17 декабря
Вместо 11 офисных помещений — четвертая очередь в реестре кредиторов обанкротившейся фирмы-застройщика
Как стало известно «Реальному времени», казанский рантье, владелец ТК «Савиново» и XL Алмаз Сулейманов пытается отвоевать в суде свои права на 11 нежилых помещений в последнем долгострое ЖК «Молодежный» рухнувшей империи «ФОНа». Купленные им офисы и квартиры оцениваются в 65,9 млн рублей. Достраивавший проблемный дом республиканский Фонд по защите прав дольщиков, выигравший тяжбу, собирается продать эту недвижимость. Судебная практика по всей стране такова, что покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м в случае банкротства застройщика считают «предпринимательским риском», по которым государство не несет обязательств. Сулейманова включили в четвертую очередь реестра требований кредиторов, но, судя по финансовому состоянию должника, шансы получить компенсацию у него ничтожны.
«Мы действуем в рамках закона»
Республиканский Фонд поддержки дольщиков попросил Арбитражный суд РТ признать отсутствующим обременение в отношении земельного участка под девятым домом в ЖК «Молодежный» в виде записей о регистрации договора участия в долевом строительстве. Проще говоря, фонд просил признать известного предпринимателя Алмаза Сулейманова утратившим право на 11 нежилых помещений общей площадью около 1 тыс. кв. м в последнем долгострое группы компаний «ФОН» на Ноксинском спуске. Речь идет о сданном в конце июля этого года пятом 323-квартирном доме по улице Чингиза Айтматова, 9.
Продавать квартиры и офисы в этой многоэтажке начали еще в 2014 году. Алмаз Сулейманов и его компания ООО «Альянс Плюс» скупили здесь всю нежилую недвижимость на сумму без малого 23 млн рублей. Сдать дом планировалось в 2016-м. Однако из-за краха группы компаний «ФОН» стройку заморозили, успев только забить сваи. Прошлой весной застройщик — «фоновское» ООО «ЖК «Молодежный», был признан банкротом, так что достраивал здание Фонд поддержки дольщиков РТ. Нацеленный прежде всего восстанавливать права рядовых граждан — покупателей квартир, а не инвесторов, ФПД и обратился в арбитраж с таким иском.
После нескольких слушаний в течение последних месяцев на этой неделе суд вынес решение. ООО «Альянс Плюс» было привлечено в качестве третьего лица, но от него никто не явился, и заседание прошло в отсутствии его представителя.
Юрист Фонда Татьяна Гусева на суде пояснила, что существующее обременение нарушает права и интересы организации, препятствует распоряжению имуществом.
Она отметила, что по закону «О банкротстве» Фонду были переданы права и требования всех участников долевого строительства — физических лиц, по достройке их квартир в доме по ул. Чингиза Айтматова, 9. Но это не распространяется на покупателей нежилых помещений площадью более 7 кв. м, поэтому гражданин Сулейманов не был включен в реестр участников строительства.
— Мы действуем в рамках закона, и обязательства перед ним по закону не могут быть переданы в Фонд. Это сложившаяся практика, и она подтверждена судебными актами, — подчеркнула Гусева.
Если «незавершенка» достраивается за бюджетные деньги, то закон защищает только интересы обманутых дольщиков, заплативших за жилье, парковки и кладовки (отсюда и норма — 7 «квадратов»). Подразумевается, что покупатели нежилых помещений приобретают их для занятия бизнесом, в инвестиционных целях, и страховать их предпринимательский риск государство не готово. Поэтому в случае банкротства застройщика они не получают компенсаций и часто остаются ни с чем. Хотя, конечно, бывают редкие случаи (даже в Казани), когда им удается отстоять свои права.
«Застройщик должен погасить долги перед всеми»
Представитель Сулейманова, юрист Чулпан Сабирова просила суд отказать заявителю. В защиту своей позиции она подчеркнула, что требования истца о непризнании обременения основаны на том, что сделка якобы является недействительной.
— Но сделка о долевом участии в строительстве нежилых и жилых помещений недействительной не признана и недействительной не является. Закон «О банкротстве» (ст. 201.12.2 и 201.14) говорит о том, что после передачи участникам долевого строительства всех помещений денежные требования, обеспеченные залогом, удовлетворяются, в том числе требования кредиторов, которые не являются участниками строительства. Потому что у застройщика есть кредиторы, которые являются участниками строительства и не являются участниками строительства, и обязанность по погашению долга, в том числе обеспеченных обязательств, остается. Застройщик должен погасить долги перед всеми, а не только гражданами, которым повезло, — парировала юрист.
Она добавила, что права Фонда никак не нарушены, так как ее доверитель не распоряжается земельным участком, он не передан ему в собственность, на него имеется лишь право аренды, которое сохранится лишь до тех пор, пока все помещения в этом здании не будут реализованы. И этот залог не ограничивает ни право распоряжения, ни продажи участка Фондом.
Включили в реестр кредиторов
Представитель Фонда Татьяна Гусева обратила внимание суда на то, что на прошлой неделе долг застройщика перед Сулеймановым был включен в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «ЖК «Молодежный», признанного банкротом.
— Его права защищены законом. Залоговые требования трансформировались в денежные, он имеет право на удовлетворение своих требований в порядке очередности, установленной законом о банкротстве, — отметила юрист.
Заметим, что внесение в реестр кредиторов Сулейманов тоже добивался через арбитраж. Сумма его претензий составляет без малого 65,9 млн рублей. Эксперты считают, что, учитывая долги группы компаний «ФОН» и очередность возврата, скорее всего, отбить эти деньги не удастся.
Выслушав доводы сторон, судья Айдар Галиуллин удовлетворил заявление Фонда и признал отсутствие обременения участка под домом по улице Чингиза Айтматова, 9 в виде записей о регистрации договоров участия в долевом строительстве. Управление Росреестра должно погасить в ЕГРН запись о регистрации от 2019 года договоров купли-продажи нежилых помещений от 2014 года, заключенных Сулеймановым. Решение может быть обжаловано в 11-м арбитражном апелляционном суде.
Если же этого не произойдет, и оно вступит в законную силу, Фонд намерен продать несостоявшуюся собственность Сулейманова.
Скупали оптом
Начиная с 2014 года, Алмаз Сулейманов и его фирма «Альянс Плюс» активно скупали, а затем перепродавали квартиры и офисы в различных жилых комплексах, которые строила группа компаний «ФОН». Например, в 5-м, 6-м и 7-м домах ЖК «Симфония» (сейчас ЖК «Возрождение») по предварительным и инвестиционным договорам они выкупили у «Фон-Ривьеры» 88 квартир на общую сумму 153,6 млн рублей, в последнем сданном долгострое в ЖК «Молодежный» приобрели 15 двух- и трехкомнатных квартир площадью более 1 тыс. «квадратов».
После того, как рухнула империя «ФОНа», известному рантье даже пришлось объяснять характер таких массовых сделок следствию, а затем и суду — в качестве свидетеля по делу Анатолия Ливады. В 2019 году бизнесмен подал иск к находившемуся в предбанкротном состоянии ООО «ЖК «Молодежный» о признании 15 инвестиционных договоров, заключенных с ООО «Альянс Плюс», и предварительного договора купли-продажи нежилых помещений, заключенного с индивидуальным предпринимателем Алмазом Сулеймановым, договорами долевого участия и их соответствующей государственной регистрации, а также о признании его права собственности на доли в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте — 323-квартирном жилом доме с подземной автостоянкой, расположенном по адресу: город Казань, Советский район, улица Ноксинский спуск, в виде квартир и нежилых помещений. Суд его иск удовлетворил.
Сулейманов заявил свои требования в деле о банкротстве ООО ЖК «Молодежный» о передаче ему этих 15 квартир. Однако суд указанные требования трансформировал в денежные и включил их в денежный реестр, указав что эти права он приобрел у «Альянс Плюс» после признания застройщика банкротом, и, соответственно, не может претендовать на получение жилых помещений, так как юридические лица не имеют такого права.
НедвижимостьЭкономикаИнвестицииБизнес Татарстан ФОНРеспубликанский Фонд поддержки лиц, пострадавших от действий недобросовестных застройщиковНовиков Иван Александрович
