21 июня
Обзор жилой и коммерческой недвижимости от экспертов саммита РГУД
17 июня в Казани прошел долгожданный X Юбилейный саммит по недвижимости Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов в РТ, собравший лидеров рынка недвижимости и ведущих федеральных экспертов. Ежегодная встреча под Рождество не состоялась из-за пандемии, но организаторы с лихвой наверстали упущенное. Так, апогеем саммита стало присуждение первой Региональной премии по итогам десятилетия РГУД в Татарстане, о которой мы писали ранее. Отдельно порадовала аналитика, которой спикеры поделились с журналистами на итоговой пресс-конференции.
Жилая недвижимость: рост цен по всем фронтам
Свое выступление руководитель АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова начала с картины штурма крепости, поясняя, что примерно так покупатели в конце 2020-го и первом квартале 2021 года штурмовали казанские отделы продаж недвижимости.
Причем если раньше психологический порог у покупателя однокомнатной квартиры составлял 2—2,5 миллиона рублей, то теперь он сдвинулся до 4. По словам эксперта, из-за огромного количества желающих цена за квадратный метр меньше чем за два года выросла с 73 до 106 тысяч рублей. По сравнению с 2007 годом рост еще ощутимее: жилплощадь в новостройке подорожала более чем в 2,5 раза.
Впрочем, Анастасия Гизатова отметила, что, вопреки распространенному мнению, нельзя сказать, что жилая недвижимость всегда растет в цене. За эти годы были четыре периода спада (в 2009, 2013, 2015 и 2017 году), которые, однако, потом сменялись бурным ростом цен, превышающим докризисные. Примечательно, что снижение во всех случаях приходилось на июль.
Верхняя планка роста цен на первичную недвижимость установилась на отметке 21%. Именно на столько за год подорожали квартиры квадратурой порядка 40 м². Двух- и трехкомнатные варианты дорожали чуть умереннее — на 14%. А многокомнатные жилища площадью под 130 м² напротив стали предлагаться со скидкой до 40%. По подсчетам эксперта, усредненная стоимость квадратного метра нового жилья составляет более 106 000 рублей.
Годовой прирост цены на вторичку тоже велик — 14—15%. Причем в сравнении с данными 2007 года такое жилье подорожало более чем в 2,5 раза. Говоря о ценах на вторичном рынке, Гизатова отметила, что в отдельных категориях они «переплюнули первичку». При этом аналитик подчеркнула, что в ее отчете фигурируют в том числе и самые свежие предложения рынка, так как после введения объекта в эксплуатацию он фактически тут же становится «вторичкой». Таким образом, среднюю цену квадрата вторичного жилья заметно тянут вверх дорогие квартиры, которые не были куплены на стадии строительства. «Спрос по первичке вымылся, бюджетные варианты уже закончились, поэтому часть покупателей переориентировалась на более дорогую вторичку», — поясняет спикер. Также на рост средневзвешенного квадрата вторичной площади влияет увеличенный спрос на загородные дома.
Далее она представила впечатляющие цифры продаж за апрель и май 2021 года в секторе ДДУ. По данным Росреестра, в апреле было заключено свыше 1 800 договоров, а в мае рекорд обновился — 11 000 договоров долевого участия. «Фактически за один только май казанские отделы продаж почти выполнили годовой план», — подсчитала она.
Оптимистичные прогнозы
Эксперт по жилой недвижимости прогнозирует устойчивый покупательский интерес к новостройкам, особенно по бюджетным ценам. По информации Гизатовой, в следующем году застройщики дождутся разрешений на строительство по сразу нескольким объектам.
«Цены не повысят, потому что ипотечная ставка отменена в том виде, в котором она была по-настоящему действенна, а тот самый лимит в 3 миллиона рублей недостаточен для рынка Татарстана. Но и не снизят ввиду того, что размер издержек только увеличился и себестоимость квадратного метра растет. Драйвером роста станет рынок загородной недвижимости. Мы увидим много новых комплексов в отдалении от центра», — полагает Анастасия Гизатова.
В ходе презентации был нарисован портрет покупателя. Он, как правило, ищет квартиру не для себя, а для последующей перепродажи, поэтому не вдается в тонкости строительных работ и не интересуется ни материалами, ни технологиями, ни планировкой. Определяющий фактор для него — цена за квадратный метр (ее отмечали как главное условие 53% покупателей), на втором месте — наличие парковки и условия ее обслуживания. Анастасия Гизатова считает, что такие запросы приведут к тому, что в ближайшее время появится больше объектов в сегменте эконом и стандарт, возведенных с применением бюджетных материалов и технологий.
Отвечая на вопрос о «перегретом рынке», Анастасия Гизатова констатировала, что в прошлом году цены действительно были спекулятивные. Но сегодня в связи с удорожанием земельных участков, материалов и рабочей силы себестоимость сильно выросла. «Поэтому 100—105 тысяч рублей с учетом подведения коммуникаций стали реальной рыночной ценой», — считает риэлтор.
Пострадавшие от ковида
Эксперт по торговым площадям, генеральный директор IDEM Екатерина Гресс уверена, что ТЦ — одна из категорий, наиболее пострадавших в пандемию. Лишь в отдельных регионах арендаторы и владельцы недвижимости получили государственную поддержку на момент локдауна: «В целом барахтались и выкарабкивались сами», — заключает эксперт. При этом она подчеркнула, что 2020 год навсегда изменил потребительские привычки части целевой аудитории. По оценкам Екатерины Гресс, большая часть покупателей стала ходить в торговые центры заметно реже, а примерно 10% покупателей уже не вернутся в офлайн.
На эти изменения рынок уже реагирует сменой форматов. Часть продавцов, например DNS, пошли по пути укрупнения торговых площадей и стали гипермаркетами, сокращая свои мелкие торговые точки. Другие участники рынка наоборот — открывают пункты выдачи онлайн-заказов в малых городах и тем самым становятся ближе к покупателям в регионах.
В то же время Казань испытывает дефицит качественных торговых площадей — по этому показателю столица Татарстана уступает Нижнему Новгороду и Самаре. До «точки насыщения» (это 600 м² на 1 000 жителей) не хватает примерно трети. При этом под качественными понимаются оборудованные площади свыше 5 тысяч квадратных метров, объекты с продуманной концепцией, в едином управлении, с большим паркингом и федеральными якорными арендаторами. Яркими примерами могут послужить Мега и KazanMall, за развитием которого активно следят федеральные игроки.
В целом в Казани сейчас насчитывается 20 ТЦ, соответствующих этим параметрам, и тут совершенно точно есть куда расти. Но опять же из-за пандемии и отсутствия четких представлений, когда завершатся ограничения, многие проекты сегодня заморожены. В частности, инвесторы ждут удобного часа, чтобы вернуться к проекту в Арт Сити.
Кроме того, есть торговые центры, которым прямо сейчас надо браться за переосмысление концепции. У некоторых из них изначально заложена неверная концепция (речь прежде всего об «Олимпе»), другие отстают от трендов и тем самым теряют часть клиентского трафика («Сувар Плаза», торговая галерея «Корстон», «Проспект»). Спикер уверена, что ТЦ должны меняться так же быстро, как и наша жизнь. По ее словам, это должно происходить максимально оперативно. Если раньше достаточно было переосмыслять концепцию раз в 7 лет, то сегодня изменения должны происходить раз в 2 года или чаще.
Склады растут и ширятся
О позитивной ситуации в своем сегменте собравшимся рассказал Виктор Афанасенко, региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International. По его словам, несмотря на сопряженные с ковидом сложности, склады быстро вернулись в рабочий ритм и даже пошли в рост на фоне увеличения оборота e-commerce. Объясняется это тем, что для сортировки, возврата и обмена онлайн-товаров требуется больше пространства, чем для загрузки-выгрузки в офлайн-гипермаркеты.
Афанасенко отметил, что сектор складской недвижимости в Татарстане и раньше развивался успешно благодаря тому, что частично базировался в технопарках и ОЭЗ. Сегодня строятся уже вторые и третьи очереди таких складов, растет присутствие крупных федеральных компаний, таких как WB и Ozon. Также эксперт отметил увеличение в Казани количества дарксторов — небольших складов, откуда товар отправляется не в магазин, а напрямую к покупателю.
В целом по стране аренда 1 м² сухого склада стоит порядка 4 000 рублей. Но это в прямом смысле «средняя температура по больнице», потому что кому-то нужно элементарное пространство для складирования непортящегося товара, а кому-то — склад с заморозкой или определенными климатическими параметрами. Спикер сказал, что для складской недвижимости не свойственен резкий скачок цен, но в некоторых регионах за год цена аренды выросла на рекордные 10%. По его заключению, инвестирование в склады традиционно было надежным, а сейчас еще и оборачивается повышенной выгодой.
Ставка на коворкинги
Юлия Прохорова, управляющий партнер Perfect RED, презентовала на саммите РГУД отчет по сегменту офисной недвижимости. На данный момент в городе действуют 73 бизнес-центра общей площадью 530 тысяч м².
Как выяснилось, в ближайшей перспективе объемы площадей вырастут почти вдвое: в городе будут построены 14 новых бизнес-центров класса B+. Причем расположатся они преимущественно не в центре, а в Советском и Ново-Савиновском районах. Другой тренд связан с потребностью в «гибких офисах». Девелоперы реагируют на запрос арендаторов и увеличивают количество коворкинговых зон. Сегодня в Казани насчитывается 11 таких площадок суммарной площадью порядка 12 тысяч квадратных метров.
Как показала практика, это выгодный для обеих сторон формат: нефиксированное рабочее место можно легко оборудовать даже в коридорах, тем самым загружая дополнительно еще 15% ранее пустовавшей площади.
Эксперт также отметила, что коворкинги появляются и на первых этажах жилых домов. Такую практику уже опробовали в ЖК «Солнечный город» и «Весна».
Коммерческая недвижимость приносит доход позднее, чем жилая. Но в средней и дальней перспективе эти проекты более интересные, заключила Прохорова. В качестве примера она привела БЦ «Урбан», который считает самым видным и удачным проектом класса А за последние пару лет. Неудивительно, что именно он победил в номинации «Лучший бизнес-центр класса А» первой Региональной премии по итогам десятилетия РГУД в Татарстане.
Подводя итоги встречи, эксперты решили выбрать самый привлекательный девелоперский сегмент. По всеобщему мнению, победу тут стоит присудить жилой недвижимости, дающей прибыль уже на самых ранних этапах строительства. В то же время управление офисной, индустриальной и торговой недвижимостью с более профессиональной точки зрения может дать высокие доходы в среднесрочной и дальней перспективе.
Партнерский материал
