29 июля
Управляющий отделением — Национальным банком по РТ Волго-Вятского главного управления Центрального банка РФ Марат Шарифуллин объяснил, от чего зависит стоимость банковского финансирования для застройщиков
Управляющий отделением — Национальным банком по РТ Волго-Вятского главного управления Центрального банка РФ в интервью «Реальному времени» подвел итоги первого года реформы долевого строительства в Татарстане, рассказал, от чего зависит стоимость банковского финансирования для застройщиков и насколько снизилась ипотечная ставка для покупателей жилья.
Татарстанцы внесли на эскроу-счета 14,6 млрд рублей
— Прошел год с тех пор, как строительство жилья в России ведется по новым правилам: дольщики должны открывать эскроу-счета в банках, а не отдавать деньги напрямую застройщикам. Как идет процесс открытия специальных счетов? Какая сумма накопилась на них в татарстанских банках?
— До внедрения механизма финансирования жилищного строительства с использованием счетов эскроу на рынке были споры и высказывались опасения по поводу того, как отрасль перенесет эту реформу. Сейчас можно констатировать, что переход прошел достаточно плавно. Первый кредитный договор проектного финансирования с использованием счетов эскроу в Татарстане был заключен еще в октябре 2018 года. Переходный период внедрения нового механизма завершился 1 октября 2019 года. На эту дату застройщики большую часть проектов заканчивали еще по старым правилам, и только около 25% проектов были заявлены по новой схеме. Сейчас, по данным ДОМ.РФ, в республике половина жилья строится с применением счетов эскроу.
По данным на 1 июля этого года, в Татарстане открыто около 4,8 тысячи счетов эскроу, на них размещено почти 14,6 млрд рублей. На протяжении всего периода действия нового механизма мы наблюдаем устойчивый рост показателей.
В феврале этого года в Татарстане начался процесс «раскрытия» счетов эскроу — перечисления денег в распоряжение застройщиков. К началу июля было «раскрыто» 213 счетов на 773,3 млн рублей. Таким образом, новая схема финансирования долевого строительства в республике полностью реализована — от открытия счетов эскроу до перечисления с них средств застройщикам и банкам для погашения предоставленных кредитов.
Важно сохранить уровень гарантий для участника долевого строительства. При принятии решения о поэтапном «раскрытии» счетов эскроу нужно определить механизм защиты прав дольщика и оценить экономическую целесообразность поэтапного «раскрытия»
Сдал жилье — получи деньги
— Процесс «раскрытия» все-таки далеко не пропорционален привлечению средств.
— Счета «раскрываются» уже после того, как застройщик выполнил свои обязательства. Поскольку все больше проектов строится с использованием счетов эскроу, количество и объем «раскрытых» счетов будет расти. При этом, чтобы ускорить процесс, были внесены изменения в законодательство, которые вступили в силу в июле. Они позволяют застройщикам получить доступ к деньгам на счетах эскроу в долевом жилищном строительстве сразу после подписания акта о введении дома в эксплуатацию, а не после регистрации первого права собственности, как было раньше.
— Застройщики предлагали вариант поэтапного «раскрытия» счетов эскроу в зависимости от готовности дома.
— Важно сохранить уровень гарантий для участника долевого строительства. При принятии решения о поэтапном «раскрытии» счетов эскроу нужно определить механизм защиты прав дольщика и оценить экономическую целесообразность поэтапного «раскрытия».
Кредитные ставки застройщиков зависят от эскроу-накоплений
— С началом реформы долевого строительства коммерческие застройщики достаточно критично отзывались о переходе на проектное финансирование. Какова динамика поступления заявок от застройщиков на открытие проектного финансирования?
— На начало июля этого года в Татарстане заключен 51 кредитный договор с застройщиками на сумму более 36,1 млрд рублей. Наибольшая активность по заключению договоров пришлась на период с июля по октябрь прошлого года. За это время было заключено около половины всех кредитных договоров, сейчас мы видим стабильный ежемесячный рост.
Стоит сказать, что банки наращивали объемы финансирования строительства, несмотря на трудности, связанные с пандемией. С апреля по июнь сумма выданных застройщикам кредитов по новой схеме выросла на 20 процентов, а с начала года — на 57,4 процента.
По объему заключенных договоров Татарстан занимает 5-е место в России после Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Краснодарского края.
Если на начальном этапе перехода и у банков, и у застройщиков возникали вопросы относительно получения проектного финансирования, то сейчас уже налажено конструктивное взаимодействие.
Чем больше привлечено средств от дольщиков на счета эскроу, тем дешевле обходится финансирование для застройщика
— Не раз звучали утверждения, что банки, аккумулируя миллиарды граждан на эскроу-счетах, получают бесплатное фондирование. А на самом деле что дает банку привлечение дополнительных ресурсов от эскроу-счетов? Может ли он удешевить стоимость проектного финансирования для застройщика?
— Размер средств на счетах эскроу существенно влияет на размер процентной ставки по кредитам застройщикам. Чем больше привлечено средств от дольщиков на счета эскроу, тем дешевле обходится финансирование для застройщика.
Сегодня средняя ставка кредитования на всем жизненном цикле кредитного договора может достигать 3—4 процентов. При покрытии средствами на счетах эскроу более 120 процентов она может быть даже 0,1 процента. А этому способствуют темпы поступления денег на счета эскроу и темпы продажи квартир.
— Звучали заявления, что переход на новую схему финансирования приведет к удорожанию стоимости жилья на 5—10 процентов. Действительно ли привлечение кредитных ресурсов оказало такое влияние?
— Как мы видим, на стоимость жилья в большей степени влияют спрос на жилье на рынке и цены на материалы, а не проектное финансирование. На сегодняшний день в России процентная ставка по кредитам, предоставленным в рамках проектного финансирования долевого строительства, для 55 процентов застройщиков находится ниже 5 процентов, в том числе для четверти — даже ниже 1 процента (когда большая часть средств уже накоплена на счетах эскроу).
Эскроу-счет — это не вклад
— Внедрение механизма финансирования с использованием счетов эскроу направлено в первую очередь на защиту прав дольщиков. Какое возмещение получит дольщик в случае банкротства застройщика?
— Если строительная компания обанкротится, у каждого дольщика будет возможность вернуть вложенные деньги. Кроме того, средства до 10 млн рублей на счетах эскроу, открытых для расчетов по договору участия в долевом строительстве, застрахованы на случай отзыва лицензии у банка. Все это позволяет защитить деньги покупателей строящегося жилья.
Если строительная компания обанкротится, у каждого дольщика будет возможность вернуть вложенные деньги
— Предлагалось также, чтобы российские дольщики получали процентный доход с эскроу-счетов, которые находятся в банке. На первый взгляд, это верное и справедливое решение, ведь дольщик сам привлекает ипотечные средства, чтобы переложить на несколько лет на специальный застрахованный счет. Получается, что таким образом ставка по ипотеке может быть ниже?
— Нужно понимать, что счет эскроу имеет иную природу и цель, чем вклад, — не получение дохода, а депонирование средств до завершения строительства дома. Как я уже сказал, на размер процентной ставки по кредитам застройщикам существенно влияет размер средств на счетах эскроу. Начисление процентов на средства на счетах эскроу увеличит ставку по кредиту застройщику, и, как следствие, вырастут себестоимость строительства и стоимость жилья для конечного потребителя.
Ставка по ипотеке в Татарстане опустилась за год на 3 п.п.
— В России наблюдается снижение средней ставки по ипотеке. В Татарстане такая же тенденция? Какие показатели в целом по ипотечному кредитованию?
— Существенное снижение средней ипотечной ставки наблюдается и в Татарстане. Если в мае прошлого года она составляла 10,5 процента, то в мае этого года снизилась до 7,5 процента.
Ипотечное кредитование в период пандемии замедлилось, но поддержку рынку оказали как общее снижение процентных ставок и регуляторные послабления (приняты специальные меры по ипотеке), так и государственная программа льготной ипотеки под 6,5 процента. По ней в Татарстане, по данным ДОМ.РФ, на 16 июля выданы кредиты более чем на 5 млрд рублей.
В целом кредитный ипотечный портфель жителей региона увеличился с начала этого года на 6,4 процента — до 226,2 млрд рублей на 1 июня.
