Елена Стрюкова: «Финансовые результаты татарстанских ТЦ будут на 25—30% ниже ожидаемых»

Торговая недвижимость

В августе 2020-го, когда торговые центры в Татарстане открылись после 5 месяцев простоя, казалось, что такого больше не повторится. Прогнозируя 2021 год, мы планировали медленное восстановление посещаемости торговых объектов, надеялись на лучшее. Но после летнего затишья эпидемии, заболеваемость снова начала расти и, в отсутствие своевременных правительственных мер по обязательной вакцинации, в отношении посещения общественных мест были введены жесткие меры по предъявлению QR-кодов. Ограничения были введены с 11 октября 2021 года и коснулись торговых центров.

В отличие от соседних республик, меры были введены в одночасье, без возможности должным образом подготовить объекты и персонал. Постановление Кабинета министров РТ №960 вышло вечером 07.10.2021, и первую неделю собственники торговых объектов не получили никаких разъяснений относительно процедуры проверки и способов ее проведения. Было ясно только одно, вся ответственность и затраты по исполнению постановления лежат только на собственниках коммерческих объектов. Суть постановления сводилась к следующему: вход и нахождение посетителей старше 18 лет в ТЦ при предъявлении QR-кода. Лица младше 18 лет — в сопровождении родителей или законных представителей.

Следом вышло Постановление главного санитарного врача №7 от 11.10.2021 «О проведении обязательной вакцинации», согласно которому работники (не менее 80%), осуществляющие деятельность в сфере торговли, общепита, массовых мероприятий и так далее должны быть привиты от коронавируса первым компонентом в срок до 08.11.2021, а до 06.12.2021 — вторым компонентом (не привитых требовалось отстранить от работы). Несмотря на недовольство владельцев торговых центров по всей стране (меры по посещению общественных мест при предъявлении QR-кодов были поочередно приняты во всех субъектах страны) и обращения профессиональных сообществ и объединений в правительство с просьбами о смягчении мер ограничений, установленные правила действуют по сей день, несмотря на то что во многих субъектах доля вакцинированного взрослого населения достигла 60—80%.

Владельцы коммерческих объектов сумели адаптироваться к введенным мерам и быстро организовать необходимые проверки, но посещаемость торговых объектов в последние 3 месяца 2021 года QR-коды подкосили основательно. Однако риск быть отстраненным от работы и потерять доход, наряду с невозможностью пользоваться общественным транспортом, и невозможность посещения общепита и общественных мест, сыграли свою роль. Темпы вакцинации в ноябре выросли в разы.

Собственники до сих пор имеют дело с последствиями введенных ограничений: часть якорных арендаторов (основная функция которых привлекать трафик в торговые центры) продолжает работать с отдельными входами чтобы избежать проверки кодов, что непосредственно влияет на снижение посещаемости прочих арендаторов. А значит товарообороты арендаторов падают, и собственники вынуждены предоставлять скидки на аренду (в случае, если ставка аренды является фиксированной). Наблюдается большой дефицит кадров (работать может только вакцинированный персонал) в клининговых и охранных службах и компаниях, что отражается на тарифах.

Финансовые итоги года владельцы торговых центров подведут ближе к сдаче годового баланса, но уже сейчас очевидно, что прогнозируемые результаты будут на 25—30% ниже ожидаемых.

Онлайн-торговля

Наряду со всеми описанными выше сложностями в сегменте офлайн-торговли, онлайн-продажи продолжают завоевывать рынок. По данным Infoline, совокупная выручка топ-10 крупнейших компаний онлайн-торговли в России по итогам 9 месяцев 2021 года составила 1,5 трлн рублей, что на 58% больше, чем за весь 2020 год.

По данным Data Insight, за 9 месяцев 2021 года обороты электронной торговли в Татарстане выросли в пять раз. В 2020-м наибольшее количество интернет-заказов совершили жители Казани — 67% от всего объема заказов. В 2021 году спрос на онлайн-покупки смещается в сторону малых городов. Например, в Альметьевске число онлайн-покупателей, по статистике Boxberry, увеличилось на 40%. Пандемия сделала покупки в сети обыденностью даже в мелких населенных пунктах.

Торговые центры

• Открытие Ramus Mall в Нижнекамске стало самым масштабным событием рынка торговой недвижимости республики в прошедшем году. Общая площадь 6-этажного комплекса составила 120 тыс. кв. метров. Торговая площадь — 64 тыс. кв. м. ТРЦ распахнул свои двери в конце апреля, а торжественное открытие состоялось в сентябре. На момент подготовки данного обзора заполняемость объекта составила порядка 70% торговых площадей, однако посещаемость объекта, по данным ретейлеров, пока оставляет желать лучшего и составляет 6- 7 тыс. человек в день, при заявленных 30 тыс. человек в день. Среди арендаторов: H&M, Sinsay, Cropp, House, М.Видео, istore, DNS, Samsung, XioMi, Leran, Polaris, Yamaguchi, New Yorker, Super Land (развлекательный комплекс на 2 509 кв. м), O’stin, Funday, Zarina, Küchen Land, Befree, «Cнежная королева», Kari, Kari kids, «Книга +», Gloria Jeans, Familia, Sokolov, «Л’Этуаль», «Ив Роше» и др. В конце декабря в ТРЦ открылся супермаркет «Бахетле». Его площадь составляет 1,7 тыс. кв. м. Также в этот день открылся кинотеатр Sun City от собственника Ramus Mall общей площадью 3 000 кв. м, с семью кинозалами, всего на 600 мест.

• В ноябре завершился процесс переезда гипермаркета для ремонта OBI в новое здание. В «Меге» освободилось порядка 13 тыс. кв. м, которые займут новые арендаторы, в том числе развлекательной направленности. Торговая площадь нового гипермаркета составляет свыше 12,6 тыс. кв. м, из которых более 4 тыс. кв. м занимает «Садовый центр». У строительного гипермаркета появилась отдельная парковка на 350 мест и крытая велопарковка на 32 велосипеда. Само по себе строительство нового big box для OBI не могло быть рентабельным, исходя из текущей стоимости строительства и средних ставок аренды, которые способны платить DIY. Очевидно «Ингка Сентерс Рус Оперэйшн» (девелопер ТРЦ «Мега» в России) рассчитывает на доход от сдачи в аренду освободившихся площадей. В 2021 году «Мега» отпраздновала 16 лет работы в Казани.
• В августе в Пестречинском районе открылся торговый комплекс UDACHA, площадью 4 700 кв. м. Этот микрорайонный торговый объект рассчитан на жителей ЖК «Царево Village». Девелопер называет проект «ретейл парком», что по сути не отвечает действительности. Однако это никак не влияет на успех проекта, который принял на своих площадях следующих арендаторов: «Пятерочка», DNS, «Улыбка радуги», «Любимый книжный», «Корд оптика», «У Палыча», коворкинг Smart Space, а также кафе семейной кухни и других местных и федеральных арендаторов.
• В начале лета на проспекте Фатиха Амирхана, 101в был построен трехэтажный торговый центр общей площадью 7,9 тыс. кв. метров. Арендаторами стали Europar и Akimbo. Для посетителей предусмотрена парковка на 250 мест.
• В 2021 году в ГТРК «Корстон» состоялось несколько громких открытий и закрытий. Так, в июне в «Корстоне» открылись барное пространство Drink Mall площадью 2 тыс. кв. м, которое объединило 14 концептуальных баров, и веранда «Вино и небо» площадью почти тысяча квадратных метров с посадкой свыше двухсот мест. На втором этаже ТЦ начали работу два парка виртуальной реальности Warpoint и The Deep — это будет уже второй парк данной сети в Казани, первый расположен в ТРК «Родина». Открытый осенью 2020 года food mall в «Корстоне» в 2021 покинул ресторанный холдинг Shinoku Family (у них был гриль-бар «Праймбиф бар», бургерная лавка «Веселый медведь» и кофейня Traveler’s Coffee). Холдинг также развивал ресторан «Мандаринка» в «Корстоне», который закрылся еще в сентябре, спустя 5 месяцев после старта.
• В здании бывшего «Детского мира» на Пушкина, 2 еще в марте окончательно закрылся Stockmann. Владелец екатеринбургской сети магазинов «Золотое яблоко» («Инвестиционная компания «Джи Эй Групп») получил разрешение на реконструкцию здания. Работы будут проводить, согласно документу,«в пределах подвала и первого этажа». Эксклюзивным брокером объекта выступает международная компания CBRE. В пятиэтажном здании функционирует только первый этаж. Остальные этажи пока остаются пустыми.
• Начатая в 2020 году реконструкция ЦУМа с технической точки зрения завершена: в цокольный этаж теперь ведет панорамный лифт и новые эскалаторы, выполнены современные санузлы. Концепцию реновации ЦУМа разрабатывала УК Lynks Property Management, под управлением которой в Казани работает ТЦ «Южный». Однако пандемия не позволила реализовать планы, и цокольный этаж пока остается пустым, как и ряд помещений на первом и втором этажах.
• Развлекательный комплекс «Ривьера» прекратил свою работу в мае 2021 года. Это уникальный для города случай, когда объект, построенный в 2006 году и проработавший менее 15 лет, был полностью снесен для повторного девелопмента земельного участка площадью 2,7 га. На месте развлекательного комплекса новые собственники обещают построить многофункциональный комплекс, который будет включать концертный зал, гостиницы, офисы, торговые галереи.
• В конце 2020 года торговый центр «Республика» сменил владельца, и весной 2021 года новая хозяйка заявила об очередной реконцепции объекта. Общая площадь ТЦ 19,5 тыс. кв. м, часть объекта была распродана разным собственникам. Вместо продуктового гипермаркета «Магнит семейный» открылась «Пятерочка» в обновленном формате. На третьем этаже в конце декабря открылся второй в городе кинотеатр сети «Синема 5» (семь залов на 531 место), рядом с ним ресторатор Нурислам Шарифуллин открыл ресторан Love. Ashe. «Детский мир» переехал на первый этаж.
• Торговый центр «Кольцо» находится в ожидании реконструкции. В декабре прошедшего года сообщалось, что в эскизный проект внесли последние штрихи, и он находится на завершающей стадии согласования в управлении архитектуры Казани. При наличии денег владельцы приступят к реконструкции ТЦ в середине 2022 года. Здание обновят по проекту московской Heads Group, которая победила в открытом конкурсе. Архитекторы воссоздали облик существовавших на площади Тукая здания Татпотребсоюза, утерянных Музуровских номеров и двух жилых зданий.

IN/OUT: арендаторы

Лидером по количеству открытых в 2021 году магазинов стал ТРЦ Kazan Mall, комплекс продолжает комплектовать состав арендаторов после открытия в 2020 году — всего 49 новых арендаторов, на 2-м месте — ТРК Park House — 21 новый арендатор.

• Kazan Mall. Открылись 49: Lenta, DNS, Beeline, Alena Akhmadullina, «Ананасовый экспресс», SWG, МТС, «Мегафон», Levi’s, МЮЗ, Togas, EnnStore, Eshak, Yoko, Suvari, Adidas, Ralf Ringer, «Пан чемодан», BonaFide, Marmalato, «Подружка», Yana Luckacher, «Книга+», Acoola, «Котофей», Crocs, Francesco Donni, Teika Boom, Black Star Burger, «Картинг», «Снежная королева», Finn Flare, Lime, Gulliver, Button Blue, Yoko, «Флавотека», Zolla, Helly Hansen, We Love Nails, Lego, «Носкофф», Anta, Sever wear, Deseo, ShapOchki, Estel, American Shaman, «БлинБери». Закрылись 3: MyBox, «Трдельник», Parikmag & Pharmamag.
• ТРК Park House. Открылись 21: Sokolov, «Носкофф», Familia, MSeller техника Xiomi, «Твоё», Haier, Urban Tiger, Dream Aero, Belle You, ресторан «Тюбетей», O’Hara, «Остров сокровищ», «Книга+», «Империя сумок», Stanislaw, GLЭМ, Candy Cat, Unichel, Velvet Season, «Веселый Роджер», Subway. Закрылись 7: Sempre, Levi’s, «Молодо-зелено», Frimis, «Любимый книжный», «Милавица», Mezzatorre.
• ТЦ «Мега». Открылись 10: Lichi, Kronostime, Lady Collection, сервисный центр «Цифровой мастер», «Наше золото», «БлинБери», Sunlight, Geox, «Твоё», Crocs, «Иль де боте» сменил вывеску на Sephora. Закрылись 8: «Святая», Paolo conte, Inglot, Rich shoes, «Алга», NYX, L’occitane, Elena Furs.
• ТРЦ «Южный». Открылись 12: Familia, Kari Kids, «Галамарт», La Vittoria, «Веселая затея», Zollа, Francesco Donni, Sokolov, Tuan Fam, Romantic, Shadam, 7D Avatar. Закрылись 1: Lego.
• ТЦ «Республика». Открылись 6: «Пятерочка», «Синема 5», Love. Ashe, «Му шу», аптека «Вита», «Галамарт». Закрылись 2: «Магнит семейный», DNS.
• ТРЦ «Радужный». Открылись 4: Familia, «Галамарт». Закрылись 2: салон красоты, ресторан.
• ТЦ «Эссен». Открылись 2: Sinsay, «Офисмаг». Закрылись 1: «Август Раш».
• ТЦ «Кольцо». Открылись 6: Leti Pari, I am PHO, «Купи слона», Good Vape, Francesco Donni, Cofix. Закрылись 5: Toy.ru, KLYKVA, Bravelli, ACOOLA, Incanto.
• ТЦ «Горки парк». Открылись 12: «Бюрократ», «БлинБери», МТС, Kazan Express, PEGAS, SOKOLOV, Divan.ru, JUST APPLE, «Мосигра», Lamaland, «Сонберри», «Ника». Закрылись 1: MoonWood.
• ТЦ «Порт». Открылись 1: «ВкусВилл». Закрылись 1: Супермаркет «Ашан».
• ТЦ ГУМ. Открылись 5: New Wave, «Пират мармелад», «Маргарита» (ресторан), «Бет бум» (ставки на спорт), «Столовушка». Закрылись 7: «Золотой песок», «Эпатаж» (украшения), Black Star Wear, «Софра кебаб», «Тандыр» (кафе), МТС, Concept Fashion.

Продуктовый ретейл

Драйверами рынка в 2021 году оставались дискаунтеры и магазины формата «у дома». По данным Infoline, по итогам трех кварталов 2021 года лидерами FMCG-ретейла в России по темпам роста выручки остались дискаунтер «Светофор» (15 магазинов в Казани), увеличивший свои продажи на 40,7%, до 200,5 млрд рублей без НДС и «ВкусВилл» (6 магазинов и 1 склад для курьеров в Казани), выросший на 39,5%, до 112,9 млрд рублей без НДС.

В рейтинг I попала сеть Fix Price (32 магазина в Казани), работающая в формате низких фиксированных цен и имеющая в структуре продаж продукты питания, — на них приходится от 25 до 28% ассортимента. В ряде категорий FMCG компания является довольно заметным игроком.

Эксперты агентства подчеркивают: важным фактором ускорения роста продаж лидеров рынка остается e-commerce. Выручка цифровых бизнесов X5 Group выросла на 156,9%, онлайн-продажи «Ленты» увеличились на 236,8%, ГК «О’Кей» — на 139,8%. Лидером по уровню развития омниканальности остается сеть «ВкусВилл», у которой доля электронной коммерции в общем объеме продаж по итогам января — сентября 2021 года составила 25%, а к концу 2022-го, по прогнозам аналитиков, может превысить уже 40%.

Ключевым событием для продуктового ретейла Казани стала сделка по покупке прав аренды ПАО «Магнит». На своем сайте компания заявляет о достижении соглашения о долгосрочной аренде 56 магазинов (торговая площадь которых составляет 25 тыс. кв. м), работающих под брендом «Эдельвейс» в Казани. По состоянию на 30 сентября 2021 года, «Магнит» владел 265 магазинами в Казани, в том числе 183 магазинами формата «у дома», тремя супермаркетами и 79 дрогери. Большая часть купленных «Магнитом» магазинов работают в формате «у дома». А вот один из своих гипермаркетов, «Магнит семейный» в ТРЦ «Республика», сеть в 2021 году закрыла.

По факту завершения договора аренды закрылся и другой крупноформатный продуктовый магазин в ТЦ «Порт»: он занимал более 2 тыс. кв. м площади. До 2017 года магазин работал под брендом «Атак», позже произошел ребрендинг сети. Напомним, в Казани сейчас работает два гипермаркета «Ашан» — в ТРЦ «Южный» и «Парк Хаус», три супермаркета — в ТЦ «Модная семья», на улице Сабан, 7а и ул. Габишева.

На сегодняшний день в Казани представлены практически все ключевые игроки рынка продуктовых дискаунтеров и сервисов по доставке продуктов, за исключением, пожалуй, магазинов сети «ДА!», которая принадлежит компании ООО «Фреш маркет» и входит в состав группы компаний «О’Кей», «Чижик» от X5 Retail Group, а также российского интернет-сервиса по доставке продуктов питания «Утконос Онлайн». Последние уже заявили о своей готовности выйти на рынок Татарстана. Сети «Маяк» и SMART от «Сладкая жизнь» активно ищут помещения под свои дискаунтеры в республике.

Продуктовые дискаунтеры, представленные в Татарстане:

• «Моя цена» от «Магнита» (1 магазин в Казани)
• «Доброцен» (3 магазина)
• «Светофор» (15 магазинов)
• «Находка» (66 магазинов)
• «Продсклад «Победа» (24 магазина)

Информация по количеству магазинов взята с официальных сайтов торговых сетей.

Сервисы онлайн-доставки продуктов, представленные в Татарстане:

• «Яндекс. Лавка»
• «Самокат»
• «СберМаркет»
• Broniboy
• Igooods
• Delivery Club
• «ВкуссВилл»
• Vprok.ru от «Перекрестка»

Что касается традиционного формата магазинов «у дома», то крупнейшие игроки «Пятерочка» и «Магнит» в виду высокой насыщенности рынка, испытывают сложности с открытием новых магазинов из-за ограничений федеральной антимонопольной службы. По закону доля продовольственных товаров одной торговой сети не может превышать 25% объема всех реализованных продовольственных товаров в денежном выражении за предыдущий финансовый год.

«Пятерочка» больше не может открывать новые магазины в 29 районах республики, в том числе в близлежащих к Казани Высокогорском, Зеленодольском, Лаишевском и Пестречинском. «Магнит» превысил долю только в пяти районах республики — Высокогорском, Лаишевском, Лениногорском, Сармановском, Черемшанском и Ютазинском (до сделки с «Эдельвейсом»).

Сети находятся в постоянном поиске решения данного вопроса. Увеличение доли рынка за счет открытия в формате дискаунтеров — один из вариантов решения. Другой способ заново «изобрела» «Пятерочка», предлагая собственникам помещений обратную франшизу. Также обе сети внимательно подходят к тестированию концепции в рамках одного формата: действующие магазины недостаточной или избыточной площади закрываются, если рядом находится более подходящее помещение.

«Верный» также продолжил сове развитие в республике, по-прежнему фокусируясь на столице и близлежащих районах. На текущий момент у сети 55 магазинов в Татарстане.

Общепит

21-й год был непростым и для общепита. Заведения, расположенные в торговых центрах, закрывались в октябре после выхода постановления Кабинета министров РТ о вводе QR-кодов. А те, что работали, пустовали октябрь и начало ноября. По данным отчетов Министерства промышленности и торговли Татарстана, за 9 месяцев 2021 года розничный товарооборот общепита по республике составил 33,955 млрд рублей. Оборот за этот же период 2020 года, в котором заведения больше 5 месяцев работали только навынос, составил 25,264 млрд рублей. А в 2019 году — 34,476 млрд рублей. Несмотря на то, что падение оборота общественного питания к докризисному 2019 году составило полмиллиарда, год был богат на открытия новых заведений.

Открытия:

• В феврале 2021, после переезда на новое место, открылось веганское кафе Vegan Day. Кафе расположено на ул. Кави Наджми. Историческое здание, в котором оно располагалось ранее, на улице Марджани, подлежит реставрации.
• В начале марта на Баумана рядом с Top Hop заработал новый уникальный проект — «Бар-музей Васи Ложкина». Винный бар появился на первом этаже «Сибирских номеров».
• В новом помещении в Старо-Татарской слободе в апреле 2021 года открылись кофейня «Фильтр» и магазин винтажной одежды.
• Весь первый этаж нового ЖК Vincente на улице Николая Столбова, 1/3, предназначен для коммерческих помещений. В прошлом году там открылся ресторан паназиатской кухни Zuka, потом новый проект Smorodina Cakes — «Май», а также Pokemania и Skuraratov coffee. Скоро ожидается открытие Green-B.
• На месте известного ресторана «Катык» на Амирхана, который выставляли на продажу в конце 2020-го за 110 млн рублей, появился итальянский Carbon. Его открыла та же владелица — Эльвира Юсупова.
• В центре Казани, рядом с КФУ, на Университетской, осенью открылось кафе-кондитерская Manick Cakes. Его владельцы — семейная пара Мария Смирнова и Никита Королев.
• Пиццерия Tutto открылась на Пушкина, по соседству с рестораном «Грузинские истории». Место выбрано неслучайно — у заведений один владелец, ресторатор Раис Валеев.
• В ЖК «Казань XXI век» на ул. Кариева открылся бар Winell.
• На улице Пушкина появился бар с необычной концепцией: там можно стирать белье и пить авторские коктейли: wash and drink («стирай и пей»).
• Ресторан-театр The Jungle открылся на Спартаковской.
• На улице Овражной, по соседству с домом-музеем Ленина, в здании отеля «Корона» занял место ресторан грузинской кухни «У Сосо».
• Наконец в ноябре возобновили свою работу рестораны «4 кухни» в ТРЦ «Тандем» и «Ван Гог» в ТЦ Avenue, которые временно закрывались из-за ограничений с qr-кодами.
• Конец года был полон новых открытий. Так, в декабре открылось новое место на Профсоюзной The Caribes братьев Блиновых (бар Kommunalka). После 7 лет работы, бар «Соль» закрывался для обновления. 18 декабря на ул. Щапова, 26д, открылось музыкально-художественное товарищество «Ща». Основатели проекта — Владимир Чигарев, Андрей Новиков и Дмитрий Фомин. Винный бар появился на первом этаже жилого дома на улице Муштари — прямо напротив Лядского сада. Открыл Uva действующий управляющий партнер проектов — «Ромэйн Meat» и «Ромэйн Fish».

Закрытия:

• Ресторан «Море & Мясо» и «Тимьян», на ул. Пушкина.
• Рыбный ресторан «Там, где раки» на Чистопольской продают за 4,5 млн рублей.
• Также выставлен на продажу бар-рюмочная «Ликерс» на Профсоюзной за 5,9 млн рублей.

Прогнозы

Драйверами рынка торговли остаются продажи онлайн, микрорайонные торговые центры и компактные форматы «у дома», а также дискаунтеры. На фоне меняющихся ограничений для офлайн объектов в связи с пандемией, а также проникновение онлайн-торговли в малые города и села, перспективным представляется объединение усилий двух форматов (онлайн и офлайн) в борьбе за кошелек потребителя. На деле это означает:

• признание владельцами торговой недвижимости неизбежности тренда роста доли онлайн-покупок вне зависимости от дальнейшего развития ситуации с вирусом и разворот вектора развития отрасли в сторону сотрудничества с «онлайном». Офлайн-магазины — как комфортное место времяпровождения, общения с профессиональными консультантами, стилистами, тестировщиками; как место для примерки, пробы, нового опыта, впечатлений, общения по интересам, дней бренда и прочее;
• признание арендаторами и торговыми операторами важности роли офлайн-магазинов в цепочки формирования лояльности к бренду и стимуляции к тем же онлайн-покупкам, вплоть для включения оборота онлайн-продаж в РТО магазина;
• По данным нашей компании, общий объем предложения представлен 23 торговыми центрами, общей площадью 847,8 тыс. кв. м.
• Средняя ставка аренды торгового помещения составляет 4 830 рублей в месяц (расчет стоимости осуществлялся для помещений площадью 50—100 кв. м)
• Вакансия в качественных торговых центрах Казани по результатам года составила 2,1%.
• На данный момент в сегменте торговой недвижимости заявлены два новых проекта — ТРК TATA Park (ул. Миля) и Community-центр Art-City (ул. Ершова), но даты ввода объектов не определены.

Дальнейшее развитие рынка торговли будет находиться в усиливающейся зависимости от удобства и объема логистических комплексов и услуг.

Справка по рынку

НедвижимостьБизнесРозничная торговля Татарстан