Как сельский предприниматель отсудил 2,3 миллиона за 58 га своей земли под автострадой

Собственник проект соглашения не подписал

Как стало известно «Реальному времени», в начале февраля 2021 года в арбитраже завершилось судебное разбирательство между Министерством земельных и имущественных отношений Татарстана и индивидуальным предпринимателем Геннадием Алякиным из поселка Карабаш, старт которому был дан еще в мае 2016 года.

Дело в том, что через принадлежащую Алякину землю должна пролечь автомагистраль, в будущем обещающая стать частью международного транспортного коридора «Европа — Западный Китай». Ее татарстанский участок строит АО «Автострада», «дочка» компании «СМП-Нефтегаз» бывшего депутата Госдумы Фоата Комарова. Именно для «Автострады» и старался Минзем, предлагая выкупить у карабашского ИП в общей сложности 57,9 гектара. Речь шла о земле сельхозназначения в Салиховском и Шалтинском сельских поселениях Бавлинского района Татарстана.

Как известно, собственника могут попросить уступить землю для государственных или муниципальных нужд и, в исключительных случаях, в связи со строительством-реконструкцией автодорог. «Автострада» дала профильному министерству согласие на подготовку и заключение соглашения об изъятии упомянутых участков (именно такая процедура предполагается законом).

И ведомство 21 апреля 2015 года направило предпринимателю письмо о намерении приобрести недвижимость за 1,5 млн рублей. В таком размере определило ее рыночную цену на 11 августа 2015 года действовавшее по договору с Минземом ЗАО «АК Восток». Но собственник проект соглашения о выкупе земельных участков не подписал.

Рыночная цена значительно превышает сумму компенсации?

Позже, уже во время судебного разбирательства, предприниматель объяснял, что не согласился с полученным предложением, потому что у него были сведения, что эти участки на рынке стоят свыше 66 млн рублей. По крайней мере, к такому выводу в своих отчетах пришло ООО «Юго-Восток Консалтинг» в декабре 2014 года, заключением которого он располагал. Тогда Минзем, как и предписывала процедура, подал в суд иск к ИП Алякину, требуя прекратить его право собственности и изъять семь земельных участков с выплатой денежной компенсации и причиненных убытков (все те же 1,5 млн.) «на условиях, предлагаемых истцом».

АО «Автострада», которому и предстояло взять на себя все упомянутые статьи расходов, привлекли третьим лицом. С апреля 2015 года Земельный кодекс стал предусматривать, что «предварительное и равноценное возмещение» владельцам земли выплачивается не только за счет бюджета, но и организации, по ходатайству которой было принято решение об изъятии. Поэтому Кабмин Татарстана внес в свое же постановление изменение: «Автострада» должна из собственных средств оплатить хозяину земли возмещение и приобрести ее в собственность.

Уже на предварительном судебном заседании по делу в июне 2016 года ответчик просил назначить судебную экспертизу. Он приводил тот же аргумент: рыночная стоимость семи его участков значительно превышает предложенную ему Минземом сумму компенсации. Была для судебной экспертизы и другая веская причина. Арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора: сделку рекомендуется провести в течение шести месяцев с даты составления отчета. Но ко времени подачи иска Минзема этот срок уже истек.

32,5 млн рублей против 1,7 млн

Экспертизу за 50 тыс. рублей поручили казанскому ИП Николаю Баранову — оценщику 1 категории, трудившемуся в этой сфере с 1997 года, члену НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» с дипломом «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности». Баранов выдал такой результат: общая рыночная стоимость семи земельных участков составляет 32,5 млн рублей, а размер убытков, причиненных их изъятием, определяется их рыночной стоимостью (в выкупную цену включается весь ущерб, включая упущенную выгоду).

Но Минзем, у которого, напомним, на руках был отчет работника ЗАО «АК Восток» А. Закирова, засомневался в обоснованности заключения эксперта и предложил провести повторную экспертизу. И хотя и Баранова, и Закирова вызывали для пояснений в суд, без повторной оценки дело все же не обошлось. На ней настаивал как сам истец, так и напрямую заинтересованное в покупке земли подешевле АО «Автострада».

К слову, сомнения по поводу правильности заключения Баранова появились и у суда. Эксперт пояснил в суде, что при оценке земельных участков в Бавлинском районе он взял в расчет наделы в Елабужском, Тукаевском и Альметьевском районах, расположенные вдоль трассы федерального значения М-7. Их рыночную стоимость он высчитал исходя из того, что впоследствии на этой земле разместится автодорога. Между тем, по смыслу ГК РФ, собственник изымаемого участка вправе претендовать на получение возмещения, которое рассчитывается так, «как будто бы изъятия не было».

Экспертизу в конце ноября, уже за 85 тыс. рублей, поручили республиканскому ГУП «Бюро технической инвентаризации» Минстроя РТ. Конкретно — эксперту Галине Жуковой. Вполне себе уважаемый эксперт. Образование высшее — Институт экономики, управления и права, дополнительная профпереподготовка, диплом Ярославского института повышения квалификации руководящих работников и специалистов химической и нефтехимической промышленности по направлению «Оценка собственности», стаж работы в области недвижимости 8 лет, член Российского общества оценщиков. Жукова в январе 2017 года пришла к другим выводам: общая рыночная стоимость земли составляет 1,68 млн рублей, а убытки от ее изъятия —14 тысяч.

Она промониторила стоимость земли на рынке в Бавлинском районе по отчетам о результатах торгов. В том числе тех, где продавцом выступало само АО «Автострада». То есть взяла схожие земельные участки такой же категории и вида разрешенного использования. Тем не менее у Алякина к этой экспертизе возникло много вопросов. В том числе его юристы говорили о том, что Жукова — зависимое по отношению к Минзему лицо: министерство контролирует деятельность РГУП БТИ, а Жукова его сотрудник. Суд с этими замечаниями не согласился. Он отметил, что, во-первых, эксперт была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Во-вторых, согласно ЕГРЮЛ, учредителем РГУП «Бюро технической инвентаризации» является Республика Татарстан.

13 марта 2017 года Арбитражный суд РТ требования Минземимущества удовлетворил. Компенсацию Алякину определили по заключению Жуковой: 1,7 млн рублей. Более того, на предпринимателя же возложили и расходы на проведение повторной экспертизы (85 тыс. рублей).

Не может быть допустимым доказательством

Алякин подал апелляционную жалобу, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам. Он просил назначить повторную экспертизу. Апелляция отметила, что решение суда первой инстанции было принято по результатам экспертизы республиканского ГУП «Бюро технической инвентаризации» Минстроя РТ. Однако она это заключение в качестве допустимого доказательства не приняла, отметив те неоднозначные обстоятельства, о которых ранее говорил предприниматель. Эксперт Жукова, согласно приказу от 1 ноября 2010 года, является сотрудником РГУП БТИ и занимает должность замдиректора его филиала №11. Согласно ЕГРЮЛ права учредителя РГУП БТИ осуществляет Министерство земельных и имущественных отношений РТ, то есть истец.

Действительно, как и просил Алякин, была назначена повторная судебная экспертиза. Ее поручили самарскому ООО «Юридическое бюро «Судебно-экспертная лаборатория», конкретно эксперту Валентине Шаховой. Она определила рыночную стоимость земельных участков с учетом размера убытков, причиненных их изъятием, в 51,8 млн рублей. При этом суд посчитал, что оснований сомневаться в достоверности выводов в данном случае нет: заключение юрбюро «Судебно-экспертная лаборатория» отражает реальную рыночную стоимость земли.

Минзем представил в суд пояснения специалиста НП «Союз оценщиков РТ» Д. Захматова как профессиональное мнение на заключение Шаховой. Но суд его не принял, отметив, что это всего лишь субъективное мнение конкретного частного лица. Более того, Захматов в суде апелляционной инстанции представлял по доверенности интересы истца — Минземимущества РТ.

В итоге 2 августа 2017 года суд изменил решение татарстанского арбитража, увеличив размер компенсации Алякину до 51,8 млн рублей. Расходы за проведение экспертизы (20 тыс. рублей) возложили на истца. А ИП Алякину суд предписал вернуть с депозитного счета суда 65 тыс. рублей, ранее перечисленные на эти цели.

Отменить и направить на новое рассмотрение

Но суд кассационной инстанции, куда обратились как Минзем, так и АО «Автострада», нашел изъяны и в заключении Шаховой. Так, он отметил, что эксперт отобрала четыре аналогичных участка в районах, сопоставимых, по ее мнению, с Бавлинским по расположению и агроклиматическому зонированию — Альметьевским и Тукаевском, хотя Бавлинский район граничит с Бугульминским, Ютазинским и Лениногорским. Сами же анализируемые участки расположены под строящейся дорогой либо вблизи строящейся трассы.

Апелляция не приняла во внимание, что суд первой инстанции забраковал заключение эксперта Баранова как раз по этой причине: он взял для сравнения земельные участки вдоль федеральной трассы М-7. Как следствие, вывод суда апелляционной инстанции о том, что последний отчет отражает реальную рыночную стоимость изъятой земли, «нельзя признать обоснованным».

Кассация также акцентировала внимание на том, что вопрос о рыночной стоимости изымаемых земельных участков фактически является решающим для правильного рассмотрения спора. Но апелляционный суд никак не оценил тот факт, что разница между рыночной стоимостью земли в заключениях экспертов очень значительна. Была возможность разобраться в этом, назначив комиссионную экспертизу, но этого сделано не было. В результате Арбитажный суд Поволжского округа отменил как постановление суда апелляционной инстанции, так и решение суда первой инстанции, и направил дело на новое рассмотрение.

Комиссионная экспертиза от РКЦ «Земля»

Татарстанский арбитраж 31 января 2018 года согласно рекомендациям кассации назначил по делу комиссионную экспертизу. Над ней трудились специалисты республиканского кадастрового центра «Земля» Олег Афлятунов и Наталья Антонова. По их мнению, суммарная рыночная стоимость семи земельных участков, включая убытки предпринимателя, составили близкую в первоначальной сумму в 1,96 млн рублей. 29 августа 2018 года Арбитражный суд РТ полностью удовлетворил требования Минземимущества, присудив Алякину компенсацию за изымаемые участки в 1,7 млн рублей. Уже в январе 2019 года с ним согласилась апелляция.

Предприниматель пенял на то, что Антонова не является членом саморегулируемой организации оценщиков и не отвечает предъявляемым к этим специалистам требованиям. Сама же судебная экспертиза проведена с нарушением федерального стандарта оценки: нет сведений о проводимых исследованиях рынка в сегменте, к которому относятся оцениваемые участки, сравнительный метод применен экспертами с существенными ошибками, что исказило результат исследования.

Но на этот раз суд посчитал жалобу Алякина необоснованной. В проведении повторной комиссионной экспертизы ему также отказали. Предприниматель представил было экспертное заключение ООО «Экспертиза-Н» как рецензию на заключение РКЦ «Земля». Но ее, как и ранее в случае с Минземом, суд не принял.

Выводы существенно отличаются друг от друга

Когда в мае 2019 года дело в очередной раз дошло до кассации, она отметила, что по земельным участкам Алякина сделано уже несколько досудебных оценок и судебных экспертиз. И их выводы сильно разнятся. Окружной суд оказался гораздо благосклоннее к предпринимателю и принял его доводы к сведению.

А Алякин утверждал, что при 14 предложениях о продаже объектов в том же сегменте рынка (земля для сельхозпроизводства в Бавлинском районе) эксперты в качестве аналогов отобраны четыре участка в других районах РТ. Критерии их отбора не назвали. Кроме того, в анализе приводился земельный участок в Лениногорске в садовом обществе «Прогресс». Другой оказался расположен в Азнакаево и не был обособленным: это был земельный пай.

В убытки же ИП эксперты включили только 14 тыс. рублей госпошлины за переоформление права собственности. То есть не взяли в расчет потенциальную неполученную выгоду собственника от продажи выращиваемой на изымаемых участках сельскохозяйственной культуры. Кассация учла и то, что членство эксперта Антоновой было прекращено в СРО по ее личному заявлению. Как итог: выводы экспертного заключения не могли быть приняты судами за основу при определении размера денежной компенсации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело, должен был проверить заключение АО «РКЦ «Земля» на соответствие закону, но почему-то оплошал. Окружной суд дал ему возможность исправиться: принятое постановление отменил и направил дело в апелляцию на новое рассмотрение. Минземимущества и АО «Автострада» подавали жалобу в Верховный суд РФ, пытаясь оспорить эту отмену, но им отказали.

Битва экспертов: продолжение следует

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд ходатайство ИП Алякина о назначении повторной судебной экспертизы удовлетворил. Над ней трудились три специалиста из самарского ООО «Волга-групп». Однако дело у них не задалось. Ознакомившись с их заключением, истец 21 января прошлого года заявил ходатайство о проведении дополнительной комиссионной экспертизы.

Апелляционный суд и сам пришел к выводу, что заключение ООО «Волга-Групп» «носит противоречивый характер, отличается неполнотой и неточностью». Решение, основанное нам таком заключении, противоречило бы ЦУ суда кассационной инстанции. В результате он посчитал необходимым назначить не дополнительную, а еще одну повторную судебную экспертизу. Поручил ее проведение Роману Лукьянову и Ирине Конышевой из ООО «Территориальное агентство оценки».

Эти эксперты копнули очень глубоко. Вплоть до того, что запросили у Алякина, на каких участках и в каких объемах какие культуры у него произрастали, а также какие работы были им выполнены по каждому участку, затраты на семена, ГСМ и т. д. Они промониторили цены, кажется, на все земельные участки сельхозназначения в Татарстане. В том числе проанализированы данные по состоявшимся торгам земли сельхозназначения в Бавлинском районе. Согласно им, рыночная стоимость таких участков колеблется в диапазоне 2,41—3,21 руб./кв. м, среднее значение цены составляет 2,89 руб./кв. м. Итоговая величина рыночной стоимости земельных участков, изымаемых у Алякина, по их мнению, составила 2,3 млн рублей (размер убытков ИП они тоже определили в 14 тыс. рублей).

И в октябре прошлого года Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд решение татарстанского арбитража в части определения размера денежной компенсации изменил: было принято новое решение, согласно которому ИП Алякину в связи с изъятием земельных участков надлежит выплатить 2,3 млн рублей. 9 февраля окружной суд оставил решение апелляции без изменения.

Конец ли это истории с выкупом земли? Узнать мнение ИП Алякина на этот счет не удалось. На переданную через юристов просьбу прокомментировать ситуацию он ответил отказом. Как расценивают столь длительное разбирательство другие его участники — Министерство земельных и имущественных отношений РТ и АО «Автострада», оперативно узнать не удалось: на момент публикации материала ответы на запросы «Реального времени» получены не были.

Автомагистраль в четыре полосы уже «съела» около 10 млрд рублей

На сайте АО «Автострада» говорится о том, что это дочерняя компания АО «СМП-Нефтегаз», основной заказчик-застройщик проекта «Строительство платной скоростной магистрали «Алексеевское — Альметьевск». Создано в 2005 году.

Участок «Алексеевское — Альметьевск» протяженностью 145 километров является одним из отрезков международного транспортного коридора «Западная Европа — Западный Китай», концепция строительства которого была принята в 2004 году. Как ожидается, маршрут «Санкт-Петербург — Казань — Оренбург — Актобе — Алматы — Хоргос — Ляньюнган» свяжет все транспортные коридоры России и будет способствовать развитию экономических связей с Китаем, Индией, Ираном и странами Юго-восточной Азии.

В 2006 году началось строительство татарстанского участка этого маршрута — автомагистрали «Шали — Бавлы» общей протяженностью 299 километров, цель которой соединить две федеральные трассы М-7 «Волга» и М-5 «Урал». В том же году началось строительство 145-километрового отрезка «Алексеевское — Альметьевск», который является продолжением 40-километрового отрезка «Шали — Сорочьи Горы», движение по которому открыто в 2010 году.

Дорога «Алексеевское — Альметьевск» относится к категории 1А — самой высокой по уровню комфорта и качества. Она включает в себя четыре полосы движения по 3,75 метра шириной, шестиметровую разделительную полосу, обочины также по 3,75 метра с возможностью расширения проезжей части, освещение по всей протяженности трассы, барьерное ограждение вдоль обочин и разделительной полосы. Видимость по прямой — 300 метров.

На протяжении скоростной магистрали будут построены три транспортные развязки — на пересечениях с региональными дорогами Новошешминск — Черемшан, Чистополь — Нурлат, Кузайкино — Нурлат, 11 поверхностных путепроводов (на пересечении с дорогами местного значения), 20 тоннельных путепроводов, два скотопрогона и восемь мостов через водоемы.

В настоящее время работы идут на 132 километре от райцентра Алексеевское, в районе деревни Багряж Альметьевского района. Строительство продолжается круглый год. Параллельно ведутся проектные и изыскательные работы на участке от Альметьевска до Бавлов. Инвестиционные затраты направляются на выбор маршрута, землеотвод, проектирование и составление бизнес-планов. «СМП-Нефтегаз» как основной инвестор проекта уже вложила в строительство магистрали около 10 миллиардов рублей.

Международный транспортный маршрут «Западная Европа — Западный Китай» включен в федеральную целевую программу «Развитие транспортной системы России» на 2010—2015 годы. Это оптимальный путь из Европы в Китай с минимальным количеством стран-участниц и границ, который, как предполагается, будет способствовать развитию автопрома, гостиничного бизнеса, туризма, IT-технологий для логистики и созданию тысяч дополнительных рабочих мест, а также значительно сократит время доставки грузов.

Результат экспертизы может напрямую зависеть от того, какую организацию выберет суд

Руководитель гражданской практики юридического агентства «Юнэкс» Руслан Халиуллин отмечает, что такая категория дел достаточно часто встречается как в арбитражных судах, так и в судах общей юрисдикции. «Это связано с тем, что за последние несколько лет только Кабинет министров Татарстана принял более десятка постановлений об изъятии земельных участков для государственных нужд, — говорит он. — Кроме того, аналогичные решения могут быть приняты на федеральном и муниципальном уровнях».

По словам Халиуллина, несмотря на наличие обязательных стандартов оценки, на практике нередко возникают ситуации, когда эксперты по-разному оценивают стоимость объекта. Связано это с тем, что они могут применять различные методы. Однако, признает он, трудности могут возникнуть даже при применении наиболее распространенного из них метода — сравнительного: «Особенно если на рынке отсутствуют объекты, аналогичные оцениваемому».

В рассматриваемом деле, констатирует руководитель гражданской практики юрагентства «Юнэкс», наибольшее количество вопросов возникло из-за того, что эксперты использовали в качестве объектов-аналогов земельные участки, не сопоставимые с объектом оценки. Он признает, что результат экспертизы может напрямую зависеть от того, какую из предложенных истцом или ответчиком экспертных организаций выберет суд.

По словам Халиуллина, проблема справедливой компенсации собственнику за изъятое имущество существует давно: «Достаточно вспомнить изъятие земель для проведения Сочинской олимпиады или Приморского саммита АТЭС, в результате чего тысячи человек лишились своих земельных участков. Многие из них остались недовольны размером выплаченных компенсаций».

Руководитель гражданской практики юрагенства «Юнэкс» говорит, что уже после этих событий были внесены масштабные изменения в земельное законодательство, регулирующие процедуру изъятия земельных участков для нужд государства. Однако и после проведения реформы споров относительно стоимости изымаемых участков меньше не стало.

Собеседник нашего издания полагает, что в данном случае собственник участков «принял разумное решение и попытался увеличить цену, предлагаемую государством за его недвижимость». Однако, напоминает он, законодательством предусмотрены и иные способы защиты прав собственника. Так, например, последний вправе обжаловать решение об изъятии у него участка. Кроме того, при наличии соглашения собственнику изымаемого надела в качестве возмещения может быть предоставлен аналогичный.

Наши суды стоят на страже государственных интересов

Вместе с тем, по его словам, госорганы, инициирующие изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, как правило, занижают их рыночную стоимость. Иногда (например, когда кадастровая стоимость земли заведомо ниже рыночной, в частности — при изъятии земель сельхозназначения, как в данном случае) государство при проведении оценки руководствуется кадастровой стоимостью для определения суммы выплаты, причитающейся собственнику изымаемого участка. Иногда, наоборот, когда кадастровая стоимость слишком приближена к рыночной или даже превышает ее (такая ситуация нередко встречается в крупных городах) оценка проводится так, чтобы максимально снизить подлежащую выплате сумму.

В этой связи собственникам в ходе таких споров, говорит Тубальцев, приходится представлять альтернативные расчеты рыночной стоимости земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. Далее спор фактически складывается уже вокруг отчетов об оценке. Суд оценивает правильность применения стандартов (методики оценки, применение объектов-аналогов и т.п.), назначает экспертизы. Кроме того, проверяется правильность оценки с точки зрения потенциального использования земли с учетом ее категории, вида разрешенного использования, документов зонирования, в том числе красных линий и т. п.

— Если суммировать, то общий тренд складывается в целом не в пользу собственников, у которых изымают участки. В этом смысле наши суды стоят на страже государственных интересов, — отмечает Тубальцев.

По его мнению, такая практика представляет собой фактически узаконенное ограничение права собственности, деабсолютизирует его: «В особенности когда речь идет об изъятии земель для реализации крупных инфраструктурных объектов».

Декларируемое право собственника на получение адекватного денежного возмещения при принудительном изъятии объектов недвижимости, а также на возмещение упущенной выгоды от его использования (законом предусмотрено и такое) на практике зачастую реализовать в полной мере оказывается невозможно, резюмирует замдиректора фирмы «Татюринформ».

Недвижимость Татарстан Министерство земельных и имущественных отношений Республики ТатарстанСМП-НефтегазКомаров Фоат ФагимовичАрбитражный суд Республики Татарстан