«Каждый пятый арендатор ушел»: рынок коммерческой недвижимости после пандемийного шока

Спрос восстанавливается, но о доходах в этом году уже можно забыть

Рынок коммерческой недвижимости в Татарстане восстанавливается после снятия ограничений. Однако потери оказались существенными — так, торговые центры лишились до 20% арендаторов, а с теми, кто остался, приходится договариваться о скидках. Девелоперам, владеющим офисами, также приходится идти на уступки, так как после снятия ограничений 8 из 10 компаний передумали расширять свои площади. А вот хозяевам складов повезло: благодаря онлайн-торговле их площади не пустовали. Подробности — в материале «Реального времени».

Хозяева ТЦ дают дисконт

Начнем наш обзор с сегмента, который понес наиболее ощутимые потери, связанные с пандемией, — с торговых центров. Многие из них простояли практически закрытыми на протяжении трех с половиной месяцев, и девелоперам на период ограничений пришлось снизить арендные платежи до уровня эксплуатационных расходов либо отменить их вовсе. По оценке полномочного представителя Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) в Татарстане Елены Стрюковой, скидки в период ограничений составили от 50 до 90% от докризисного размера ставок.

По ее словам, сейчас идет восстановление спроса, и условия аренды пересматриваются. Чтобы удержать арендаторов, собственники переходят на процент от товарооборота или делают существенные скидки по арендной плате.

— Торговые центры открыли две недели назад, и только сейчас многие владельцы и арендаторы ставят точку в договоренностях относительно условий аренды. Изменения в составе арендаторов будут безусловно. Уже сейчас можно с уверенностью говорить о расторжении до 20% договоров аренды. Для многих моделей бизнеса пандемия стала проверкой на прочность. Не все ее прошли, — отмечает Стрюкова.

«Верю в формат торговых центров»

Часть арендаторов ТЦ переориентировалась на онлайн-торговлю, поскольку в период ограничений многие покупатели привыкли обращаться к сервисам доставки и продолжают пользоваться ими и сейчас, несмотря на возможность совершать покупки в офлайне.

— Плюс у нас период отпусков, все разъехались. Июль всегда был тяжелым месяцем, мы спасались в торговых центрах за счет глобальных распродаж. Сейчас этот инструмент тоже эффективен. Но особенно распродать нечего, потому что весенняя коллекция вся встала, она не продавалась в этот период. Поэтому арендаторы по fashion-зонам тоже не могут снижать цены. Это три фактора, которые в июле — августе будут держать торговлю в очень сильном напряжении, — говорит гендиректор московского агентства маркетинговых коммуникаций Promotion Realty Виталия Львова.

По ее словам, некоторый рост трафика в августе будет наблюдаться в торговых центрах, где есть магазины с детской и спортивной одеждой, книгами, то есть рост будет связан с подготовкой к новому учебному году. Эксперт считает, что одним из эффективных инструментов для привлечения покупателей являются кросс-продажи.

— Можно запускать внутренние стимулирующие акции на платформе мобильных приложений. Информацию о кросс-продажах можно давать на входных группах. Можно задействовать механизм розыгрышей. Розыгрыши должны быть на электронных площадках, чтобы не создавать скопление людей, но при этом премировать совершение покупок в разных магазинах торгового центра.

В отношениях с арендаторами Львова призывает не рубить с плеча и понимать ценность и функцию каждого из них. Например, одни из них расширяют зону охвата, другие — увеличивают частоту возврата покупателей.

Чтобы выжить, собственники торговых центров подключают все резервы — запланированные ремонты и реконструкции, кредиты, реструктуризацию действующих кредитов.

— Надо четко понимать, отрасль в целом занята выживанием, о доходах в этом году речи не идет. Но я в формат торговых центров верю все равно. Вижу, как люди соскучились по живому контакту. Покупки — это ведь не только удовлетворение нужд в конкретных товарах, — говорит Елена Стрюкова.

Напомним, что, несмотря на сложную ситуацию, в Казани готовится к открытию крупнейший торговый центр Kazan Mall. Стрюкова отмечает, что его открытие будет перенесено на IV квартал текущего года, при этом она уверена, что проект удастся успешно запустить.

Офисники не стали «сливать» цены из-за пандемии

Сегмент офисной недвижимости и стрит-ретейла после снятия ограничений тоже начинает постепенное восстановление. Правда, без потерь не обошлось и здесь. Генеральный директор АСК «Недвижимость» Юрий Чикиров отмечает, что большинство арендаторов, которые до карантина собирались расширяться, решили отказаться от своих планов.

— По моим оценкам, те, кто взял паузу на период пандемии, в 8 случаях из 10 просто отказались от сделок, причем как по аренде, так и по продаже. У моих коллег были случаи, когда покупатели вносили задаток за помещение и уже можно было ехать в Росреестр, а клиенты отказывались от сделки. После пандемии те, кто выжил, остались пока на своих местах, но тоже подумывают над оптимизацией, — говорит Чикиров.

Как отмечает эксперт, порядка двух третей ресторанов не смогли открыть свои двери после отмены ограничений. Свои площади расширяют IT-компании и игроки, связанные с онлайн-торговлей. Юрий Чикиров сообщил, что в их компанию уже поступили заявки от «Яндекс.Лавка», которая готовиться зайти в Казань.

Генеральный директор компании «А-Девелопмент» Мурат Ахмеров отмечает, что в день поступает до 15 заявок от покупателей и арендаторов, что сопоставимо с докризисным уровнем. В основном помещения арендуются под продуктовые магазины, шоурумы, небольшие офисы.

— Некоторые собственники дают льготный период. Например, два-три месяца на открытие, на раскрутку. Можно договориться и получить арендные каникулы. По ставкам может быть корректировка на 10% по отдельным объектам. Но глобального «слива» нет. Те, кому нужны деньги, скидывают до 10—15%. Недавно мы закрыли сделку, когда офисное здание было продано в пределах 20—25 тысяч рублей за квадратный метр. Притом что только себестоимость строительства составляет порядка 50 тысяч рублей за квадрат, — констатирует Ахмеров.

Однако он подчеркивает, что нельзя все сваливать на пандемию, поскольку такие сделки совершались и до введения «ковидных» ограничений. Так же как случались раньше и банкротства девелоперов.

Чикиров также отметил, что рынок разделился на тех, кто готов договариваться с арендаторами, и тех, кто стоит на своих позициях до конца и не хочет давать дисконт. При этом, напоминает он, у девелоперов также есть свои финансовые обязательства и определенные планы развития.

Продуктовые ретейлеры удерживают позиции

Что касается ставок, то аренда офиса класса А в Казани обходится от 1100 до 1500 рублей за кв. м в месяц, класса В+ — от 850 до 1100 рублей за кв. м в месяц.

Аренда стрит-ретейла стоит порядка 1000 рублей в зависимости от местоположения и состояния объекта. Менее привлекательные объекты можно арендовать по ставке от 600 рублей за «квадрат» в месяц.

Довольно комфортно себя чувствуют, по словам экспертов, продуктовые ретейлеры. Хотя они и рассылали письма о том, что будут сокращать занимаемые площади.

Довольно комфортно себя чувствуют, по словам экспертов, продуктовые ретейлеры. Фото Ильи Репина

— Это было связано с тем, что, с одной стороны, власти требуют сдерживать цены на товары первой необходимости, с другой — упал спрос на товары с высокой маржинальностью. Но тех, кто реально закрылся, мало, их можно пересчитать по пальцам, — говорит Мурат Ахмеров.

Елена Стрюкова рассказала, что в рассматриваемый период открылся ряд новых продуктовых магазинов: «Пятерочки», «Магниты», «Перекрестки» и т.д., — однако в большинстве своем это были сделки, которые готовились еще с конца 2019 года.

Онлайн-ретейл поддержал склады

Больше всего повезло сегменту складской и индустриальной недвижимости. И конечно, локомотивом в данном случае выступил интернет-ретейл. Благодаря онлайн-торговле возросла потребность не только в имеющихся складах, но также были запущены новые проекты.

Генеральный директор АО «Химград» Айрат Гиззатуллин напоминает, что в Москве в первом полугодии PNK group и «ВсеИнструменты.ру» подписали рекордную сделку: ее стоимость составила порядка 7 млрд рублей. В Татарстане же основные игроки — Ozon и WildBerries — заявили о строительстве логистических центров еще в прошлом году, поэтому запуск крупных проектов пока не запланирован.

— По моей информации, у них все движется по плану. Продолжают активно развиваться индустриальные парки, в том числе в рамках национального проекта «Малое и среднее предпринимательство». Здесь, конечно, значительная доля государственного финансирования. Тем не менее это создает дополнительное предложение, — говорит Гиззатуллин.

Что касается арендных ставок, то для складов класса А они составят в среднем, по его словам, от 400 рублей за квадратный метр. Производственные помещения можно арендовать от 300—400 рублей за кв. м.

— В период ограничений многие собственники и девелоперы предоставляли своим клиентам скидки и по складам, и по производственным помещениям. Но с момента снятия ограничений вернулись к базовым значениям. Ставка поднялась в пределах инфляции, — констатирует Гиззатуллин.

И все же эксперт предостерегает от чрезмерного оптимизма. Интернет-ретейл, который поддержал сегмент индустриальной недвижимости, также зависит от финансового благосостояния населения.

Елена Стрюкова отмечает, что на рынке складской недвижимости серьезные ресурсы направлены на повышение эффективности логистики, скорости доставки и обработки заказов.

— Очевидно, что к скачкообразному росту онлайн-продаж оказались не готовы ни ретейлеры, ни самые опытные логистические компании, — подчеркивает она.

Гуландам Фатхуллина

Недвижимость Татарстан