16 февраля
Инвесторы взяли паузу с вводом новых объектов, а в условиях дефицита площадей ставки устремились вверх
«Спрос есть, ставки растут, но инвесторы почему-то не торопятся строить новые складские комплексы в Татарстане», — оценила ситуацию на рынке складской и индустриальной недвижимости полномочный представитель РГУД в Татарстане, управляющий партнер Perfect RED Елена Стрюкова. Открывая конференцию «Логистика будущего в Казани», эксперт предупредила: чем дольше будет пауза с вводом новых объектов, тем выше будет стоимость аренды. По ее прогнозу, рост ставок продолжится с темпом в 10—15% и перешагнет планку в 1 100 рублей за «квадрат» к 2026 году. Представители отрасли с нею согласны, поскольку в регионах по-прежнему наблюдается острый дефицит свободных складских помещений.
Свободных мест нет
Запуск новых складских комплексов в Татарстане затормозился. Знаковыми объектами 2022 года в этом сегменте оказались складские сооружения в ОЭЗ «Алабуга» (свыше 37 тысяч кв. м) и логистический центр KazanExpress в Казани (30 тыс. кв. м). Остальные частные инвесторы взяли паузу.
В результате уровень вакантных площадей в республике упал до предельно минимального в 0,7%, а запрашиваемая девелоперами ставка поднялась до 647 руб./кв. м, или 7,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год (средневзвешенная ставка в регионах 5,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, — прим. ред.). Так обрисовала ситуацию на рынке складской недвижимости полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане, управляющий партнер Perfect RED Елена Стрюкова, выступая на тематической конференции «Логистика будущего в Казани».
— Еще в 2009 году мне приходилось совершать немало «холодных» звонков в поиске арендаторов на складские сооружения республики, — вспомнила она. — «Из Казани до Москвы — полдня. Зачем нам ваши склады», объясняли тогда игроки.
Пять из девяти складов — в Зеленодольске: как М-12 изменит их локацию
С тех пор логистическая ситуация изменилась с точностью до наоборот. Из-за дефицита качественной складской недвижимости федеральные ретейлеры и маркетплейсы сами вынуждены строить в республике распределительные центры, сосредоточившись в Зеленодольском районе: «Здесь располагаются пять из девяти складских комплексов», — отметила Елена Стрюкова.
Первым в 2013 году отстроился ЗАО «Тандер», запустив комплекс на 25 тыс. кв. м. Эстафету в 2020 году подхватили Ozon и Wildberries — в совокупности ввели 80 тыс. кв. м. Сегодня на счету ретейлеров и маркетплейсов — свыше 360 тыс. кв. м площадей. На открытом рынке сформированы предложения на 433,5 тыс. кв. м (это склады в Казани, Высокогорском, Лаишевском районах). В результате уровень вакантности опустился до минимума — свободных мест не найти.
По словам полпреда РГУД, два года назад Alibaba Group начала искать площади на 10 тыс. кв. м, но так и не нашла. Последние «остатки» свободных площадей закончились в прошлом году. Впереди запуск второй очереди комплекса «Тура 2.0» в Зеленодольском районе, но там лоты забронированы компаниями «Нэфис», КАМАЗ и другими производителями. По мнению Елены Стрюковой, интерес к Зеленодольску может снизиться после запуска трассы М-12, которая перевернет дислокацию складских комплексов.
Арендные ставки вырастут почти в 2 раза
Далее спикер представила прогноз о том, что арендные ставки продолжат расти с ежегодным темпом в 10—15%. К 2026 году стоимость аренды может вырасти почти вдвое. Наибольший рост произойдет в классе А. По данным полпреда гильдии, в настоящее время ставка аренды составляет в среднем 627 руб./кв. м в месяц и приблизится к 1 091 руб./кв. м. Чуть слабее динамика роста будет проявляться в классе В. Здесь ставки вырастут с 440 руб./кв. м до 526 руб./кв. м в 2023 году и поднимутся до 700 руб./кв. м к 2026 году.
Частных инвесторов отпугивает неопределенность. По словам Елены Стрюковой, эффективный бюджет строительства оценивается в 55 600 рублей за «квадрат»: «Но такой ценой могут похвастаться только системные девелоперы, да и то если есть свой участок. Просто так за такие деньги, конечно, не построить», — отметила она.
Константин Фомиченко, партнер и региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group отметил, что в регионах России в целом положительной динамики роста новых объектов в прошлом году не наблюдалось:
— Объем завершенного строительства в регионах за аналогичный период сократился на 38%, — отметил он.
В 2022 году 45% введенных качественных складских площадей в субъектах России пришлось на проекты built-to-suit: данное значение находится на сопоставимом с 2021 годом уровне. Среди крупнейших BTS-проектов — несколько объектов для компании Ozon: ИП «PNK Парк Чапаевск» в Самаре (135 тыс. кв. м), а также два новых корпуса в ЛП «Дорожный» (Ростов-на-Дону) и «Кольцовский» (Екатеринбург) площадью 42 тыс. кв. м и 39 тыс. кв. м соответственно. Среди других завершенных BTS-проектов стоит выделить вторую фазу распределительного центра Wildberries в Краснодаре площадью 50 тыс. кв. м (общая площадь объекта достигла 100 тыс. кв. м), распределительный центр X5 Group в Брянске (35 тыс. кв. м) и логистический центр KazanExpress в Казани (30 тыс. кв. м). Тем временем сохраняется интерес к столицам.
— В Москве объем ввода вырос на 19% по сравнению со значением конца 2021 года, в то время как в Санкт-Петербурге показатель увеличился более чем в 3,5 раза, — уточнил Фомиченко.
Совокупный объем складских площадей в России по итогам 2022 года составил 42,2 млн кв. м. Более половины из них (55%, или 23,2 млн кв. м) приходится на Московский регион, 11% (4,6 млн кв. м) — на Санкт-Петербург и Ленинградскую область и порядка 34% (14,4 млн кв. м) — на остальные регионы страны.
