Квартира + стоянка = «жилой комплекс»

Насколько современные жилые комплексы современны?

Сначала я не хотел писать про новые жилые комплексы (ЖК). Если идти от значения «современная архитектура» (от англ. modern architecture или modernist architecture), то собственно нового, модернистского, с моей точки зрения архитектора, в современных ЖК ничего нет. Возможно, во мне говорил максимализм студенческих лет, когда в 1974 году все мои сокурсники, вдохновленные пионерами современной архитектуры, проектировали дома-пластины городов будущего 100-метровой высоты, а я вышел на защиту с дипломом по малоэтажной «ковровой» застройке для исторического города. Все последующие годы в своей архитектурной практике, без малого полвека, я пытался преодолеть разрыв модернистской архитектуры и естественного города. Отчасти и писать в эту колонку я взялся, чтобы объяснить себе и читателям, в чем магия и очарование старого города и обречен ли навсегда оставаться негородом новый город.

Городские экскурсии-исследования

Пассажиру из окна автобуса все многоэтажки кажутся одинаковыми, серыми, как «все кошки ночью». Становясь на позицию исследователя, мы смотрим на город шире: пытаемся разгадать, как городская среда взаимосвязана с укладом жизни людей.

У архитектора-исследователя своя профессиональная оптика, она помогает ему «видеть» город сквозь стены. Карты города, спутниковые снимки, удобный ресурс — панорамы улиц (street view) — инструментарий наших виртуальных экскурсий-исследований нового города. Не располагая данными социологии нового города за прошедшие с его начала пятьдесят лет, я буду опираться на свой личный опыт и опыт моей семьи. Такой персонализированный портрет «переселенца» допускается в городской антропологии.

Забегая вперед, скажу, что при всем кажущемся однообразии многоэтажных жилых домов мне удалось различить по крайней мере три характерных формы жилища, отвечающих трем волнам переселения в новый город. Они отличаются друг от друга типами зданий, принципами организации застройки, технологиями строительства и политтехнологиями переселения. Теперь подробнее.

Три волны переселенцев. Три формы жилища

В первую волну переселения в советские микрорайоны попали жители домов, попавших под снос по генплану 1969 года со всех концов старого города. Из моих родственников в новые микрорайоны в середине 1960-х сначала переселилась моя бабушка из деревянного домика в овраге между Первой и Второй горой на Низенькой улице. После постоянного страха подтопления, печи на дровах и услуг на дворе получить квартиру «со всеми удобствами», конечно, было благо.

В советское время квартиры распределялись, или, как тогда говорили, «давали», бесплатно, по очереди. Очереди были разные: были льготные социальные, были и спецраспределители. Моей бабушке повезло — ее дочь (сестра мамы) работала бухгалтером в облсовпрофе, там для сотрудников была своя очередь. Помните в романе Ильфа и Петрова: «Пиво отпускается только членам профсоюза!», ну, там пиво, а здесь — квартиры. «Однушка», но отдельная, пусть крошечная в «хрущевке», но в кирпичном доме. Первые типовые дома были кирпичные, серые из силикатного кирпича.

В 1970-м мы с родителями переезжали уже в панельный дом. Из экономических соображений дома были пятиэтажными — максимальной высоты по советским нормам для многоквартирных зданий без лифта. Позже стали строить девятиэтажные с лифтом. Но квартиры везде были скромные, с одинаковым низким качеством строительства и бедным набором планировок. Такова была цена массовости индустриального строительства. Типовыми были и дома, и изделия для их строительства. От номенклатуры типов плит зависели размеры комнат. В глубину не больше 6 метров по длине плиты перекрытия. Архитекторы любили «школьные» плиты 6,3 м и 6,6 м, но они были в дефиците, шли в основном для школ.

О принципах застройки советских микрорайонов «Солнце, воздух и зелень» я уже писал. Добавлю, что отсутствие преград частной собственности на землю позволило реализовать в СССР модернистские принципы «свободной» планировки с таким размахом, как нигде в мире.

Вторая великая волна переселения пришлась на постсоветское время с 1997 по 2005 гг. 100 тысяч старожилов старого города меньше чем за десять лет волей-неволей стали новоселами нового города. Грандиозная по охвату и срокам кампания до сих пор не получила своего осмысления. Для нашего рассказа важно, что это был переходный период в городском хозяйстве от планового управления к рыночным механизмам. Квартиры переселенцам еще «давали» бесплатно. Земля оставалась еще в собственности государства. Но финансирование программы шло за счет квазиналога с предприятий всех форм собственности. А строительные подряды брали коммерческие компании со своими технологиями. Вспомним «турецкие» 14-этажные дома на проспекте Победы, возведенные по невиданной до этого в Казани монолитной технологии.

Планирование и проектирование в строительстве оставались еще командными — из советского времени транслировался микрорайонный тип застройки по общему плану. Те же размеры микрорайонов, те же расстояния между магистралями. Но если сравнить микрорайоны Азино-1, куда переселялись по программе «ветхого жилья», с микрорайонами Горки-2, застроенными в советское время, то увидим различия. Дома стали повыше, а дворы поуже, зелени заметно меньше, может, еще не подросла, а может, больше места занято асфальтированными стоянками.

Третья волна самая недавняя, приходится на последние 15 лет. В отличие от двух предыдущих это добровольное переселение. Квартиры, ставшие предметом купли-продажи, приобретают в собственность дети первых переселенцев, которые выросли в новом городе, и жители других городов, выбравшие местом учебы или работы Казань. С начала 2000-х земля под жилищное строительство продается с аукционов в частные руки. По заказу девелоперов на коммерческой основе проектируются и строятся «жилые комплексы». Девелоперы говорят, что земля дорогая. Поэтому микрорайонная «свободная» планировка уступила место сначала «точечной», потом «квартальной». Размеры «жилых комплексов» заметно меньше микрорайонов, не в каждом умещается детсад, а тем более школа. Зато теперь застройщик обязан по последним нормам обеспечить владельцев квартир автостоянками. Видимо отсюда и название: квартира + стоянка = «жилой комплекс».

«Жилые комплексы» — девелоперский коммерческий проект. Социальный пафос советских микрорайонов остался в прошлом. Здесь все по законам маркетинга: «радостная» колористика, «веселые» цвета с фасадов школ перешли на жилые многоэтажки. Привлекательные названия: заморские — «манхэттен», «голливуд», «сити», природные — «рябиновый», «вербный», «малиновка», есть и на разные политические вкусы — «свобода», «привилегия», «победа». Строительные технологии нацелены на максимально эффектный образ — навесные фасады с имитацией любых материалов, окна «в разбежку» и максимальное удешевление — меньшая масса стен за счет тепло- и звукоизоляционных материалов. Благодаря техническому прогрессу больше нет предела этажности: даже в полях вырастают башни выше двадцати этажей. Судя по обеим столицам, Казани еще расти и расти в высоту.

За ограничение гонки сооружений!

Обречены ли казанцы жить в «человейниках»?

Я вижу три способа ухода от гигантомании.

Первый путь — конкуренция девелоперов, предлагающих разные форматы жилища. По сравнению с мировой практикой в Казани все еще остается очень бедный выбор морфотипов застройки.

Второй путь — административное регулирование. В историческом центре Казани действует ограничение высоты застройки по условиям охраны архитектурного наследия. И девелоперы с ними вынуждены считаться. В новом городе могут быть приняты ограничения этажности в зоне «водно-зеленого каркаса» или в пограничье с ИЖС.

Третий путь — изменение общественного сознания. Мы можем использовать новые технологии, чтобы создавать сообщества, новые формы активности горожан. Низовая активность будет менять представление о том, что такое город, что такое горожанин и что такое сообщество.

НедвижимостьОбществоИнфраструктура Татарстан