Глава татарстанской Госжилинспекции рассказал о махинациях управляющих компаний

Самоизоляция от проверок

— Сергей Аркадьевич, как Госжилинспекция Татарстана пережила самоизоляцию в пик пандемии коронавируса?

— Сейчас еще рано говорить о том, что Инспекция пережила самоизоляцию. В настоящее время продолжает поступать достаточно много обращений в прокуратуру на нас — с жалобами на бездействие Инспекции, на то, что мы не принимаем меры в ответ на обращения жителей. И со стороны они выглядят обоснованными: мы действительно очень сильно сократили количество проверок. Но не потому, что мы не хотим проводить проверки, а в связи с тем, что этого требуют принятые в период пандемии меры, необходимые для сдерживания распространения COVID-19.

— Но жилищные проблемы коронавирус не отменил. Как быть жителям, если управляющая компания не выполняет свои обязанности, а вы ее не проверяете?

— Со своей стороны мы делаем все возможное и принимаем меры к устранению нарушений, хотя пандемия внесла существенные коррективы в деятельность Инспекции. К примеру, в период самоизоляции, когда гражданам для выхода на улицу необходимо было получить СМС-разрешение, в инспекции прием граждан был организован в режиме телефонной связи и видеоконференцсвязи. Изменился и порядок работы по обращениям граждан. федеральным законом №423 от 1 апреля 2020 года и постановлением правительства №438 от 3 апреля установлен запрет на проведение проверок до 31 декабря 2020 года за исключением проверок, основаниями для проведения которых являются факты причинения вреда или угрозы причинения вреда здоровью граждан.

— То есть в каких-то случаях вы все-таки выходите с проверкой?

— Если поступит жалоба, что, например, возникла трещина и дом разваливается, то мы обращаемся в прокуратуру, где нам дают согласие или несогласие на проверку. Если согласие получено, мы вправе проверить обращение и дать УК предписание устранить нарушение в такие-то сроки. Или предписание на проведение экспертизы и на обеспечение безопасных условий проживания. И УК нам отчитывается об исполнении этого предписания. То есть в этом случае порядок работы существенно не изменился. Если же в обращении жильцов сообщается, что имеются нарушения в содержании общедомового имущества, и при этом не говорится о нарушениях, несущих угрозу жизни и здоровью граждан, инспектор не вправе провести проверку, выйти и посмотреть, что происходит в доме. В этом случае мы даем управляющей организации предостережение, в котором указываем, что из обращения следует, что имеются факты ненадлежащего содержания общедомового имущества, что образует состав административного правонарушения и УК необходимо принять меры по устранению нарушения.

— А как вы узнаете, принимает УК меры или не принимает?

— Управляющей организации на исполнение предостережения законом отводится 2 месяца. К ответу о принятых мерах УК, обычно прикладывают фотографии и, желательно, чтобы был приложен акт об устранении нарушения с подписью жильца, который обращался в Инспекцию.

Если в обращении жильцов сообщается, что имеются нарушения в содержании общедомового имущества, и при этом не говорится о нарушениях, несущих угрозу жизни и здоровью граждан, инспектор не вправе провести проверку, выйти и посмотреть, что происходит в доме

Кошмар в подвале — не повод «кошмарить» бизнес

— Грязь в подъезде можно пережить, но вот пошли дожди, течет крыша, в квартирах потоп, испорчены пол, стены, мебель. Или прорвало трубу, затопило подвал, фундамент может разрушиться… И тоже предостережение и срок в 2 месяца?

— Да, поскольку это все не несет угрозу жизни людей или непосредственную угрозу разрушения дома. В таких случаях, когда меры нужно принимать немедленно, мы звоним в УК и просим решить вопрос оперативно, в течение времени, отведенного на устранение данного вида нарушения.

— А ситуация 11 августа, когда 43-летний мужчина утонул в затопленном водой на 2,5-метровую глубину подвале жилого дома на улице Каюма Насыри? Подвал, в котором столько воды, что можно запросто утонуть — это разве не угроза жизни?

— Это был сантехник из обслуживающей организации, и зачем ему потребовалось нырять в подвале — непонятно. Даже если он хотел воду перекрыть — зачем это было делать с риском для жизни? Воду надо было откачать…

— Так ведь когда подвал на 2,5 метра затоплен, это в конечном счете создает угрозу разрушения дома. Неужели даже в таких случаях проверка запрещена?

— Затопление подвала не приведет к моментальному разрушению дома. Да и получение разрешения на проверку от прокуратуры имеет мало шансов. В соответствии с ЖК РФ управление МКД осуществляется управляющими организациями, ТСЖ, ТСН, ЖСК, которые относятся к малому и среднему бизнесу. Проведение проверок, особенно в отношении таких предприятий, должно проводиться в строгом соответствии с законом, и надзорные органы не должны «кошмарить» малый и средний бизнес, тем более в условиях пандемии.

Проведение проверок, особенно в отношении таких предприятий, должно проводиться в строгом соответствии с законом, и надзорные органы не должны «кошмарить» малый и средний бизнес, тем более в условиях пандемии

Как оценить риски?

— Рано или поздно обычный порядок проверок восстановится. И на Госжилинспекцию посыплется вал такой работы — к отложенным проверкам добавятся новые, а ведь еще плановые проверки должны проводиться. Как будете справляться?

— В целях реализации федерального закона №294-ФЗ «О защите юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля» для всех надзорных органов введен риск-ориентированный подход к проведению плановых проверок, по принципу: предприятия отрасли, где риски высокие, надо проверять чаще, где низкие — реже. Но мы же не Ростехнадзор, где есть, скажем, атомные станции, и авария на которой может иметь колоссальные последствия.

Другое дело — найти критерии риск-ориентированного подхода в случае, когда надо решать вопрос о частоте проведения плановых проверок в разных управляющих компаниях. Как риски оценивать? Одна больше, другая меньше… У кого жилой фонд старше? Так ведь можно старые дома содержать в отличном состоянии, а новые довести до ручки. По количеству обращений граждан? Ну да, если жилой фонд изношен, обращений будет больше. Но не обязательно: если жители активные — обращений будет больше, если нет — меньше, независимо от состояния дома. Несмотря на все сложности, критерии риск-ориентированного подхода при осуществлении контроля предпринимательской деятельности по управлению МКД разработаны, утверждены постановлением Кабмина РТ и используются при планировании проведения плановых проверок.

Как риски оценивать? У кого жилой фонд старше? Так ведь можно старые дома содержать в отличном состоянии, а новые довести до ручки. По количеству обращений граждан? Ну да, если жилой фонд изношен, обращений будет больше. Но не обязательно: если жители активные — обращений будет больше, если нет — меньше, независимо от состояния дома

«Проверьте все и накажите!»

— Жильцы нередко возмущаются вашей работой, дескать, не хотите искать нарушения, отделываетесь отписками.

— А вы знаете, какие бывают обращения? К примеру: проверьте правильность начисления платы за ЖКУ с 2008 года, выявите нарушения и обеспечьте перерасчет, или: пройдите по дому, выявите нарушения, деньги верните, виновных накажите. Но проводить проверки всевозможных нарушений у нас нет возможности по причине того, что в республике более 17 тысяч многоквартирных домов! А главное, в соответствии с 294-ФЗ, обращения и заявления, не содержащие сведений о фактах, я обращаю внимание, не предположений о возможных нарушениях, а сведений о фактах нарушений, не могут служить основанием для проведения внеплановой проверки.

«Наши предложения по расчетам за тепло не учли»

— Было очень много жалоб на отказ УК начислять плату за тепло по счетчикам, если они установлены в квартирах по проекту. Жильцы не понимают, почему Госжилинспекция не на их стороне.

— До 2019 года при расчете платы за коммунальную услугу по отоплению показания индивидуальных приборов учета потребления тепловой энергии применялись только в случае оборудования и первичного введения в эксплуатацию таких приборов во всех жилых и нежилых помещениях МКД. С 1 января 2019 года, если не все помещения в доме оборудованы приборами учета тепла, то начисление платы за тепло в помещениях, оборудованных приборами, осуществляется с учетом показаний приборов.

Справедливости ради следует сказать, что есть и нерешенные проблемы. Например, порядок начисления платы за тепло собственникам жилых и нежилых помещений. Потребление тепла в магазине, расположенном на первом этаже МКД, может существенно отличаться от потребления тепла в квартире, так как в магазине высокие потолки, а значит, больший отапливаемый объем, большие витражные окна, другой режим работы входных дверей, влияющий на утечки тепла в зимний период. А порядок начисления и собственникам жилых и собственникам нежилых помещений един — по площади помещения. Инспекцией неоднократно направлялись предложения в Минстрой России по этому вопросу, однако эти предложения не учтены.

Справедливости ради следует сказать, что есть и нерешенные проблемы. Например, порядок начисления платы за тепло собственникам жилых и нежилых помещений. Потребление тепла в магазине, расположенном на первом этаже МКД, может существенно отличаться от потребления тепла в квартире

«Это воюют не жильцы, а УК»

— До пандемии коронавируса жильцы многоквартирных домов часто жаловались на невозможность сменить управляющую компанию, которая «исторически» работает в их районе или была создана застройщиком в новом доме, но не устраивает собственников качеством работы…

— Да, и зачастую оказывалось, что это не война жильцов с неугодной им УК, а война между двумя УК за прибыль, маржу. Помните историю в «Радужном»? Именно такая война была там, и когда мы выявили, что решение о смене УК принято в отсутствие кворума, мы отказались вносить изменения в реестр лицензий. Потребовалось отстаивать права жителей 19 МКД в течение двух лет в заседаниях почти 200 судов.

— Неужели все эти многочисленные скандалы на самом деле вызваны нездоровой конкуренцией?

— В Инспекцию ежедневно поступает 3—5 заявлений о смене способа управления домом, смене управляющей компании. Некоторые особо предприимчивые директора управляющих компаний, живущие по принципу «деньги не пахнут», смекнули, где можно заработать, и заваливают нас обращениями. Приносят протоколы общего собрания собственников домов: вот, нас выбрали, внесите нас в реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами Республики Татарстан! Или: мы создаем ТСЖ, исключите УК из реестра лицензий. Мы буквально задыхаемся в рассмотрении таких заявлений, только в прошлом году поступило около 1 000 заявлений, в реестр лицензий внесено 650 изменений, по остальным заявлениям принято решение об отказе во внесении изменений. Но главное — в условиях, когда граждане пассивны, протоколы часто подделывают.

— Так это же уголовная статья!

— Ну, пока никого еще за это не посадили.

В Инспекцию ежедневно поступает 3—5 заявлений о смене способа управления домом, смене управляющей компании. Некоторые особо предприимчивые директора управляющих компаний, живущие по принципу «деньги не пахнут», смекнули, где можно заработать, и заваливают нас обращениями

Нет «тела» — нет дела

— А почему за подделку документов не привлекают к уголовной ответственности?

— Подделка протоколов — вещь подсудная. Жилищной инспекцией проверяются документы, предоставляемые «новой» управляющей компанией, в том числе и протокол. Давать оценку выявляемым нарушениям в проведении и оформлении протокола общего собрания собственников, таким как подписание людьми, не имеющими на это права по закону (не являющимися собственниками), или не предоставление уведомлений о проведении собрания, или нарушение сроков проведения собрания и тому подобному, органы государственного жилищного надзора не вправе.

Признавать нарушения существенными и протокола недействительным по этим основаниям вправе только суд. В своем заключении мы указываем на нарушения, но признать протокол ничтожным в силу закона мы можем только в одном случае: если нет кворума, то есть проголосовало менее 50 процентов собственников. Если же кто-то приносит заявление, что он не голосовал, за него поставили подпись в бюллетене, мы передаем такой протокол и бюллетени в полицию для проверки, и такие бюллетени исключаем из подсчета кворума, но решение мы принимаем.

— Так вот полиция и должна возбудить уголовное дело за подделку!

— Я думаю, сложно найти виновника! В управляющей компании говорят: этот протокол принес старший по дому. Старший по дому говорит: я бюллетени раздал — мне их сдали, а кто их подписывал, я не знаю. Круг замкнулся — поддельный протокол есть, подделавшего протокол — нет! Поэтому за подделку протоколов еще никого в России не посадили.

К примеру, Набережных Челнах две компании — «Жилэнергосервис» и «Махалля» борются за право управления 28 домами. УК «Махалля» обжалует протокол общего собрания в городском суде, а решение ГЖИ РТ о внесении изменений в реестр — в арбитражном суде. Раньше, если были судебные трения между воюющими за дом УК, мы приостанавливали процесс и ждали, что решит суд. Сейчас мы этого не можем делать, это незаконно, и мы обязаны внести изменения в реестр. Есть примеры обращения в суд об оспаривании решения об отказе внесения изменений в реестр лицензий.

Я думаю, сложно найти виновника! В управляющей компании говорят: этот протокол принес старший по дому. Старший по дому говорит: я бюллетени раздал — мне их сдали, а кто их подписывал, я не знаю. Круг замкнулся — поддельный протокол есть, подделавшего протокол — нет! Поэтому за подделку протоколов еще никого в России не посадили

Выбора нет — пойдем в интернет?

— Но из-за этого в итоге страдают жильцы, это же какое-то жилищно-коммунальное крепостное право получается: победившая в войне за дом такими способами УК вряд ли будет честно выполнять обязанности по его обслуживанию и ремонту.

— Согласен. Очень показательным является случай, произошедший в Казани в прошлом году, когда управляющей компанией «Анкар» в Инспекцию было представлено пять заявлений с протоколами о смене УК. Уже после проведения проверки протоколов, которые не имели признаков ничтожности, и принятия решения выяснилось, что жители о голосовании не знали и бюллетени не подписывали. Собственники обратились в суд на обжалование протокола. Три дома возвращены в прежнее управление, по двум домам судебные разбирательства продолжаются. В связи с тем, что собственниками потребленные ЖКУ оплачивались «старой» УК, а компании «Анкар» денежные средства не перечислялись, возникли проблемы с получением гражданами субсидий в период, когда управляющая компания «Анкар» была внесена в реестр лицензий. Решением этого вопросы занимается УК совместно с Минсоцзащиты.

— Получается, нет надежды на то, что собственники дома смогут действительно выбирать управляющую компанию по своему усмотрению?

— Сейчас прорабатывается вариант электронного голосования, чтобы каждый мог проголосовать только от своего имени. Это шанс. Но возникает вопрос, как будут голосовать пожилые собственники, для которых интернет — это космос. Пожилые люди как выразят свою волю? Но искать выход в любом случае надо, потому что с бумажными бюллетенями голосования подделок гуляет немерено.

НедвижимостьОбществоУслугиБизнесПроисшествия Татарстан Государственная жилищная инспекция РТКрайнов Сергей Аркадьевич