«Без появления социальной инфраструктуры и дорог никакое строительство невозможно!»

Сначала дорога — потом жилье

Встречу открыла замначальника Управления архитектуры Казани и градостроительства Наталья Шарипова. Поскольку общественные слушания по проекту «Яблоневые сады» вызвали массу обращений в адрес раиса РТ от жителей Куюков, Салмачей и соседних поселков, власти города решили рассказать местному населению подробнее о планах развития 380 га по «Восточной дуге».

— Мы видим, что есть проблема и недопонимание, и что материалы проекта, который выставлялся, до конца не пролистали. Выхватили только самое начало и то, что здесь огромная территория будет под жилой застройкой, а до условий освоения не дошли и не дочитали, — указала она.

Спикер напомнила, что еще по старому генплану Казани территория, которая сейчас принадлежит миллиардеру Алексею Семину, была определена под многоквартирную жилую застройку, поэтому заказчик занимался проектированием с 2014 года и даже раньше. По новому генплану, это территория перспективного жилищного строительства при обязательной подготовке проекта планировки. Документ (ППТ) определяет очередность освоения территории и утверждается постановлением исполкома города — нарушить его нельзя, заверила замглавы УАиГ. Запросить разрешение на строительство можно лишь с учетом утвержденного ППТ. По нашумевшему проекту планировки территории от ASG invest (проект «Яблоневые сады») предполагается 12 очередей строительства.

— Заказчик после моделирования этой территории сам понял, что существующая на сегодня улично-дорожная сеть (УДС) не сможет вытянуть эти объемы. Основным условием для его захода на территорию стала подготовка ППТ и строительство подъездной дороги от ул. Зорге до «Яблоневых садов» в обход вашей улицы Центральная [в Салмачах]. Только после строительства этой дороги он приступает к первым этапам освоения своей территории. Причем каждый из них включает социальные объекты, благоустройство, УДС.

На следующем этапе, по ее словам, — дальнейшее развитие 29-го проезда с выходом на Вознесенский тракт. При этом четко оговорено: заказчик не сможет приступить к следующему этапу, пока не завершит первый, и не приступит к первому — пока не построит подъездную дорогу.

— Если посмотрите документы, там четко прописано что за чем следует, и они не получат разрешение на строительство до возведения дороги. Только после ее сдачи и подведения инженерных коммуникаций они смогут получить разрешение на стройку первого дома, — заверил в свою очередь глава администрации Вахитовского района Альберт Салихов.

— Поэтому опасения, что они со своим миллионом «квадратов» жилья зайдут на эту территорию, сразу освоят и перекроют вам Центральную — крайне не обоснованы, — подчеркнула Наталья Шарипова, — Отчасти я вам скажу, что эта первая дорога, ну и 29-й проезд до Вознесенского тоже, помимо своей проблемы позволят решить и существующие проблемы Куюков — это дополнительные выезды.

«Никакую социальную инфраструктуру не подвести без федерального финансирования»

На повестку вновь вышел вопрос извечных пробок на дорогах в направлении Куюков и острого дефицита социальных объектов, в условиях которых живет местное население. Но Альберт Салихов напомнил, что Куюки — это не Казань, а градостроительная политика в прилегающих к ней районах была не такая строгая, как в столице с ее жесткими требованиями к застройщикам. Поселок до сих пор отличала хаотичная застройка, но с прошлого года, по поручению раиса РТ, все стройки в Казанской агломерации заморозили до тех пор, пока объемы ввода социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры не догонят объемы ввода коммерческого жилья. Поэтому утверждение проекта «Яблоневых садов» с развитой инфраструктурой станет решением проблемы и для жителей существующих поселков, пытались донести свою мысль чиновники.

— Но никакую социальную инфраструктуру мы сюда не сможем привести без федерального финансирования, а его дают только, когда мы защитим планы по строительству жилья. При этом мы не бюджетными деньгами заходим: только после того, как инвестор построит дорогу и детский сад за свой счет, он приступает к первому этапу освоения территории. Ко второму сможет приступить только после того, как построит школу на 1501 место, — пояснил глава Вахитовского района.

Многие заказчики могут лоббировать включение своих территорий в федеральные программы по строительству объектов образования, пояснила Наталья Шарипова. «Но построить школу без нового жилья рядом нельзя». Ранее законодательство обязывало застройщиков выделять места под стройку социальных объектов, но не обязывало его строить. «Теперь наоборот, без этого он не получит разрешения на строительство жилья», — добавил Альберт Салихов.

Население Салмачей: «Как мы можем верить?!»

Однако пробелы в законодательстве остаются. Как уточнили в УАиГ, если решение о подготовке проекта планировки территорий приняли до 2018 года, застройщик может реализовать свой проект по старой схеме, то есть без обязательств возводить соцобъекты. В случае с ASG — это как раз такая ситуация, поскольку подготовкой ППТ занимаются с 2014 года. Тем не менее «заказчик, понимая, что эта территория требует особого подхода, включил для себя положение об очередности освоения территории, но обязанности у него такой нет».

— Как мы можем верить, когда у нас ничего не делается?! В Куюках строят и строят, а сейчас говорят: «А вот с вами будет другая история». Я житель Салмачей и меня очень волнует эта стройка, — обратилась к выступавшим Наталья Мельникова.

— Строят за нами в Куюках и дальше, а страдаем мы в Салмачах, жители Казани, — добавила Ирина Мишагина, — Вы знаете сколько у нас жителей, и нет ни одного государственного садика. Почему с 2018 года ничего не построено? Пристрой к школе также не существует. Школа в Привольном и Вишневке отсутствует. И плюс еще 67 тысяч жителей будет.

— Где гарантия, что потом заказчик не скажет: у меня проект до 2014 года и я ничего не должен? — поинтересовалась еще одна жительница поселка, — Кто будет контролировать, что застройщик будет использовать только ту дорогу, которую он построит? Потому что на сто процентов уверена, половина транспорта поедет по этой многострадальной улице Центральной и Кул Гали. Половина М-7 здесь ездит! — подключилась еще одна жительница поселка.

Представитель УАиГ поспешила успокоить, сообщив, что проект был выставлен на общественные обсуждения именно с такой очередностью, причем кроме дороги на первом этапе он должен построить и сети: «Кстати насчет Привольного, у нас там есть прекрасный земельный участок под школу, куда как раз нужно подвести инженерные коммуникации».

— Если вы посмотрите, очередность как раз такая: сначала дорога и инженерные коммуникации — потом первая очередь проекта, затем детсад и школа, — сообщил Альберт Салихов.

«Одной дороги там не хватит», переживали жители Салмачей, но их призвали послушать самого заказчика проекта.

«Пока город застройку ограничивал — за границей Казани, можно сказать, правил не было»

Директор по развитию территорий группы компаний ASG invest Ринат Аисов еще раз отметил, что территория давно была зарезервирована под будущее развитие Казани. Собственник занимался проектом более 10 лет и каждый раз сталкивался с жесткой позицией города: пока он не обоснует все расчеты и не подтвердит гарантированно, что территория будет развиваться сбалансированно с привязкой к социальной инфраструктуре, проект не получит зеленый свет.

— До 2018-го никаких законодательных инструментов обязать нас развиваться поочередно у города не было, поэтому город даже не рассматривал наш проект. Поскольку мы не могли предоставить гарантии, соответственно, проект дальше не шел. Тогда мы решили, что надо подходить к вопросу системно, комплексно. Так возникла потребность спланировать развитие всей этой большой территории — от проспекта Победы до М-7 — так называемой «Восточной дуги», — рассказал Ринат Аисов.

Работу начали с разработки транспортного каркаса территории — это разветвленная сеть дорог общей протяженностью более 140 км. В дальнейшем каркас доработал Институт генплана Москвы, и он вошел в обновленный генплан Казани. К тому времени перспективные точки жилых районов уже закрепили в главном градостроительном документе столицы, в том числе и «Яблоневые сады». Но при этом внесли обязательство: пока не будет утвержден проект планировки территории никакое освоение невозможно.

Ключевым вопросом было определить сколько и какие объекты можно построить на этой территории? К 2019 году проект разработали казанские проектировщики, но при его согласовании собственник земли вновь столкнулся с возражениями города: «Чем подтвердите, что на этой территории можно построить столько жилья?». Все упиралось в транспорт, к тому времени на дороге в Куюки уже сложилась напряженная ситуация.

— Пока город свою застройку ограничивал и планировал развивать территории по уму, сразу за границей Казани можно сказать правил вообще не было. Да, были нормативы, но там более спокойно относились к застройке: если есть — хорошо. При этом город сдерживал застройщиков у себя. Так и возник этот парадокс. Чтобы какое-то решение найти, мы решили привлечь лучших специалистов страны по градостроительству, — пояснил представитель компании.

К работе привлекли Институт генплана Москвы, чтобы его специалисты все рассчитали, обосновали и разработали проект планировки территории по «Восточной дуге» Казани. Заказчик не скрывал, что обошлось это недешево, в несколько десятков млн рублей. Команда Олега Григорьева (на тот момент замглавы Института генплана Москвы) провела транспортные замеры более, чем из 90 точек в городе, в том числе на ключевых перекрестках, въездах и выездах. В модель были заложены существующие транспортные потоки, а также перспективные, где уже утверждены проекты и новые варианты. Так, были выработаны лимиты жилой застройки, которая не приведет к ухудшению дорожной ситуации, и спрогнозирована очередность строительства дорог в привязке к возведению жилья.

— Выводы по итогам этого моделирования нас не утешили. Институт генплана Москвы сообщил, что практически в два раза планируемые нами объемы застройки надо снизить. В итоге нам пришлось на это пойти, потому что другого варианта не было, к тому же Управление архитектуры настояло.

При этом спикер сразу привел новые показатели плотности жилой застройки по проекту — это 3,3 тысячи кв. м на гектар. Для сравнения в городе показатель составляет — 10 тысяч «квадратов» на га в среднем, а по конкретным жилым проектам варьируется от 15 тысяч до 20 тысяч кв. м. Иными словами, «Яблоневые сады» очень низкоплотный проект, отметил он:

— Когда люди пишут про дома по проекту в 19 этажей — это выхвачено из контекста. При такой плотности жилья можно всю застройку сделать до 5 этажей, но это будут просто поля однотипных многоэтажек. Такие проекты есть, не буду называть, ничего там комфортного и красивого нет. А здесь наоборот принцип такой: застройку немного поджать, освободив больше территории под места общего пользования. К слову, общая площадь зеленых зон на этой частной земле — порядка 100 га, то есть четверть всей территории отведена под озеленение.

1/16

«Это правильный пример, как должны заниматься развитием территорий»

Собственник оплатил за свой счет проект планировки подъездной дороги от ул. Зорге, работа уже выполнена, начало положено. Сейчас предстоит привлечение федеральных средств, но эти деньги не выделят просто так, вложения бюджета нужно обосновать новой жилой застройкой. «Мы сейчас пошли дальше, поскольку город решил, что нужно спроектировать весь транспортный каркас «Восточной дуги», и мы также выступили инвестором проекта. Над ним работает Олег Григорьев, которого, наверное, уже все знают, потому что он занимается и проблемой Куюков».

Суть проекта команды Григорьева в том, чтобы создать на местах не только дороги, но и всю необходимую инфраструктуру, чтобы людям не приходилось постоянно ездить в город на работу, везти детей в школы, детсады и так далее, чтобы они могли закрыть основные потребности по месту жительства.

На территории будет создано общественно-деловое ядро в 27 га, где в совокупности с объектами обслуживания, социальными объектами, встроенными в жилые дома, будет сгенерировано порядка 10 тысяч рабочих мест. Строительство будет реализовано не завтра, это планы минимум на два десятка лет вперед.

Основные показатели проекта «Яблоневые сады» — это 12 детсадов на 3 520 мест, 5 школ на 7 505 учеников, детские школы искусств, музыкальные, художественные, хореографические школы — 770 мест, культурно-досуговые учреждения, 4 спортивных комплекса, бассейны (открытые и закрытые), объекты культуры, розничной торговли, общепита и другие, поликлиника.

— Все жестко увязано с очередностью, без появления социальной инфраструктуры и дорог — никакое строительство невозможно! — еще раз подчеркнул спикер, — На ваш ключевой вопрос: чем мы это гарантируем, отвечаю — утверждением этого проекта, потому что он обязует нас соблюдать очередность. Никто не даст нам разрешение на строительство, не согласует перевод зоны под многоквартирную жилую застройку пока эта дорога от Зорге физически не будет построена.

Собравшимся на встрече жителям еще раз напомнили о жесткой позиции города в вопросах градостроительной политики: «Сейчас мы уже с этим смирились, а раньше возмущались: почему там строят, а здесь нам ничего не разрешают, — рассказал заказчик, — Потом смирились, пришло понимание, и мы сами начали развивать тему комплексного развития территорий».

— Я тоже житель Казани и мне не нравится по утрам в пробках стоять, поэтому ваше возмущение естественно и понятно. Но прошу вас вникнуть в проект, потому что факты говорят сами за себя, он, скорее, поможет этой территории. Это правильный пример того, как застройщики и власти должны заниматься развитием территорий, — подчеркнул Ринат Аисов.

Активисты поселков еще уточняли параметры планируемых объектов инфраструктуры и самого проекта: какой ширины и когда будет сдана новая подъездная дорога, в какие сроки построят школы и детсады, какой этажности будут дома в разных зонах и сколько метров займет буферная зона между Салмачами и «Яблоневыми садами».

У некоторых возникли вопросы по строительству второй подъездной дороги — с Оренбургского тракта, ее возведение запланировано в 10-й очереди:

— Мой интерес какой — чтобы была нормальная дорога, а не эта перегруженная. Я и так целый час еду 800 метров — от «Акчарлака» до «Ленты»!

— Мы должны понимать, что без утверждения проекта планировки территории мы не получим федеральных денег на строительство социальной и дорожной инфраструктуры. И у нас не будет ни этой дороги, которая присоединится к Зорге, ни детсадов и школ, — пояснил Альберт Салихов.

— После застройки Куюков, обжегшись на молоке, мы уже дуем на воду. Там тоже были картинки, и люди верили, — заметили некоторые жители.

— Вот именно, там были только картинки! А текста, который обязывает именно так действовать, не было, — попыталась развеять их сомнения Наталья Шарипова.

Под конец встречи активисты Салмачей и других поселков попросили представителей городских властей и разработчика проекта поделиться информацией по проекту, быть на связи и учесть их замечания по своевременной сдаче дорог и социальных объектов.

НедвижимостьБизнес Татарстан Инвестиционная Группа Компаний Эй Эс ДжиСемин Алексей Владимирович