройщик, в интересах которого планируется строительство детсада и школы», должен был предусмотреть их на своем земельном участке еще на стадии получения разрешения на строительство. Имя застройщика она не назвала.
Юрист «Максидома» пояснила суду, что рядом с их гипермаркетом «ведется уплотнительная застройка». Действительно, высотки, если оценивать визуально, проезжая улицу Зорге, взмывают вверх как будто бы прямо сразу за магазином стройматериалов. По словам Жмайдюк, дома построены, большинство даже сданы, но на «своем земельном участке они (строительная компания, — прим. ред.) ни садиков, ни школы, как должно по нормативам города Казани, не предусмотрели. И теперь пытаются решить свои проблемы за счет третьих лиц».
«Мы считаем, что застройщик должен был полностью взять на себя бремя строительства дошкольного и школьного учреждений», — подытожила она.
«Вы считаете, что [это делается] в интересах застройщика, который осуществляет застройку многоквартирных домов рядом с земельным участком, который находится в вашей собственности? Это ваше предположение. Можно строить решения на предположении?» — продолжил общение с подателем жалобы судья Роман Ананьев.
Но Жмайдюк подкрепила свои выводы новыми деталями. Так, по ее словам, застройщик на своем сайте указывает количество садиков и школ, которые «фактически не соответствуют находящимся на его земельном участке». «Если бы не было строительства многоквартирных домов, не было бы необходимости строительства этих учреждений», — заметила она. Юрист ретейлера также сообщила, что в довершение ко всему «проектом планировки предусмотрен снос действующей котельной [«Максидома»] и строительство новой».
Как позже пояснил «Реальному времени» источник, знакомый с ситуацией, речь идет о котельной, которая питает гипермаркет сети на улице Рихарда Зорге, 11а: ее предлагается «перенести» на другое место, так как ее нынешнее размещение мешает будущему строительству садика со школой.
Как бы то ни было, 19 января Арбитражный суд Поволжского округа оставил «отказное» для «Максидома» постановление апелляционной инстанции без изменения, а жалобу самого ретейлера без удовлетворения. Как в компании Евневича расценивают сложившуюся ситуацию и намерены ли дойти с «детсадовским» вопросом до Верховного суда РФ? Оперативно получить комментарий в ООО «Максидом» по этому поводу не удалось.
Недвижимость Татарстан Исполнительный комитет города КазаниАрбитражный суд Республики Татарстан
