Как изменится рынок аренды жилья с требованием брать согласие соседей

«Сдача квартир зачастую становится нарушением прав иных собственников»

В России могут запретить сдавать квартиры без согласия соседей — предложение изучает профильный комитет Госдумы. Авторы законопроекта — депутаты ЛДПР — считают, что сложившаяся практика аренды жилья нарушает права граждан на комфортные условия проживания. При этом они признают, что Жилищный кодекс уже предусмотрел обязательства для собственника помещения соблюдать все права и законные интересы соседей. Иными словами, он отвечает за шум, беспорядки и повреждения общего имущества дома наряду с нанимателями.

— Однако по-прежнему остается неурегулированным вопрос получения согласия соседей на сдачу квартиры в наем. Особенно актуальным такое правило является для случаев именно краткосрочной (посуточной) аренды. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме, безусловно, вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Однако сдача квартир в наем посуточно зачастую становится нарушением прав иных собственников помещений в МКД на комфортные условия проживания и становится причиной возникновения риска нанесения ущерба объектам общего имущества в МКД, — указали депутаты.

Поэтому авторы инициативы предлагают запретить арендодателям сдавать жилье без одобрения соседей. Согласие должны дать не все жители многоквартирного дома, а только собственники соседних и примыкающих к арендной квартире помещений. Причем согласие потребуется вне зависимости от срока договора найма (аренды) или безвозмездного пользования. Документ оформляется в письменной произвольной форме. В нем должны быть указаны Ф.И.О., паспортные данные физлица-соседа или наименование и регистрационный номер юрлица, занимающего соседнее от съемной квартиры помещение, а также реквизиты документов о праве собственности.

За нарушение закона предлагается ввести штрафы — для этого планируют изменить ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях, указав ответственность для арендодателей.

Повысить прозрачность и налоговую дисциплину

Вопрос посуточного найма квартир обсуждали еще в прошлом году. Точку в этом споре поставил Конституционный суд России, указав, что краткосрочная аренда разрешена, если интересы других жильцов не нарушаются.

На очереди ряд инициатив, связанных с рынком арендного жилья. Одна из них касается требования регистрировать любых квартиросъемщиков — это важно для миграционного учета. Еще одним законопроектом предлагается ввести штрафы за сдачу жилья в аренду без заключения договора. Так, граждан могут наказать на 5—10 тыс. рублей, должностных лиц — 10—20 тыс. рублей, юридических — 20—50 тыс. рублей.

Другое предложение — обязать размещать онлайн-объявления о сдаче жилья в наем и оказании услуг только после регистрации на «Госуслугах». Об этом просит в своем письме в Минцифру сенатор Артем Шейкин. По его словам, это нужно, чтобы повысить прозрачность и налоговую дисциплину: «Речь идет о введении верификации пользователей, размещающих объявления на сервисах размещения объявлений, через портал «Госуслуги», интеграции указанных онлайн-сервисов с мобильным приложением «Мой налог», а также информационных напоминаниях на онлайн-площадках о своевременной уплате налогов».

— Сдача в аренду квартир будет только через «Госуслуги», то есть сдавать будет непосредственно собственник, а не агентство недвижимости, — пояснила Анастасия Гизатова, — Я за то, чтобы сдавали сами собственники, потому что это сразу уберет фейки с рекламных площадок, очень много обманутых лиц, которые думают, что в Казани можно снять квартиру за 10 тысяч рублей. А собственники не могут пробиться и сдать квартиру, потому что выставляют честное объявление, что квартира стоит 25 тысяч. Я считаю, для аренды как таковые посредники не нужны.

— На рынке существует серьезная проблема — фейковые объявления, которыми агентства массово заполняют агрегаторы. Клиенты не доходят до реальных объектов, попадаясь на «ловушки». В результате многие реальные и ликвидные объекты, как от собственников, так и от агентств, остаются незамеченными потенциальными арендаторами, — согласен с ней Марат Галлямов.

«Кто будет разбираться в этих криках соседей?!»

Что касается необходимости брать согласие соседей, это требование вызывает двоякое отношение, призналась Гизатова. «Соседи могут отказать из вредности, зависти, еще из-за чего-то. С одной стороны, я лично не хотела бы, чтобы у меня в соседях была краткосрочная аренда и ходили чужие люди. Не из вредности, а потому что у нас в подъезде порядок, всего две квартиры на площадке и будет сразу заметно. Моя мама живет на Чистопольской и очень страдает от краткосрочников, у нее полподъезда сдается, а покупала квартиру, когда еще не было бума туризма. С другой стороны, такие, как я, моя мама и куча моих знакомых, ущемляют право собственников использовать свою недвижимость, хотя они ничего противозаконного не делают».

Вопрос неоднозначный и будет вызывать много споров, убеждена Анастасия Гизатова. Чисто по-человечески противников аренды жилья она понимает, но юридически не согласна с ними, поскольку «это ущемление прав собственника». Где законодатель найдет середину и найдет ли — пока неясно.

Если законопроект будет принят, по мнению эксперта, выиграют в первую очередь владельцы апартаментов, которые в Казани, как и по всей России, сейчас активно развиваются: «Нежилые помещения скупают как раз для сдачи в краткосрочную аренду, для получения пассивного дохода — это больше всего сыграет на руку их собственникам. Другие арендодатели уйдут дружить с соседями, мириться, скажут, мол, давайте мы будем мыть полы в подъезде, или предложат починить подъездную дверь, еще что-то. Но будут и те, с кем нельзя договориться, — это будет западня». Много вопросов вызывает и само исполнение закона: неясно, кто и как будет следить за его соблюдением. Несогласные соседи могут принять меры, и суды будут завалены их исками, считает глава агентства недвижимости:

— Я не могу понять, кто будет разбираться в этих криках соседей о том, кто виноват?! Это же получается, практически весь Вахитовский и Ново-Савиновский районы будут охвачены. Будет очень сложно найти специалистов, которые этим займутся. Поэтому для меня этот закон нежизнеспособный, из серии — больше шороху навести. Квартиры в любом случае будут сдавать, будут войны и нужно будет ждать устоявшуюся судебную практику, когда какой-то непримиримый сосед дойдет до конца.

После принятия закона пройдет еще около года, чтобы отладить систему, полагает Анастасия Гизатова. При этом в отдельных районах Казани в ряде домов доля арендуемых квартир в подъездах, по ее словам, достигает 95%, к примеру в жилкомплексе бывшего YIT на ул. Сибгата Хакима. В любом случае серьезного влияния на рынок она не ожидает.

«Этот закон вряд ли будет работать»

Законопроект о необходимости получать согласие соседей при сдаче жилья в наем сейчас находится в профильном комитете Госдумы. 7 мая Правовое управление ГД выдало заключение, что он соответствует требованиям статьи 104 Конституции РФ.

— Мне кажется, этот закон вряд ли будет работать. Это даже не столько юридический, сколько бытовой вопрос: будете ли вы давать такое согласие со всеми паспортными данными и реквизитами документов о праве собственности? Не знаю, тем более в наш век, когда мошенничество в разных формах процветает и мы все очень бережно относимся к персональным данным. Поэтому я думаю, что технически это вряд ли исполнимо, — сомневается управляющий партнер юридической компании «А2К Лигал» Ильдар Хабибуллин.

Кроме того, права и обязанности собственников арендуемых жилых помещений уже давно законодательно отрегулированы, указал собеседник издания. «Гражданскому кодексу более 30 лет, и взаимоотношения соседей — не самая большая проблема. Конечно, это извечная тема, переходящая из поколения в поколение, но больших сложностей она никогда не создавала», — добавил он.

По мнению эксперта, лучше направить усилия на отработку жалоб населения на шум и беспорядки у соседей во избежание подобных проблем: «Здесь должна быть налажена более четкая обратная связь от участкового в таких случаях. А собрать письменные согласия у всех собственников соседних и примыкающих квартир, мне кажется, нереально. К тому же это конституционное право гражданина — распоряжаться своим имуществом». Ильдар Хабибуллин считает, что регулировать арендную деятельность необходимо не с точки зрения ужесточения ответственности собственников жилья, поскольку, как правило, речь идет о добросовестных арендодателях.

— Можно привести в пример ОСАГО. Почему его тариф повышается? Потому что, например, возникает всплеск страховых мошенничеств. Получается, по ОСАГО мы платим за себя и за того парня. Здесь та же ситуация. Добросовестные собственники будут расплачиваться за арендаторов-хулиганов, которые где-то когда-то кому-то помешали. А если еще и штрафы ввести за несогласованную сдачу квартиры в аренду, то это опять какая-то госслужба должна будет эту нагрузку взять на себя. Не проще ли направить силы на то, чтобы существующие службы четче реагировали, когда кто-то из соседей нарушает порядок? — подчеркнул он.

Аренда дешевеет и во втором квартале года

Российский рынок аренды жилья остается преимущественно неофициальным, следуют из данных «Дом.РФ». В съемном жилье живет 13%, или 8 млн семей, из них 9% снимают квартиры на рыночных условиях, остальные проживают у родственников. Еще треть семей указала, что снимает жилье неофициально — без договора аренды. Всего в 2024 году было зарегистрировано 10 тысяч договоров аренды жилья на срок дольше года. Это примерно 10% от общего количества предлагаемых в аренду квартир, сообщили в Росреестре. В первом квартале 2025 года в России была 101 тысяча активных объявлений о сдаче жилья в аренду. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года число лотов выросло почти в два раза.

Итоги первого квартала показали, что арендное жилье в России дешевеет. В среднем цены в городах-миллионниках снизились на 7,5%, по данным сервиса «Яндекс.Недвижимость». Больше всего ставки упали в Волгограде, Ростове-на-Дону и Санкт-Петербурге, что объяснили значительным ростом предложения квартир в аренду. В Казани средняя ставка долгосрочной аренды снизилась на 9,7% — до 45 тысяч рублей.

— Снижение цен действительно имеет место: на данный момент понизился спрос на аренду квартир. Квартиры упали до среднерыночной стоимости в период 2023—2024 годов, — подтвердил Руслан Хабибрахманов и добавил: — Снижение цен не критичное. Летом, в период сезона, цены повысятся до сентября — октября включительно. Затем будет ожидаться спад цен до 25—30 тысяч + к/у. На данный момент ситуация на рынке недвижимости не самая лучшая: квартиры могут не сдаваться в течение недели, спрос значительно снизился. Прогнозируется, что летом сезон будет не таким активным, как в 2024 году. Есть шансы на незначительный демпинг цен.

— Во втором квартале, как и в первом, продолжается тенденция к снижению. Речь идет об объектах, которые не были реализованы на продажу, объектах, которые реализовались в аренду выше рынка в прошлом году, а также инвестиционных лотах, приобретенных в прошлом году во время бума на рынке жилья. Ремонт завершен, и необходимо сдавать объекты в аренду. Этот год будет значительно отличаться от предыдущего. Конкуренция среди объектов действительно возросла — в среднем на 10—15% цена снижается относительно прошлого года. Однако мы придерживаемся политики работы с ликвидными объектами. В настоящее время как никогда важно уделять внимание цене и качеству контента, — сообщил Марат Галлямов.

По его словам, если в 2023 и 2024 годах процессом управлял собственник из-за недоступности аренды жилья, то сегодня управление перешло к нанимателям — это можно утверждать с уверенностью. «Рынок перенасыщен, и тенденции изменились. По всей России наблюдается схожая ситуация. Тренды на рост можно будет зафиксировать только тогда, когда изменится ситуация с ипотекой», — добавил он.

Оценить объем всего арендного рынка с учетом его теневой стороны достаточно сложно. Впервые такую попытку эксперты предприняли в 2023 году в сегменте посуточного найма. Общий объем рынка краткосрочной аренды тогда составил 231,2 млрд рублей. Как сообщили в Центре стратегических разработок (ЦСР), к 2026 году эта цифра может более чем удвоиться — до 495 млрд рублей. По итогам 2024 года рынок уже достиг 333 млрд, увеличившись на 35,4% по сравнению с предыдущим годом.

НедвижимостьБизнесЭкономикаИнвестиции Татарстан