5 сентября
Почему пандемия не снизила спроса на офисные площади и что станет «бутылочным горлышком» для e-commerce
Согласно многочисленным опросам, за время пандемии многие крупные компании перешли на режим удаленной или гибридной (часть рабочей недели в офисе, часть вне офиса) работы сотрудников. В связи с этим, казалось бы, должны освобождаться офисные площади. Однако Елена Стрюкова, полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане, констатирует обратную тенденцию: сейчас в Казани складывается острый дефицит офисных площадей. О недостатке складских помещений и говорить не приходится: развитие электронной торговли подхлестнуло спрос на качественные склады. Чем объясняется нехватка офисных помещений в столице Татарстана, как развивается сегмент коммерческой недвижимости и чего ждать в обозримом будущем, Елена Стрюкова размышляет в своей авторской колонке для «Реального времени».
В чем источник дефицита офисов?
В 2021 году в Казани стало резко не хватать складских и качественных офисных помещений, баланс спроса и предложения резко нарушен в сторону спроса. Размышляя о том, как это вяжется с глобальными пандемическими трендами, я прихожу к выводу: все происходящее — звенья одной цепи. Ведь развитие интернет-торговли, которая растет высокими темпами, требует большого количества специалистов сферы IT — и всем этим людям надо где-то работать. А говорить о том, что e-commerce требует качественных складских площадей, наверное, и не нужно, это и так предельно ясно. Хранить товар на площадях торговых центров слишком дорого.
Если посмотреть на темпы поглощения качественных офисных площадей «допандемийного периода», то Казань в год поглощала около 30 тысяч «квадратов» (имеется в виду совокупное количество сделок, включая переезды). Конечно, 2020 год в среднем показывал более низкую интенсивность, сделок на рынке офисной недвижимости было меньше обычного, и некоторые компании сокращали свои офисные площади в силу понятных причин. При этом в Казани уже несколько лет не строится офисов в больших объемах, а те редкие объекты, которые появляются, мгновенно «вымываются» с рынка. Именно в этом я вижу главный источник того дефицита качественных офисных площадей, который мы наблюдаем сейчас.
Вспомним: за последние два с половиной года в Казани были сданы в эксплуатацию только три качественных объекта офисного назначения:
- многофункциональный комплекс LUCIANO VITA CLUB на Право-Булачной, 51 (2,5 тыс. кв. м офисных площадей), на месте бывшего комбината «Здоровье»;
- бизнес-центр URBAN (10 тыс. кв. м офисных площадей), ул. Островского, 98;
- KREMLEVSKAYA PLAZA — ул. Московская, д. 19/8 (10,3 тыс. кв. м офисных площадей).
И всё, за последние два с половиной года в Казани было введено всего 23 тыс. кв. м качественных офисных площадей!
Гибридная и удаленная формы работы не предполагают полного закрытия офисов
Тот факт, что компании переводят своих сотрудников на гибридные формы работы, еще не значит, что офисы закрываются. А свои издержки все сокращали по-разному.
- Некоторые арендаторы договаривались с владельцами о снижении арендной платы — это было особенно актуально во время карантина.
- Часть — сокращали арендуемые площади: это компании, которые смогли быстро перестроиться и осознать, что такая же, как раньше, площадь помещения им не нужна. В Казани таких было немного, да и не каждый долгосрочный договор позволял отказаться от части офиса без штрафных санкций.
- Еще один вариант — временно сдать ненужные площади в субаренду (правда, эта тенденция характерна больше для Москвы).
В период строгого карантина мы наблюдали в лучших бизнес-центрах Казани, что офисы некоторых компаний стояли пустыми по несколько месяцев. Передвижение по городу было ограничено, и зачастую бизнес принимал решение о переводе на удаленку всех своих сотрудников. Что, в свою очередь, вовсе не означало расторжения контрактов и отказа от аренды. Так что вакантных помещений на рынке почти не появлялось.
Банки переходят в IT и готовы платить за это непомерную цену
Сегодня, когда мы привыкаем жить в условиях пандемии, рынок оживает. Компании перестраивают свои бизнес-процессы, открывают все новые и новые направления. И все это требует офисных площадей. В структуре арендаторов серьезными темпами растет доля банковского, производственного секторов и, конечно, IT.
Особенно мощный тренд в секторе аренды офисной недвижимости создает финансовый сектор, причем им требуются помещения с самой современной инженерной инфраструктурой: системами кондиционирования, вентиляции и первой категорией электроснабжения на случай отключения электричества. Дело в том, что банковский сектор активно уходит «в цифру» и расширяет спектр своих услуг, что влечет за собой расширение IT-отделов. За специалистов на рынке труда в этой сфере огромная конкуренция, поэтому сотруднику надо предоставить не только зарплату выше рынка, но и качественный, комфортный, современный офис, его не посадишь в полускладское помещение в промзоне города.
Но дефицит в Казани складывается не только в части рассадки высокооплачиваемых айтишников по комфортным офисам. Я помню, как еще лет 5—7 назад в Казани один из банков арендовал большие площади в БЦ «Сувар Плаза» и платил арендную ставку по самой высокой планке для города. А посадил он в это помещение… call-центр! Это нонсенс для международной практики, когда call-центр сидит в офисе класса А. Но в нашем городе ситуация складывалась именно так — за пределами класса «А» невозможно было найти 1 000 квадратных метров, которые будут обеспечены достаточной инженерной инфраструктурой для плотной посадки сотрудников — 1 человек на 3—4 кв. м полезной площади офиса.
Еще один игрок финансового сектора занимает сейчас треть помещений в БЦ «URBAN» (по нашим данным, средняя ставка по объекту на общую площадь 1920 руб./кв. м в месяц). В отсутствие свободных помещений и при необходимости увеличения площади арендатор недавно взял в аренду еще и весь второй этаж в МФК «LUCIANO VITA CLUB», где, по данным представительства РГУД в РТ, средняя ставка за кв. м общей площади составляет 2 500 рублей в месяц. И на этих площадях, вероятно, тоже разместятся сотрудники IT-отдела.
Все это демонстрирует высокий спрос на качественные, оборудованные современной инженерной инфраструктурой офисы. Поэтому многие компании вынуждены идти на такие расходы, чтобы получить качественное офисное пространство. Так, например, банки сейчас переживают масштабную цифровую трансформацию: закрываются отделения по обслуживанию физических лиц, усиливается цифровизация процессов, расширяется спектр услуг, и все это требует высококвалифицированного IT-персонала — а значит, и высококачественных офисов.
Хот-дескинг, гибкий офис или коворкинг?
Скорее всего, пандемические корректировки типа и режима работы в большинстве казанских компаний еще не закончились. Тенденция ясна: компании будут переходить все к более гибкому подходу в части посещения офиса сотрудниками. Но окончательный результат мы увидим не сегодня и даже не к концу года. Чтобы бизнес смог спрогнозировать, на какое количество сотрудников ему нужен офис, должно пройти время.
Теперь и местные компании внедряют у себя различные подходы по использованию офисного пространства, которые давно зарекомендовали себя в международной практике. Например, популярным становится формат hot-desking: когда в офисе стоят незакрепленные рабочие места, за которыми может работать любой сотрудник при наличии свободного места. Это удобно, но для этого необходимо рассчитать количество рабочих мест и спрогнозировать площадь офиса.
А теперь посмотрим на гибридный режим работы глазами сотрудников. Возникает масса вопросов: готовы ли люди работать из дома? Насколько им это комфортно? Сколько людей чувствовали себя нормально, работая дома в период строгих ограничений? Вижу много примеров, когда сотрудники приходят в офис в основном для встреч с клиентами и коллегами. Но при этом они не работают из дома. Люди выбирают для работы коворкинги, кофейни, что угодно, но только не то место, где они спят и воспитывают детей. В Казани сейчас 12 коворкингов и их количество продолжает расти.
Гибкие офисы — это такой тип офисной недвижимости, при котором в аренду предлагаются готовые рабочие места (в маленьких офисах или большом общем пространстве). Всем обслуживанием помещения занимается арендодатель или специальный оператор коворкинга. Он же предоставляет и технику, и оборудование, и следит за помещением, и обставляет его. Это удобно, если компании нужно «сесть» и начать работать прямо сейчас, не тратя времени на обустройство. И «сняться» с такого места она тоже в случае необходимости может практически моментально.
Приведу пример: в одном из бизнес-центров класса А в Казани арендовала помещение компания, которая является одной из крупнейших мировых компаний в сфере телекоммуникаций. У арендатора закончился контракт, а своевременным поиском помещения на замену он не озаботился. И сейчас они просто не могут физически найти себе помещение 500 кв. м в Казани, которое бы соответствовало их требованиям: все офисные площади, которые могли бы их устроить, уже сданы. В итоге было принято такое решение: на полгода-год всем своим коллективом в три десятка человек снять гибкий офис. Это существенно более высокие расходы, но других вариантов нет.
Резюмирую вышесказанное: с одной стороны, умирает классическая история про прямую аренду офиса с рабочим местом под каждого штатного сотрудника. С другой стороны, развиваются форматы гибкого подхода к организации рабочего времени. Все это приведет к трансформации рынка офисной недвижимости, но вряд ли приведет к снижению спроса.
Центр перестает быть самоцелью
Есть еще одна интересная тенденция в развитии офисной недвижимости Казани. В последние годы расположение в историческом и деловом центре перестало быть суперключевой необходимостью для крупных компаний.
Казань не так забита пробками, как Москва, транспортная доступность в городе хорошая, развивается метро, и добраться из одного района в другой легко. И если помещение качественное и отвечает всем требованиям, то нет никакой проблемы в том, чтобы арендовать офис за пределами исторического центра города. Тем более что в центре невозможно найти свободные помещения большой площади — например, арендовать там 1 000 кв. м качественных помещений.
Этот тренд наметился давно: вспомним, насколько быстро были сданы строившиеся в спальных районах бизнес-центры последних лет. Самый короткий срок экспозиции площадей с момента сдачи в эксплуатацию был зафиксирован в бизнес-центрах «Рябина», «Азинский» и «Франт». В них практически никогда не бывает свободных для аренды помещений, а если что-то и появляется — тут же уходит. Небольшой бизнес-центр «Заря» на Оренбургском тракте тоже показывал хорошие темпы сдачи.
Есть компании, которые базируются за городом: возьмем ICL с ее современным офисом в Усадах. Там сотрудникам гарантирована парковка, высококлассный офис и столовая. Кстати, таких примеров немало и в других городах.
История со спросом и предложением на офисную недвижимость, конечно, имеет волнообразный характер. Если завтра все бросятся строить офисные центры, то мы получим такую же историю, как случилось лет 5—6 назад, когда на рынке одновременно появились несколько крупных объектов. Там темпы заполнения были медленнее, чем ожидали собственники. Но повторюсь: сейчас Казань находится в ситуации, когда и строящихся объектов на рынке тоже нет. И даже если завтра начать строительство, то объект будет готов не раньше, чем через два года. И эти два года нам всем надо как-то жить, куда-то рассаживать арендаторов. Так что впереди у нас сложное время. Возможно, решением станут реконструкции и приспособления исторических объектов.
А что со складами?
В 2009 году я занималась сдачей в аренду складских помещений в Q-парке. И часто слышала от потенциальных арендаторов, что они не видят Казань как логистический хаб — слишком близко город находится к Москве. Но сейчас все кардинально поменялось. Мы видим, как растут складские и распределительные центры крупнейших компаний — Wildberries, OZON, X5 Retail, «Магнит»… Развитие e-commerce и конкуренция в этой области заставляют увеличивать скорость доставки товара до клиента, он больше не хочет ждать, пока заказанная вещь приедет из Москвы. Все это требует современных складов и логистических центров…
Прямо сейчас у нас в работе с десяток запросов на складские помещения от 1 000 до 10 000 квадратных метров. 15 лет назад я и представить себе не могла, что не смогу найти в Казани склад. А сейчас мы не можем удовлетворить запрос одного из крупнейших международных онлайн-ретейлеров, который пытается организовать склад в Казани и готов платить за аренду высокую цену — до 600 рублей за квадратный метр в месяц. Так что нехватка и здесь, причем она служит «бутылочным горлышком» для дальнейшего роста интернет-торговли. «Онлайн» не сможет расти бесконечно высокими темпами — рано или поздно мы столкнемся с препятствиями, одним из самых очевидных из которых я вижу недостаток складских площадей.
Одним из способов частичного решения этого вопроса лично я вижу торговые центры формата big-box. Если такой объект расположен не в плотном спальном микрорайоне, то уже сейчас он может столкнуться со сложностями в подборе арендаторов. Переквалифицировать их в офисы не получится — этому препятствует отсутствие естественного освещения и большая глубина помещения (расстояние от внешней стены до ядра здания). Даже если прорубить большие окна в стенах, свет все равно не будет доходить до всех помещений. В офисном центре норматив расстояния от окна до центра здания не более 10 метров, а в торговом центре — 50—80 метров. И это препятствие непреодолимо.
Но обратите внимание: небольшие одноэтажные торговые комплексы, представляющие собой коробку из сэндвич-панелей, по технологии строительства не особенно отличаются от складов. Так что некоторые из них можно переоборудовать под такие дефицитные сегодня складские помещения. Конечно, если позволит расположение: если эта коробка стоит в центре города, к ней вряд ли пустят фуры. А вот если объект расположен вдоль крупной трассы и имеет достаточную парковку, мы, возможно, увидим примеры редевелопмента. Думаю, в дальнейшем это будет популярная тема.
