9 сентября
Куда расширяются торговые сети и на что рассчитывают бренды, открывая магазины в малых городах
Пандемия коронавируса, начало российской спецоперации на Украине и последовавший уход западных компаний перевернул жизнь крупных российских моллов. В то же время отечественным и оставшимся иностранным брендам этот кризис предоставил новые возможности для развития и роста. Ряд таких арендаторов в торговых центрах отмечают всплеск посещаемости и операционной выручки в последние месяцы. Еще одна позитивная тенденция — крупный ретейл устремился в районные ТЦ. Подробнее о ситуации на рынке торговой недвижимости — в материале «Реального времени».
Три беды моллов в миллионниках
Прошедшие два с половиной года кардинально изменили жизнь арендаторов и управляющих крупных моллов в столичных городах и областных миллионниках. И далеко не в лучшую сторону. Можно выделить три основных проблемы, которые сегодня заставляют многие торговые центры всерьез задуматься о переформатировании.
- Пандемия коронавируса и самоизоляция резко стимулировали развитие онлайн-торговли. В то время как моллы несколько месяцев стояли закрытыми, а потом вынуждены были пускать посетителей только по QR-кодам, онлайн-ретейлеры прокачивали свои услуги, развивали доставку и увеличивали долю на рынке. В результате, по разным данным, до 25% всех непродовольственных товаров в городах сегодня покупаются по интернету. Причем либерализация посещения ТЦ и отмена масочного режима особенной погоды не сделали: люди уже почувствовали удобство онлайна. Посещаемость ТЦ снизилась.
- События 24 февраля отразились на работе крупных торговых центров еще круче: из России массово начали уходить западные бренды, закрывая свои магазины. Сегодня, по данным, которые приводит Елена Стрюкова, директор по девелопменту и эксплуатации Департамента коммерческой недвижимости АО «Эссен Продакшн АГ», вакансия площадей в них составляет до 24% (после новостей об уходе H&M и IKEA). Есть и арендаторы, которые сворачивают работу не по причине принадлежности к западным консорциумам, а по другим объективным причинам: таковы, например, кинотеатры, которым больше фактически нечего показывать и которые до сих пор занимали существенные площади во многих крупных торговых центрах.
Фото: Максим Кокунин - Крупные торговые центры не могут существенно снизить арендную плату, иначе окажется под вопросом рентабельность их работы. Это усложняет подбор арендаторов на освобождающиеся площади: вторая IKEA вряд ли появится на горизонте в обозримом будущем.
Что западному бренду смерть, то русскому хорошо
А вот для российских брендов и для тех западных, кто остается работать в России, ситуация развивается позитивно. В торговых центрах сети «Эссен» (39 ТЦ в 27 городах Поволжья) ряд арендаторов из числа крупных российских брендов отмечает всплеск посещаемости и операционной выручки: показатели подпрыгнули втрое после того, как в России прекратили работать ряд западных fashion-брендов.
Как замечает директор по девелопменту и эксплуатации Департамента коммерческой недвижимости АО «Эссен Продакшн АГ» Елена Стрюкова, закрытие магазинов одних сетей не означает снижения потребления. Людям по-прежнему нужно что-то есть, где-то одеваться, покупать мебель. Поэтому налицо перераспределение спроса. И те сети, которые сумеют встроиться в этот глобальный и масштабный процесс, будут на коне в ближайшие годы.
Дорогу «районникам»!
Интересный факт: сегодня крупный ретейл делает ставку не только на миллионники. Есть сети, которые активно заходят в малые города. Это касается и fashion-сегмента, и, к примеру, магазинов электроники. Тенденция глобальная, и ее можно проследить на примере той же самой сети торговых центров, находящихся в собственности «Эссен Девелопмент» — департамента коммерческой недвижимости АО «Эссен Продакшн АГ». Компания управляет 39 торговыми центрами в 27 городах Поволжья, причем «специализация» идет не на столичных городах, а на районных центрах: объекты в Белебее, Агрызе, Нижнекамске, Набережных Челнах, Чистополе, Новочебоксарске…
И здесь ситуация после пандемии и после февральских событий кардинально отличается от обстановки в торговых центрах миллионников. Посещаемость растет — уже в апреле она достигла допандемийных показателей, а доля освободившихся площадей после закрытия международных брендов составляет менее 1%. В чем дело — объясняет Елена Стрюкова:
— Ситуация с закрытием магазинов международных брендов практически не затронула районные торговые центры и объекты в городах с населением от 50 000 человек. Традиционно состав арендаторов торговых центров районного и микрорайонного форматов опирался на местный бизнес. В таких объектах уже к апрелю текущего года посещаемость вернулась к показателям начала года и даже немного (10—15%) превысила показатели 2021 года.
Добавим, что, помимо устойчивого потока покупателей в районных ТЦ, здесь еще и существенно меньшая (по сравнению со столицами регионов — например, с той же Казанью) арендная ставка. Поэтому прямо сегодня крупные российские сети выбирают довольно большие площади в подобных ТЦ. Якорными арендаторами в таких центрах становятся продовольственные супермаркеты. Кроме того, активно приходят в них сети дискаунтеров (спрос сегодня тяготеет в сторону бюджетного сегмента), которые сильно конкурируют за привлекательные площади с федеральными и международными гигантами — такими, как, например, DNS, Kari или магазины Sinsay (которые закрывались было в середине апреля, но в мае снова открылись — и получили настоящий аншлаг сразу же после открытия).
Эдуард Тишко, генеральный директор LCM Consulting, замечал во время встречи участников РГУД еще в начале лета:
«Ставка в небольших городах в два, а то и в три раза ниже, чем в Казани»
В офисе одной из крупнейших российских обувных сетей Kari нам объясняют механизм их «районной экспансии»:
— Наша стратегия изначально была рассчитана как на города-миллионники, так и на небольшие города с количеством жителей примерно 50 000 человек. Конечно, площадь магазинов и ассортимент в этих двух форматах будет отличаться. В небольших городах — магазины площадью от 800 квадратных метров, а ассортимент сфокусирован на обуви для всей семьи, аксессуарах и сопутствующих товарах. В крупных городах мы открываем гипермаркеты на 1500—3000 квадратных метров с широким выбором обуви, сумок, аксессуаров для всей семьи, детскими товарами (одежда, игрушки, транспорт), с большим ювелирным отделом, товарами для дома и косметикой.
Артемий Макаров, заместитель директора по развитию DNS в дивизионе «Волга», объясняет, что работа по развитию сети постоянно продолжается, компания работает над форматами своего представления и ищет локации, где DNS был бы интересным для покупателей. Сегодня торговые точки сети в разных форматах представлены в каждом крупном населенном пункте Татарстана, причем эта сеть делает отсечку не на 50 тысячах, а на 10 тысячах человек населения!
— Для нас критически важным условием является размер арендной платы. В среднем ставка в небольших городах в два, а то и в три раза ниже, чем в Казани. Пожалуй, это основной фактор, который позволяет открывать и поддерживать магазины в небольших городах, — рассказывает Артемий. — Очевидно, что открытие торговых точек в локациях, не занятых конкурентами, несет определенные плюсы. Несмотря на то, что, как правило, оборот таких торговых точек в 5—6 раз ниже магазинов в крупном городе, за счет небольших площадей и дешевой аренды нам удается поддерживать баланс прибыли и затрат и при таких оборотах.
Продолжает открываться в небольших городах российская сеть Gloria Jeans, идут переговоры со многими другими крупными ретейлерами, которые заинтересованы в том, чтобы приходить в малые ТЦ.
Как рассказывает Елена Стрюкова, практика показывает: в торговых центрах «Эссен» на место арендаторов, которые по геополитическим причинам закрываются (на следующий день после объявления о закрытии магазинов H&M в России нам позвонил другой международный бренд с предложением забрать освободившиеся площади), сразу же приходят другие сети.
— И в этом свете, с точки зрения инвестиций в торговую недвижимость, перспективы видятся нам в том числе именно в нише малых районных торговых центров, — заключает эксперт.
