11 ноября
Некоторые девелоперы решили отбить инвестиции, вложенные в реконструкцию площадей в преддверии саммита глав объединения
«Часто звонят и спрашивают: что происходит с арендой офисов? Смотрим казанские ставки и ничего не понимаем — это как в Москве? Некоторые ругаются», — рассказывает член ТПП РТ Константин Иванов о реакции арендаторов на тотальное повышение ставок в Казани. К началу ноября столичные бизнес-центры подняли аренду площадей в среднем на 25—30%, до 25 тысяч за кв. м в год, обогнав по этому показателю города-миллионники Поволжья. Управляющий бизнес-центром «Мастер» объяснил «аномалию» последствиями саммита БРИКС: перед его началом бизнес сделал многомиллионные инвестиции в обновление помещений. Но большинство экспертов связывают подорожание с дефицитом свободных площадей класса А и B.
До и после БРИКС: как офисы пробивают «потолок»
Офисная недвижимость Казани, похоже, входит в цикл повышения арендных ставок. Впервые за последние два года стагнации средневзвешенная стоимость аренды недвижимости в центре города достигла пика — 20—25 тыс. за кв. м в год в зависимости от класса недвижимости, рассказал «Реальному времени» эксперт коммерческой недвижимости, член ТПП РТ Константин Иванов. В этом ценовом диапазоне стала работать большая часть бизнес-центров в центре Казани, следует из статистики предложений об аренде, опубликованных на портале российской витрины недвижимости restate.ru.
Еще весной, до начала саммита БРИКС, арендные ставки варьировались в пределах от 1 211 до 1 837 за кв. м в месяц в зависимости от класса площади. Тогда же Казань впервые вошла в тройку городов–миллионников с самой высокой стоимостью аренды офисных площадей, сообщала консалтинговая компания CORE.XP. Но и после масштабного октябрьского события ставки снова ушли в рост. Так, офис после ремонта в бизнес-центре на Волкова сдается с ноября по цене 412 тыс. рублей в месяц, или 24 тыс. за кв м в год, а офис на Лево-Булачной площадью 250 кв. м сдается в долгосрочную аренду за 500 тыс. рублей в месяц.
Для команды «Росконгресса» офисы «упаковали» на 100%
Самое дорогое по стоимости в центре Казани оказалось предложение от бизнес-центра «Мастер» класса А на ул. Галиасгара Камала, 41. В аренду сдается целый этаж площадью 1 050 кв. м за 3 млн рублей в месяц, следует из объявления. В пересчете на «квадрат» средневзвешенная стоимость аренды составляет почти 25 тыс. рублей за кв. м в год. В управляющей компании объяснили высокие ставки тем, что в здании проводилась реконструкция для работы организаторов саммита БРИКС.
— До этого здесь работала большая команда фонда «Росконгресс» (организатор проведения саммита БРИКС в Казани). Отсюда они вели подготовку к проведению БРИКС. Для них офисы «упаковали» на 100%, вплоть до микроволновки и посуды, — рассказали изданию в бизнес-центре.
В БЦ также добавили, что собственнику пришлось вложить существенные средства в ремонт и оснащение офисов, поэтому торг невозможен. «Важную роль при выборе «Росконгрессом» офиса стала большая парковка, — отметили в управляющей компании. — Кроме того, мы провели тщательную подготовку офисов, выполнили в кабинетах дизайнерский ремонт. Обновили инженерную инфраструктуру с тем, чтобы все системы жизнеобеспечения здания были задублированы. Это обеспечило гарантию надежной работы в формате 24 на 7.
Для специалистов «Росконгресса» обеспечили необходимую конфигурацию и сервис по их высочайшему стандарту. В настоящее время здесь сдается 20 офисов разного метража по ставке от 17,5 тыс. до 36 тыс. руб. за кв. м в год.
«Сувар-плаза» просит до 4 тысяч за «квадрат», а в «Лазурных небесах» — 12 млн рублей в месяц
«Сувар-Плаза» подняла ставки еще выше — до 48 тыс. за кв. м в год на площади класса А. «В настоящее время мы сдаем офисные площади за 4 тыс. рублей за 1 кв. м. Это самые высокие ставки в Казани», — сообщила «Реальному времени» управляющая бизнес-центром Анна Ложкина. Пришлось ли принимать у себя в гостях команду фонда «Росконгресс» она не стала уточнять. Возможно, что часть офисного небоскреба возле озера Кабан также была задействована под размещение организаторов форума, так как для подготовки саммита в Казань приезжала делегация почти из 6 тысяч сотрудников фонда, включая обслуживающий персонал.
Новый собственник бизнес-центра, близкий к сыну главы ХК «Ак Барс» Ивана Егорова провел полную реконструкцию здания, превратив его из торгового в офисное. «Сувар-плаза» с арендной площадью до 70 тыс. кв. м играет решающую роль в формировании арендных ставок на рынке Казани.
Разброс ставок в центре города варьируется в пределах 24—26 тыс. за кв. м в год (или чуть выше 2 тыс. рублей за кв. м в месяц). Абсолютный рекорд стоимости установил собственник офиса на 30-м этаже ЖК «Лазурные небеса». Две недели назад он вывесил объявление о сдаче в аренду помещения за 12 млн рублей в месяц, или за 1,44 млн рублей за кв. м в год. Речь идет о 100 кв. м. «Окна во всех кабинетах панорамные, благодаря чему открываются шикарные виды на город, каждый вечер на нашей стороне красивые закаты. Площадь офиса 80 кв. м + общие зоны: зона ожидания, санузел, оборудованная кухня», — говорится в предложении, опубликованном на Циан.
«Такое аномальное явление наблюдается только в этом году»
С заметным отрывом в цене сдается помещение на улице Баумана, 42. Собственник запрашивает 1,646 млн рублей в месяц за аренду 1,372 тыс. кв. м. Третьим по дороговизне оказался офис на ул. Щапова, 26. Владелец предлагает 820 кв. м за 1,2 млн рублей в месяц. Скромная цена объясняется тем, что помещение находится в стадии ремонта, причем количество вакантных мест в центре города сократилось до 55, тогда как по всему городу размещено 451 предложение с приблизительным объемом размещения около 100 тысяч кв. м.
Таким образом, после окончания саммита БРИКС арендные ставки в центре Казани приблизились к московскому уровню. К концу III квартала 2024 г. средняя запрашиваемая ставка аренды на офисы в Москве составила 25 200 руб. за кв. м в год (не вкл. НДС и операционные расходы), сообщала 5 ноября пресс-служба CORE.XP. В отличие от Казани, где ставки «пляшут» от квартала к кварталу, в столице они зафиксировались на одном уровне. «Средняя ставка аренды офисов в Москве остается стабильной на фоне подорожания одних районов и удешевления других», говорится в исследовании.
Корректировка ставок затронула и бизнес-центры, находящиеся в прилегающих к центру локациях. По словам Константина Иванова, аренда в Ново-Савиновском районе поднялась более, чем на 20% — от 19 200 до 21 600 руб. за кв. м в год. «Часто звонят и спрашивают: что у вас происходит с арендой офисов? Смотрим казанские ставки и ничего не понимаем — это как в Москве? Некоторые ругаются матом», — рассказывает о смешанных чувствах арендаторов член ТПП РТ, представитель агентства DI Group Константин Иванов.
По его словам, арендаторы в растерянности от большого разбега арендных ставок. «Такое аномальное явление наблюдается только в этом году. Для арендаторов это шок, говорят, что найдут сами дешевле. Но времена доступных по цене комфортабельных офисов ушло», — сообщил он в разговоре с «Реальным временем». Как заметил спикер, стоимость аренды снизилась лишь два года назад во время объявления частичной мобилизации, а теперь стоимость недвижимости Казани входит в новый цикл повышения.
Как долго продлится этот цикл, зависит от спроса со стороны арендаторов, добавил генеральный директор компании A-Development Владимир Шайхиев.
Почему растут ставки, или БРИКС тут ни при чем?
Офисная недвижимость вошла в 2024 год со «старыми болячками» — дефицитом предложения, низкой вакансией, но к этому прибавилось повышение налоговых ставок до максимального уровня на 2% для объектов недвижимости свыше 1 тыс. кв. м. «Самым дефицитным продуктом арендного рынка Казани в 2023 году стали небольшие офисные блоки класса «В» и «В+» (20—35 кв. м), а также небольшие офисные блоки класса «А» (100—150 кв. м). На последние ранее спрос был невысок, большей популярностью пользовались крупные блоки от 500 кв. м», — говорится в аналитическом обзоре коммерческой недвижимости UD Group.
Объем рынка офисной недвижимости Казани оценивается в 712 тыс. кв. м. На полезную площадь из них приходится 541 тыс. кв. м. К началу года ставка аренды в классе «А» составляла 1 747 руб./кв. м, в классе «B+» — 1 277 руб./кв. м, в классе «B» — 880 руб./кв. м. Средняя ставка аренды в бизнес-центрах составила 1 015 руб./кв. м (в т. ч. НДС, с учетом эксплуатационных расходов).
— БРИКС тут ни при чем, — согласен с ним заместитель директора, подразделения региональных проектов, отдела услуг корпоративным клиентам CORE.XP Иван Козис, — Ставки действительно на уровне 2 500 рублей за 1 кв. м. в месяц с НДС и ОрЕх и даже выше. Растут второй год подряд и будут расти дальше, так как нового ничего не строилось и не вводилось. Единственный бизнес-центр, который ожидается к вводу, и то не в самом центре — это БЦ UNO в марте 2025 года.
«Пять заявок от 1 000 до 2 000 кв. м, а сажать некуда»
К резкому росту ставок этого года привел острый дефицит свободных площадей, уверена управляющая ООО «Урбан» Анна Ложкина. «В отличие от Москвы у нас противоположная ситуация. Спрос в Казани превышает предложение. Казань легко может проглотить еще тысяч двадцать кв. м площадей», — уверена она. Наряду с UNO (в составе МФК) на улице Сибгата Хакима скоро появятся коммерческие площади многофункционального комплекса «АРТ центр» на ул. Н. Ершова. В общей сложности на рынок выйдет дополнительно 20 тысяч кв. м. Но по каким арендным ставкам будут работать новые объекты?
— На повышение ставок, скорее всего, повлиял дефицит. Вот только у меня пять заявок от 1000 до 2000 кв. м, а сажать некуда. На этом фоне многие арендодатели поднимают арендные ставки, — уверен Константин Иванов.
Действительно, еще летом представители новых федеральных банков жаловались, что не могут найти подходящее помещение в Казани. «Очень дорого», — признавался тогда в разговоре с «Реальным временем» вице-президент банка «Санкт-Петербург» Рамиль Кашапов. Не сразу подобрал подходящий офис банк «Морской». Тогда же весной некоторые владельцы начали досрочно расторгать договоры с арендаторами для проведения ремонта. Подстегнуло рост ставок и увеличение налоговой нагрузки.
— Первый фактор роста — это введение максимальной ставки налога на имущество в 2 процента для недвижимости свыше 1 тысячи кв. м. Тогда я прогнозировал увеличение аренды на 20—30 процентов, — напомнил Владимир Шайхиев, — Второе, сами объекты стали дороже. Если раньше девелоперы могли и купить помещение из расчета в 60 тыс. за квадратный метр, то теперь не меньше 150 тысяч рублей за «квадрат». Стала дороже эксплуатация — коммунальные расходы, оплата труда. Но связи с БРИКС не вижу.
Третий фактор роста — редевелопмент помещений, новый популярный тренд. «Покупая «уставшие» площади или старые здания по низкой цене — 80—140 тысяч за квадрат, инвесторы делают из коммерции конфетку, увеличивая престижность и класс помещений. После этого цена аренды в них возрастает с 900 рублей до 2 000—3 000 рублей за квадрат», — отметил Константин Иванов. По его словам, остальные игроки рынка автоматически следуют ставкам, которые появляются на агрегаторах недвижимости и, не вникая в детали, поднимают аренду до этого уровня. Эксперт убежден, что арендные ставки в Казани завышены в среднем на 10%, из-за чего время закрытия заявок выросло до двух-трех месяцев.
Подписывайтесь на телеграм-канал, группу «ВКонтакте» и страницу в «Одноклассниках» «Реального времени». Ежедневные видео на Rutube, «Дзене» и Youtube.
