Купить или арендовать офис в Казани — что выгоднее? Рассчитаем разницу

«Купить дороже, чем арендовать»: почему это миф

Когда разразилась пандемия и множество компаний перевело своих сотрудников на дистанционную работу, многие поняли, что привычный офисный формат — не обязательное условие нормального функционирования большого количества бизнесов. На этой волне многие эксперты высказывали опасения о том, что спрос на офисную недвижимость в крупных городах России, в том числе и в Татарстане, может снизиться. Но в реальности такого не происходит.

Многие бизнесмены стараются по старинке арендовать офис. Но сегодня конъюнктура рынка такова, что во многих случаях купить офисную недвижимость (пусть даже и в ипотеку) получается дешевле, чем арендовать. При этом предприниматель не просто проведет выгодную сделку, но и получит в собственность высоколиквидный актив, который с годами будет только увеличиваться в привлекательности (особенно если речь идет об офисах в центре города, где мест под новую недвижимость уже нет).

За счет того, что мы забираем здание оптом и делаем лишь небольшую наценку на продажу его в розницу, у нас цена держится в рынке и зачастую даже ниже

Вячеслав Пимурзин, управляющий партнер «Доступного офисного фонда», объясняет, в каких случаях покупка недвижимости в ипотеку может в пересчете на ежемесячные платежи обойтись куда дешевле аренды. Он рассказывает:

— «ДОФ» формирует офисные пространства с приемлемыми ценами для предпринимателей Татарстана. Мы либо оптом приобретаем крупные здания и помещения коридорно-офисного типа, либо готовим их на продажу по заказу собственника. Второй вариант предпочтительнее и для нас, и для покупателей, так, при этом отсутствует дополнительная наценка на квадратный метр (которая формировалась бы за счет налогов и прочих издержек, связанных с перепродажей). Под каждое здание готовится проект реконструкции и ремонтных работ, которые осуществляются за счет нашей компании. Далее эта недвижимость может быть приобретена представителями малого и среднего бизнеса, в том числе по программам коммерческой ипотеки с господдержкой.

Вячеслав Пимурзин объясняет: с точки зрения продавца выгода тут состоит в том, что в розницу продавать всегда получается выгоднее, чем оптом. А с точки зрения покупателя, на помощь приходит коммерческая ипотека с господдержкой: ежемесячный платеж получается либо равный арендному, либо незначительно выше.

Проблема Казани в том, что в хороших локациях коммерческая недвижимость, как правило, продается целыми зданиями, либо очень дорого. Таким образом, у малого и среднего бизнеса возможности выгодно купить собственный небольшой офис практически нет.

— Разделив крупный объект на розницу, мы продаем его за 3 месяца — небольшие помещения разлетаются, как горячие пирожки, — рассказывает Вячеслав. — Схема нашей работы заключается в том, что деление здания происходит только после того, как потенциальные покупатели забронировали все помещения в нем. Мы делаем ремонт за свой счет — приводим его в соответствие с современными требованиями к офисным помещениям. За счет того, что мы забираем здание оптом и делаем лишь небольшую наценку на продажу его в розницу, у нас цена держится в рынке и зачастую даже ниже, — объясняет Пимурзин.

Вячеслав приводит наглядный пример из собственной практики, в котором покупка офисного помещения на Большой Красной, в 150 метрах от Казанского кремля, выходила, по меньшей мере, на 10% дешевле аренды:

— Недавно мы вывели на рынок очередной объект — здание на Большой Красной, в 150 метрах от Казанского кремля. Минимальная арендная ставка там составляет от 60 до 70 тысяч в месяц. Купить офис в этом районе можно по 135—150 тысяч за квадратный метр, это среднерыночная стоимость. У нас предприниматели могли приобрести помещения площадью по 70 кв. м по цене от 100 тысяч рублей за «квадрат». Объект проходил по программе коммерческой ипотеки через банк ДОМ.РФ*, и платеж по ней составил 54 тысячи рублей в месяц. Причем для компаний, которые зарегистрированы на территории республики и для которых Гарантийный фонд РТ выступал поручителем по нашим сделкам, не нужен был даже первоначальный взнос. Таким образом, купить было действительно дешевле, чем взять в аренду.

Как облегчить ипотечное бремя

Сегодня работает множество государственных программ поддержки предпринимателей. И государственные структуры, и банки, и застройщики, и другие игроки рынка коммерческой недвижимости по всей стране, в том числе в Казани, в них участвуют. Например, сегодня офисное помещение вполне можно купить в ипотеку под 8,5% годовых (программу коммерческой ипотеки с господдержкой, например, предоставляет Банк Дом.РФ) — этот процент сейчас на уровне годовой инфляции в России — а значит, фактических потерь на нем вообще нет.

Мы решили работать над тем, чтобы рассказывать нашим клиентам о предложениях ФПП. Ведь развитие бизнеса наших партнеров станет точкой роста и для нас тоже

«Доступный офисный фонд» предлагает всестороннюю помощь в сопровождении оформления ипотеки и напрямую работает с государственными структурами, поддерживающими предпринимателей: с Гарантийным фондом и с Фондом поддержки предпринимателей при Минэкономики Республики Татарстан. Воспользовавшись помощью ДОФ, можно получить все возможные возможные преференции от государства и сделать платеж по ипотеке если не радикально низким, но все же меньше, чем если арендовать то же помещение.

У «Доступного офисного фонда» подписано соглашение с Фондом поддержки предпринимательства РТ, предметом которого является взаимодействие сторон по популяризации поддержки предпринимательства Республики Татарстан. Вячеслав Пимурзин объясняет — он делает это для того, чтобы максимально облегчить получение поддержки своим собственным клиентам:

— Наши покупатели — ИП, небольшие ООО. Это и есть наш основной контингент. В ФПП работает множество программ поддержки предпринимателей: бесплатное участие в выставках, программы дешевого лизинга с уникальным графиком, средства на интернет-продвижение и т. д. Но про это мало кто знает, и мы решили работать над тем, чтобы рассказывать нашим клиентам о предложениях ФПП. Ведь развитие бизнеса наших партнеров станет точкой роста и для нас тоже. Поэтому мы готовы популяризировать и рекламировать эти программы.

Мы создаем целую экосистему: продали помещение — и стараемся оставить хорошие отношения с нашими покупателями. И если они с нашей подачи будут получать эти продукты — есть большая вероятность того, что они придут за нашими предложениями и в следующий раз. Мы выбираем список мер поддержки, которые будем анонсировать. Поэтому вкладываем деньги в рекламу господдержки — считаем это ключевым для себя моментом.

И, наконец, ДОФ сотрудничает с двумя ключевыми банками в России, которые работают по ипотеке с господдержкой: это Сбербанк** и Банк ДОМ.РФ. Благодаря успешным договоренностям и большому опыту совместной работы, удается обеспечивать клиентам ДОФ максимально выгодные условия коммерческой ипотеки. К примеру, сделки в Сбербанке можно провести под 10% годовых (что ниже, чем рынок) без первоначального взноса, причем решение проходит за 2 дня, и клиенту нужно приехать в банк только один раз — на подписание документов. Условия в Банке ДОМ.РФ по коммерческой ипотеке с господдержкой — первоначальный взнос от 15%, а годовой процент — 8,7%. ДОФ ведет сделку клиента с банком на всех этапах, пристально контролирует прохождение документов, помогает их готовить.

«Мы были непросветленные в этом плане»

Ильнар Латфуллин, директор ООО «Стройэнерго», был одним из тех клиентов «Доступного офисного фонда», которые купили офисные помещения в здании на Большой Красной, в 150 метрах от кремля по 100 тысяч за квадратный метр в ипотеку с господдержкой. Он рассказывает нашему изданию:

— Коллеги из ДОФ очень выгодно помогли нам купить объект — удалось и взять ипотеку с господдержкой (у ДОМ.РФ под 7,8% годовых), и Гарантийный фонд выступил с обеспечением (и благодаря этому не понадобился даже первоначальный взнос). По сути, это все они нам организовали. Нам нужен был небольшой офис в собственность — и для нас подобрали 70-метровое помещение рядом с кремлем по 100 тысяч рублей за «квадрат». Более того, продавец сделал там качественный ремонт, причем отремонтировали не только наше помещение, но и коридоры, и входную группу. Так что я считаю, что сделал еще и очень выгодную инвестицию. В процессе оформления этой сделки я понял: даже если сам не буду работать в этом помещении — сдам его в аренду: это с легкостью покроет мой ежемесячный ипотечный платеж.

А «во время еды» пришел и аппетит: мы занимаемся ремонтом электрических подстанций и тепловых сетей, и у меня в аренде есть еще склад, производственное помещение и база — и за все это я плачу довольно дорого. Теперь планирую через «Доступный офисный фонд» купить помещения для этого: бизнес развивается, надо вкладываться в собственные площади. Мне очень понравилось работать с этими специалистами с точки зрения отсутствия моих затрат по времени.

С момента изъявления мной желания купить офис прошло всего полтора месяца: мне подобрали помещение, отремонтировали его, согласовали все документы по кредиту и господдержке, оформили сделку и зарегистрировали объект. Мы сами были непросветленные в этом плане — не знали о том, что есть такие возможности. А «Доступный офисный фонд» — большие молодцы: все прояснили, рассказали и сделали, и я им очень благодарен.

Когда ипотека выгоднее покупки за наличные: три причины

Разберем три причины того, почему покупка за наличные может оказаться дороже и проблемнее, чем покупка в ипотеку с господдержкой.

Во-первых, ставка по такой ипотеке близка к официальной инфляции, которую оглашает Центробанк. При этом реальная инфляция (например, в случае стройматериалов) зашкаливает до крупных двузначных и даже трехзначных значений. Поэтому бизнесмену порой бывает выгоднее выплачивать ипотеку небольшими траншами: ведь деньги дешевеют с каждым годом.

Мы по нашим объектам проверяем максимально досконально все — вплоть до того, что поднимаем архивы в Управлении архитектуры.

Во-вторых, в случае клиентов ДОФ речь всегда идет о налаженном бизнесе, который требует постоянных оборотных капиталов. Изымать из оборота сразу крупную сумму, чтобы купить офис, порой крайне невыгодно: можно упустить большой контракт, хорошую возможность масштабировать бизнес или иную преференцию. Так что очень часто бизнесмену выгоднее отдавать в месяц небольшую сумму (причем, в отличие от истории с арендой, помещение переходит к нему в собственность, стремительно дорожая с каждым годом).

И, наконец, в-третьих, часто возникает вопрос о юридической чистоте здания. Вячеслав Пимурзин обращает внимание на то, что самыми рискованными сделками на рынке коммерческой недвижимости становятся те, которые проводятся за наличные деньги. Можно нарваться и на неузаконенную перепланировку, и на неверно составленный техпаспорт помещения, и на наличие неучтенных наследников, и на множество других нюансов. Но если в сделку включаются банк и Гарантийный фонд, они (независимо друг от друга) проводят доскональную проверку юридической чистоты объекта, ведь он переходит в залог к банку. Но в этом случае важна еще и юридическая компетенция компании, которая занимается продажей здания. Пимурзин приводит интересный пример:

— Мы по нашим объектам проверяем максимально досконально все — вплоть до того, что поднимаем архивы в Управлении архитектуры. Например, недавно мы покупали офисный центр. И когда мы отправили своих специалистов сверять помещение с техпаспортом, выяснилось, что планировки, обозначенные в нем, не соответствуют реальности. Мы решили сравнить техпаспорт, находившийся на руках у собственника, с тем, который находился в Управлении архитектуры, и запросили этот документ из архива. И выяснилось: документы совершенно разные. Поэтому нам пришлось приводить помещение в соответствие с архивным техпаспортом. Это обошлось нам недешево, и делали мы это за свои средства: заново переставляли перегородки, узаконивали помещение, работали с кадастром. С такой ситуацией мог столкнуться и собственник здания — и, например, банк такую сделку не пропустил бы. Словом, мы можем гарантировать: все наши объекты юридически кристально чистые.

Разделив крупный объект на розницу, мы продаем его за 3 месяца — небольшие помещения разлетаются, как горячие пирожки

«Доступный офисный фонд» ставит в приоритет интересы клиента»

Представитель ресторанного бизнеса Михаил Орлов (имя изменено по просьбе героя), благодаря помощи специалистов ДОФ, выкупил 600-метровое помещение под ресторан в центре Казани — целый этаж здания.

— У нас были договоренности с продавцом о приобретении помещения, он познакомил меня с Вячеславом. Мне предложили вариант, по которому Вячеслав через банк ДОМ.РФ помогает оформить ипотечный кредит с господдержкой на условиях, что ежемесячный платеж будет примерно равен арендной плате. То есть я сейчас трачу те же самые деньги, просто выкупая собственное помещение.

Михаил рассказывает, что от работы специалистов ДОФ зависело очень много — в том числе и потому, что его компания оформлена за пределами Татарстана. Кроме того, ресторанный бизнес в принципе столкнулся с серьезными проблемами из-за пандемии. Так что обращение в «Доступный офисный фонд» Орлов считает верным решением:

— Они ищут варианты, чтобы в кризисное время помогать предпринимателям не только сокращать расходы на арендные платежи, но и переходить в другие сферы деятельности. Они работают не только на свой интерес, но и ставят в приоритеты интересы клиента: я озвучиваю свои возможности — и они добиваются их исполнения. Работы по нашей сделке были проделаны досконально, ребята показали высочайший профессионализм и зарекомендовали себя только с хорошей стороны.

При стоимости помещения более 30 миллионов рублей сделку удалось провести без первоначального взноса и организовать разумный ежемесячный платеж. Михаил Орлов обращает внимание на то, что если возникают подводные камни, специалисты ДОФ не оставляют проекта, а ищут варианты решения возникшей проблемы — благодаря компетентности, знанию рынка и большому опыту работы:

— Сегодня очень многие владельцы ресторанного бизнеса, которые арендуют большие помещения, из-за пандемийных сложностей сталкиваются с проблемами в выплате арендных платежей. И в ряде случаев единственным способом стимулировать работу становится выкуп помещения в собственность. В нашем случае Вячеслав работал и с собственником помещения: например, добился того, что в результате сделки мне отошло чуть больше площади, чем предполагалось изначально. С помощью ДОФ предприниматель получает возможность выкупить помещение без привлечения огромных средств, переждать карантин и дождаться комфортного времени для работы. При этом покупка коммерческой недвижимости — хорошая инвестиция на будущее: ее можно впоследствии перепродать (при этом она постоянно растет в цене), а можно переждать тяжелые времена и принять решение продолжить работу в своей сфере. Знание рынка, понимание потребностей клиента позволяет ребятам подобрать оптимальные условия сделки, а большая компетентность — определить, ликвидно ли это помещение на рынке и соответствует ли цена за «квадрат» его рыночной стоимости. А значит, и уберечь меня от переплаты.

Недвижимость Татарстан