Коворкинги миллиардера Рыбакова заходят в Казань на 4 200 «квадратов» бывшего «Детского мира»

Сеть коворкингов SOK начинает региональную экспансию со столицы Татарстана

Как стало известно «Реальному времени», владельцы екатеринбургской сети магазинов косметики «Золотое яблоко» заключили крупнейшую за последнее время на татарстанском рынке аренды сделку. Компания «Джи Эй Групп» наконец нашла арендатора на пустующие после закрытия аутлета Stockmann площади своего здания в центре Казани на улице Пушкина — бывшего «Детского мира». Якорным арендатором второго, третьего и четвертого этажей магазина стала московская сеть коворкингов и смарт-офисов SOK, основанная миллиардером и совладельцем компании «Технониколь» Игорем Рыбаковым. Согласно договору, SOK займет 4 200 кв. м, сделку помог провести эксклюзивный брокер объекта — международная компания CBRE. По оценкам экспертов, аренда может составить от 30,2 до 50,4 млн рублей в год. Таким образом, Казань стала первым городом региональной экспансии столичной сети «гибких» офисов.

Экспансия SOK в регионы

Здание бывшего «Детского мира» в центре Казани, как выяснило «Реальное время», скоро превратится в многофункциональный административно-торговый центр, где давно пустующие верхние этажи превратят в офисное пространство. Владельцы уральской сети парфюмерии и косметики «Золотое яблоко» заключили долгосрочный договор аренды с московской сетью коворкингов и смарт-офисов SOK. Согласно ему, она займет второй, третий и четвертый этажи (4 200 кв. м). Открытие «гибких» офисов запланировано на третий квартал 2022 года.

Управляющий партнер сети смарт-офисов Ирек Аллаяров пояснил, что сделка в Казани — первый шаг на пути региональной экспансии компании. По его словам, это реакция на волну интереса к качественным рабочим пространствам в городе.

— Для нашей сети это первая региональная сделка. Мы активно изучаем рынок и планируем еще 13 площадок по городам-миллионникам к концу 2023 года, — сообщил Аллаяров. — Мы регулярно проводим исследования, внимательно следим за движением внутреннего и зарубежного рынков и предлагаем резидентам самые эффективные решения. И организация рабочего пространства, и сервис — это лишь некоторые из них. Сегодня SOK — это также комьюнити предпринимателей, стать частью которого смогут и резиденты Казани.

У компании на сегодня семь площадок в Москве, одна в Тель-Авиве (Израиль), а скоро планируется открытие первого коворкинга в Санкт-Петербурге.

Стороны не разглашают сумму сделки, однако участники рынка считают, что с учетом средних ставок в этой локации стоимость аренды составила от 600 до 1 000 рублей за кв. м в месяц, а это от 30,2 до 50,4 млн рублей в год.

— Надо понять, кто вкладывается, потому что есть разные форматы. Если вкладывается собственник в реконструкцию площадей, ставку аренды увеличивают. Здание «Детского мира» квадратное, если использовать стеклянные перегородки, можно разделить его на разные зоны: лектории, конференц-залы или, например, специальные комнаты, где блогеры смогут записывать свой материал. И для коворкингов не так важна парковка, куда важнее транспортная доступность, а там она идеальная: и метро, и автобусы, и другие виды транспорта. Я считаю этот тренд удачным, за такими «гибкими» офисными пространствами будущее, — оценил проект гендиректор АН «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров.

Тренд на «гибкие» пространства

— В подавляющем большинстве новых проектов коммерческой недвижимости в мире наблюдается тренд на максимальную диверсификацию функционалов: монопроекты трансформируются в многофункциональные (МФК), — считает заместитель директора отдела торговых помещений CBRE Алена Умбетхалиева. — Это приводит к тому, что в концепции классических ТРЦ внедряются деловые, культурные, медицинские, рекреационные составляющие. За счет этого значительно расширяется количество факторов/причин для посещения объекта различными группами аудитории.

Здание бывшего советского «Детского Мира» — непростой проект, подход к реализации которого должен был быть абсолютно нестандартным. С одной стороны, здание историческое, с определенными ограничениями. При этом бесспорным преимуществом является его расположение в самом центре города, на пересечении транспортных и пешеходных потоков, отмечает брокер.

По словам Умбетхалиевой, было проработано несколько концепций состава арендаторов, но при этом ни одна из них не представляла собой классический ретейл. Новая функция должна была гармонично вписаться в параметры здания, а также, учитывая наличие «Золотого Яблока» в качестве якорного ретейлера, соответствовать его позиционированию и целевой аудитории.

Хороший пример тренда — появление новых категорий арендаторов в ТЦ

По данным экспертов, в регионах России наблюдается дефицит качественного офисного предложения, при этом фиксируется определенный запрос от компаний, желающих арендовать офисные площади. Ввиду долгого срока реализации (от момента проектирования до открытия) классических офисных центров многие компании готовы рассматривать «гибкие» офисные пространства (коворкинги) для размещения своих сотрудников. В этой связи существует высокий спрос на качественные пространства с уникальными рабочими площадками, продуманной инфраструктурой и инновационными решениями.

Эта сделка, по мнению специалистов, также стала хорошим примером тренда появления новых категорий арендаторов в объектах торговой недвижимости, наблюдающегося в последнее время. Помимо распространенных форматов (фэшн-ретейл, фуд-ретейл и развлекательный ретейл), появляются пространства для работы и спорта, а также трансформируются привычные концепции брендовых магазинов. Современный девелопмент все больше идет в направлении создания комплексных проектов, где несколько сегментов недвижимости объединены одним пространством. Это касается как новых проектов, так и смены функционала существующей недвижимости.

Ретейл поддержат «умные» офисы

— Наше партнерство с SOK — своего рода коллаборация с современной повесткой и концентрация лучшего комьюнити в самом центре исторической Казани, — отметил директор по недвижимости сети парфюмерных супермаркетов «Золотое Яблоко» Евгений Сапфиров.

Симбиозу различных сегментов способствует также соотношение спроса и предложения: в торговой недвижимости на сегодняшний день есть часть помещений, которые не востребованы с точки зрения торгового назначения. В это же время в офисном сегменте зачастую проблематично найти свободные готовые площади. Результатом этого становятся нестандартные для предыдущих лет проекты, говорят брокеры.

Так, в 2021 году в структуре сделок, кроме ТЦ «Золотое Яблоко» (г. Казань), фигурирует коворкинг на 3 208 кв. м в ТЦ «Сотый» (г. Москва). Еще одним примером совмещения рабочего и торгово-развлекательного формата стал ТРК «Красный кит» (г. Мытищи), где пилотный проект капсульных переговорных запустила израильская компания Capsular Sharing. Спрос на подобные форматы рабочих мест формируют, например, преподаватели и психологи. Капсулы позволяют работать в комфортных условиях, пользуясь при этом инфраструктурой торговых центров.

Почему коворкинг осел в «Золотом яблоке»?

Коворкинги становятся все более популярным форматом. По итогам IV квартала 2021 года общий объем предложения «гибких» офисных пространств составил 470 600 кв. м. С начала года открылось чуть более 80 000 кв. м, из которых в IV квартале были запущены 42 000 кв. м. Среди крупных площадок можно отметить гибкие пространства WorkNation в «Башне Федерации», Flexity в «Павелецкой Плазе», «Атмосфера» в здании «Известия», Apollax Group в «Бригантина Хoлл».

Открытия build-to-suit (bts) площадок (строительство под клиента), которые ранее ожидались в 2021 году, перенесены на 2022 год. Их объем составляет 58 800 кв. м, при этом почти треть уже реализована. Помимо bts-площадок на 2022 год планируются к открытию 6 «гибких» пространств площадью 70 000 кв. м.

Лидером по объему открытых площадок остается SOK (9,3%). Фото facebook.com/sok.works

В IV квартале 2021 года на рынке выросла активность ряда игроков по увеличению своего портфеля. Было заключено несколько крупных сделок: оператор Space 1 арендовал 11 500 кв. м в БЦ «Невис», «Ключ» — 4 260 кв. м в здании на Софийской наб., 30 под «гибкий офис» для «СберМегаМаркет», Smart Office — 2 800 кв. м в МФК «Сотый». В 2022 году активность операторов сохранится на высоком уровне, однако она будет ограничена доступным предложением.

Доля крупных операторов «гибких» офисных пространств продолжает сокращаться: с одной стороны, за счет роста портфелей других игроков, с другой стороны, на рынок выходят новые компании. 10 крупнейших операторов открытых «гибких» офисных пространств формируют 61% рынка. Лидером по объему открытых площадок остается SOK (9,3%), далее следует IWG (бренд Regus) с долей 8,8%. Другие крупные игроки: с равными долями «Мой кабинет» и WeWork (6,3%), Space 1 (6,1%), «Ключ» (5,7%), Meeting Point (5,4%), Workki (5,1%), Grow up (4,8%), Business Club (3,9%).

Луиза Игнатьева

Недвижимость Экономика Бизнес Розничная торговля Татарстан