«Человейники» на Компрессорном: казанский рынок ждет крупный ЖК группы «ПИК»

Один из крупнейших застройщиков России выкупил часть территории бывшего предприятия «Холод» для застройки жилого комплекса с квартирами эконом-класса

Как стало известно «Реальному времени», российская девелоперская компания ПИК выкупила у «Ак Барс Холдинга» часть территории в районе Компрессорного завода. Это бывшие земли завода «Холод», и пока речь идет о реализации лишь участков АБХ. Но в компании ASG, в собственности которой другая часть этих производственных площадок, продолжают вести переговоры с застройщиками. О планах реновации этой большой депрессивной территории мы уже рассказывали в начале года. Похоже, сейчас можно говорить о первых шагах на пути реализации проекта. Что сулит рынку жилья Казани, где до сих пор не жаловали внешних игроков, приход московского застройщика, что за дома появятся на Компрессорном и какие подводные камни могут возникнуть при возведении микрорайона — в нашем материале.

Важная сделка

По данным источников «Реального времени» в строительной отрасли, «Ак Барс Холдинг» продал группе компаний ПИК («Первая ипотечная компания») часть бывшей территории АО «Холод» в Казани. Другая часть производственной площадки остается в собственности компании ASG Алексея Семина, но здесь также заинтересованы реализовать ее и ведут переговоры с девелоперами.

— На данной территории согласно постановлению исполкома г. Казани ведется разработка ППТ на территорию более 35 га, планируется реновация и комплексная застройка существенной части территории квартала и части прилегающих территорий, нескольких собственников. Учитывая сложившуюся ситуацию нехватки участков под жилую застройку в городе и потенциал данной площадки, интерес застройщиков к участкам на Сибирском тракте растет, с несколькими из них мы ведем переговоры, — сообщил «Реальному времени» директор по развитию территорий ASG Ринат Аисов.

По его словам, сегодня жизнь этой территории определяют офисные и торговые комплексы, которые вместе с прилегающими производственными объектами формируют крупное деловое ядро и большое количество рабочих мест. Только в собственности компании на данной площадке более 90 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.

— При реализации проекта, в частности на участках ASG, добавится жилая застройка, объекты социальной инфраструктуры, а также многофункциональные здания гостиниц с общественно-деловыми пространствами на первых этажах. Появятся постоянные жители и места для временного проживания, это сбалансирует данную территорию по функционалу, и жизнь здесь будет кипеть не только в дневные часы — часы деловой активности, как сейчас, но и вечером, и в выходные. Отчасти оптимизируются и транспортные потоки, так как у людей появится возможность жить рядом с работой: улучшать транспортную ситуацию можно, не только строя новые дороги. Таким образом, планируется получить синергетический эффект от комплексного освоения и баланса функций, когда на территории можно закрыть все потребности, — добавил Аисов.

Между тем участки уже начинают готовить к реновации. Из здания рынка «Холод» выселили всех арендаторов, старые производственные постройки готовят к сносу. Риелторы, сбывающие соседние офисные здания, уже предлагают арендовать или выкупить их площади «с видом на новый жилой комплекс ГК «ПИК».

О планах масштабной реновации производственных земель в районе Компрессорного «Реальное время» уже писало. Группа компаний Алексея Семина выставила здесь на продажу за 690 млн рублей четыре своих участка общей площадью 3,2 га на второй линии Сибирского тракта, между улицами Академика Арбузова и Халитова. Объявление сопровождалось снимком из Google, на котором в обрамлении торговых и офисных зданий «посадили» 15 многоэтажек разной этажности.

Проект планировки территории в границах Сибирского тракта, улиц Халитова, Журналистов и Академика Арбузова, который по постановлению исполкома Казани следовало подготовить в срок до 30 мая 2020 года, еще не готов. Но тут все законно: в постановление была внесена поправка, устанавливающая новый срок готовности ППТ — 30 декабря 2021 года.

Второй «Изумрудный город»

Рассказывать о проекте в ГК «ПИК» не стали, лаконично сообщив, что пока воздержатся от комментариев. В «Ак Барс Холдинге» запрос «Реального времени» приняли в работу, пообещав ответить позднее, комментарий будет опубликован по получении.

Тем не менее казанские риелторы оказались уже осведомлены об этой сделке. Генеральный директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова поделилась с «Реальным временем»:

— На самом деле ГК «ПИК» зашла на рынок Казани уже давно. Просто очень усиленно скрывали, что это они купили, но мы были в курсе. Там планируется очень большой жилкомплекс — не меньше «Изумрудного города»! Это фактически будет жилье эконом-класса, сейчас его обозначают термином «стандарт». Жилье будет недорогим, но ценник, думаю, будет все же выше 100 тысяч рублей за квадратный метр.

Для казанских застройщиков, считает Гизатова, ПИК — сильный конкурент, способный демпинговать. И это только начало, говорит она, поскольку ПИК не заходит на один объект:

— Он пришел не в гости, он пришел здесь жить и работать.

Чтобы оценить масштабы строительства, напомним: жилкомплекс «Изумрудный город» — это одиннадцать 10-этажных зданий (2 583 квартиры) на пересечении улиц Габишева и Кул Гали. Площадь застройки ЖК — 38,3 га, несмотря на то, что застройщик обещал обеспечить ЖК практически идеальной социальной инфраструктурой, в этом году начальник Управления образования Ирек Ризванов уже заявил о дефиците мест в школах микрорайона, как и во многих проектах новой застройки.

Исходя из этого, допустимо предположить, что в перспективе аналогичные проблемы могут возникнуть и у тех, кто поселится в новостройках на Компрессорном. Стандарт-класс не предполагает повышенных требований к качеству строительства и стройматериалов, равно как и большого количества парковочных мест.

Жилкомплекс «Изумрудный город» — это одиннадцать 10-этажных зданий. Источник: rosrealt.ru

«Конкуренция Казани на пользу…»

Однако, в приходе ГК «ПИК» в столицу Татарстана есть и свои плюсы. До сих пор в республике строили в основном свои родные компании.

— Я не думаю, что, если в город заходят чужие инвестиции, это плохо, — говорит советник министра строительства РТ Николай Васильев. — Это своего рода оценка стоимости жилья. Никакой солидный инвестор не придет на территорию, если понимает, что реализация будет по низким ценам. Кроме того, застройщики должны конкурировать. От этого выиграют горожане. Пусть они предлагают другое качество и снижают цены. Их ведь определяет казанский рынок, а не желание москвичей получить отсюда деньги. И если они начинают работать в Казани и будут четкие правила игры, это будет хорошо.

— ПИК — давно существующая компания и ею многое построено в Москве и Московской области, — прокомментировал новость о московском застройщике Александр Дембич. — Поскольку их проекты там согласовывают, значит, эти проекты выполняются на достаточно неплохом уровне, ведь требования там высокие. А то, что делается в Казани на уровне проектов планировки территории я бы оценил как посредственную работу. Поэтому я надеюсь, что они поднимут уровень проектирования. Компания богатая, она сможет оплачивать квалифицированных специалистов.

Ипотека казанцам — во вред

Однако Николай Васильев, обсуждая перспективы застройки ГК ПИК территории «Холода», заметил, что «у нас реально значительные объемы строительства не находят своего покупателя» и указал на неизбежные минусы ипотеки, в которую продается значительная часть новостроек, и объекты на Компрессорном, по его мнению, не станут исключением:

— Ипотека — это хорошо для увеличения строительной базы, но тут есть момент, на который придется обращать внимание в будущем. И первая проблема — это транспорт. Ведь транспорт напрягается прежде всего транзитными потоками и потоками между жильем и местом приложения труда. Если мы сегодня категорически замещаем жильем территорию, прежде занятую базами и производством, и не оставляем мест приложения труда, жителям, естественно, придется ездить куда-то. Жестко закрепляя население за счет ипотечных кредитов, мы перекрываем людям возможность смены места жительства. Для Татарстана, как и в целом для России, это большая проблема. Мы привязываем людей не просто к городу, но еще и к определенной территории. А человек должен иметь возможность поменять место жительства хотя бы ближе к производству! Во многих странах это тот самый показатель благополучия: получил образование, нашел лучшее место — поменял работу и переехал. Ипотека это сильно ограничивает. И мы, к сожалению, об этом не думаем. А результат виден на транспортных развязках: огромные массы людей тратят большое количество времени на передвижение от жилья на работу и обратно. Надо думать о том, чтобы в городе, где все динамично меняется, человек не был настолько жестко законодательно привязан к территории, чтобы был вынужден менять планы по перспективному трудоустройству!

Нужен транспортный узел, который «развяжет» узел проблем

Николай Васильев высказал опасение, что застройка на Компрессорном обернется большими транспортными проблемами для жителей нового микрорайона:

По его мнению, в проекте планировки должны быть зарезервированы значительные площади под размещение крупного транспортно-пересадочного узла:

— Эта проблема должна решаться в проекте планировки. Но идея транспортно-пересадочных узлов практически ушла вместе с ВСМ. А строить что-то серьезное в этой зоне без связки с Генппланом и транспортными планами выхода на Дербышки я бы ничего обсуждать не стал. Потому что здесь все должно быть направлено не только на формирование архитектурного облика, надо еще убедиться, что красные линии выездных магистралей при застройке никак не будут задеты. Это коридоры коммуникаций, которые надо предусматривать, а многие развязки в Казани уже были «зажаты» опережающей сменой собственников, например, Большое Казанское Кольцо в районе торгового центра «Олимп». Опережение строительства объемов жилья по сравнению со строительством коммуникаций — наша беда.

Причиной этой беды Васильев считает продажу земельных участков без должной заботы о будущих транспортных артериях. И полагает, что это также станет слабым местом планов застройки на Компрессорном. Он указал на Манхэттен в качестве образца: именно наличие 18—20 линий метрополитена позволило без ущерба для коммуникации жителей обеспечить там высокую плотность застройки.

— А креативные идеи передвижения — велосипеды, всякие там колеса — это хорошо, чтобы показать, что в городе об этом думают, — заключил Николай Васильев. — Но все же в нашем климате копировать Италию, Францию, Голландию не очень серьезно. И для города за миллион это достаточно сложно, особенно если взять и посчитать во что будет обходиться инфраструктура для каждого велосипедиста. Ни территории, ни бюджета на это не хватит. В зонах, где есть рекреации, это приемлемо, а считать, что эти способы передвижения будут облегчать работу общественного транспорта — нет, к сожалению, об этом можно только мечтать.

О том же предупреждает и Александр Дембич, который напомнил: с 2016 года, когда были анонсированы планы разработки проекта развития транспортно-пересадочного узла «Компрессорный», ничего не изменилось.

— За последние 3-4 года я не видел никаких разработок, хотя ТПУ там необходим. Другое дело, что пока этот проект не продвинулся, застройка может пойти такими темпами, при которых разместить ТПУ будет уже негде. Это следствие того, что у нас несинхронно разрабатываются связанные участки территории. Необходимо представить сейчас хотя бы эскизный проект этого транспортно-пересадочного узла!

С 2016 года, когда был анонсирован проект транспортно-пересадочного узла «Компрессорный», ничего не изменилось. Источник: autotat.ru

Остается добавить, что в январе 2021-го на коллегии Минтранса прозвучало, что разработка проектно–сметной документации в сфере выполнения работ по возведению транспортно-пересадочного узла «Компрессорный» в полосе отвода ОАО «РЖД» ведется. Министр транспорта Фарид Ханифов тогда сообщил, что республикой в лице заказчика ГКУ «Главтатдортранс» и проектировщика ООО «Волгапроектстрой» запроектирован подвод коммуникаций и благоустройства прилегающей территории ТПУ «Компрессорный» на муниципальной земле и что проектно-сметная документация прошла экспертизу.

Инна Серова

Недвижимость Бизнес Транспорт Экономика Инвестиции Татарстан Город Казань Министерство строительства архитектуры и жилищно-коммнуального хозяйства РТ Министерство транспорта и дорожного хозяйства РТ Дембич Александр Алексеевич Инвестиционная Группа Компаний Эй Эс Джи Семин Алексей Владимирович