26 апреля
Полномочный представитель РГУД в Татарстане Елена Стрюкова — о возможных вариантах развития агломерации
Проблема развития казанской агломерации вышла на первый план. В условиях дефицита предложений на рынке столичных новостроек стоимость жилья выросла до рекордных 122 тыс. рублей за «квадрат». Как результат — стройки активно растут вокруг Казани, где для покупателей цены ниже, а застройщикам проще согласовать проекты. Однако бесконтрольное развитие агломерации приводит к новым проблемам. «Когда мы строим жилые комплексы, а потом люди мучаются — это обман людей!» — сетовал недавно на сессии Госсовета РТ президент Татарстана. Рустам Минниханов критиковал за градостроительные ошибки при создании новых «человейников» на границах Казани, где не хватает дорог, детсадов, школ и мест приложения труда. Последствиями стали маятниковая миграция пригородного населения в столицу, многочасовые пробки, транспортные коллапсы и растущее социальное недовольство. Президент поручил создать «четкую программу» для освоения земель вокруг столицы, чтобы отвечать не только интересам застройщиков, но и потребностям граждан. Как достичь этого баланса — в своей авторской колонке для «Реального времени» пишет полномочный представитель РГУД в Татарстане Елена Стрюкова.
Свыше 20 новых жилкомплексов вокруг Казани
В 2007 автор «Черного лебедя» предсказал «смерть мегаполисов» после коронавируса. Американский публицист, экономист и трейдер Нассим Талеб предположил в своей книге, как пандемия изменит бизнес и мировоззрение людей. По его мнению, этот тренд «убьет города» — люди начнут массово переселяться из мегаполисов в сельскую местность.
Более 20 жилых комплексов возводится сейчас на границах города в ближайших районах Казани. По количеству квартир предложение в пригороде и на границах Казани сопоставимо с предложением в черте города. Не удивительно, отсутствие земельных участков для комплексной застройки в Казани непростой процесс согласования документации для строительства, наряду с высоким спросом на жилье в последние несколько лет простимулировал рост числа новостроек вокруг Казани.
Кроме того, Казань остается одним из немногих городов в России с положительной миграцией и естественным приростом населения. В столицу переезжают для жизни, работы и учебы, как из районов республики, так и из других регионов страны.
Казалось бы, все проблемы в развитии агломерации понятны. Пока есть спрос, цены на жилье в городе в условиях ограниченного предложения будут расти. Решением для большинства покупателей с ограниченным бюджетом покупки будут пригородные новостройки, где цены на 30 и 50% ниже.
«Опыт крупнейшей в России столичной агломерации неутешителен»
Основная проблема для девелоперов — отсутствие сетей. Стоимость прокладки коммуникаций в районах высока, расстояние до точек подключения огромное. Этот фактор существенно сдерживает развитие жилищного строительства в пригороде.
Однако ключевой проблемой остается пропускная способность улично-дорожной сети и возможности общественного транспорта по объемам перевозки. Уже сейчас три основных транспортных артерии, ведущие на выезд из города: Горьковское шоссе, Мамадышский и Оренбургские тракты, — испытывают сильные перегрузки. В часы пик люди постоянно проводят в пробках.
Помимо необходимости строительства в пригородных жилых комплексах полного спектра объектов социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник и прочего, в обсуждении проблем растущей агломерации часто звучит тезис о необходимости создания рабочих мест в составе новых ЖК. Однако опыт крупнейшей в России столичной агломерации неутешителен в данном вопросе.
Московская агломерация с ее многоэтажной застройкой с предельной плотностью во многих районах влечет за собой целый комплекс социальных проблем и делает повседневную жизнедеятельность населения в городе и в ближайшем пригороде дискомфортной. И несмотря на развитое строительство бизнес-парков вне делового центра Москвы, выдающихся примеров создания рабочих мест в пригородных жилых комплексах нет. Маятник ежедневных поездок раскачивается все с большей силой, даже не смотря на переход многих компаний на удаленный режим работы.
Последние десять лет Москва решает проблемы агломерации за счет наращивания мощности дорожно-транспортной сети, и всех видов общественного транспорта, в том числе регулируя объем потока личного транспорта за счет повышения цен на общественные парковки в центре города, увеличения штрафов за нарушения ПДД и введения выделенной полосы для общественного транспорта и такси.
«При должном внимании властей и девелоперов стратегия будет выработана»
Очевидно, необходимым условием для успешного решения транспортных проблем и проблем с социальной инфраструктурой, является контроль за соблюдением баланса плотности и этажности жилой и коммерческой застройки с транспортным ресурсом территории, который определяется по показателям пропускной способности улично-дорожной сети и возможностям по объемам перевозки общественного транспорта. В 2018 году в Казани был создан Совет Казанской агломерации из главы прилежащих к городу районов. Была начата работа над стратегией столицы РТ до 2030 года.
В республике есть уникальный опыт решения множества социальных проблем с привлечением международного опыта, российских экспертов, основных игроков отрасли. За последние 10 лет Казань практически избавилась от пробок в историческом центре, появилось множества парков. Уверена, что при должном внимании к вопросу агломерации со стороны власти и инициативы со стороны девелоперов, стратегия развития прилегающих к Казани территорий будет выработана. Не исключено, что Казань найдет свой, индивидуальный путь в решении данного вопроса. Как справедливо пишет Талеб в своем блоге, период пандемии открыл людям глаза на то, что конкретные города и регионы сильно различаются между собой по тому, насколько эффективно их руководство справляется с актуальными проблемами: «Сейчас люди понимают, что на качество их жизни влияет не только страна, но и конкретный штат или город».
Вопросы развития казанской агломерации экспертное сообщество обсудит на юбилейном десятом саммите Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов в Казани 17 июня.
Справка
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции «Реального времени».
НедвижимостьЭкономикаИнвестицииБизнесОбществоИнфраструктура Татарстан Стрюкова Елена НиколаевнаОфициальное представительство Гильдии управляющих и девелоперов в Республике Татарстан
