25 октября
Объем ввода индустриальной недвижимости в Татарстане снизился на 14%, но уже летом арендные ставки подскочили на 6%
Татарстан опередил остальные регионы России по темпам роста арендных ставок на складскую недвижимость. Ставка аренды на готовые площади класса А выросла на 6% — до 5 200 руб./кв. м/год triple net при среднем уровне в 5 000 руб./кв. м/год. «Некоторые собственники чрезмерно агрессивно поднимают. Такого, чтобы выставляли по московским ставкам в 1000—1200 руб./кв. м в месяц еще нет, но по 660—650 рублей уже предлагают», — сообщили участники рынка «Реальному времени». «Демпингует» лишь ОЭЗ «Алабуга», которая предлагает лояльную ставку от 95 рублей за «квадрат» для своих резидентов.
Летний скачок на 6%, или Как Татарстан ушел в отрыв
После быстрого восстановления арендных ставок после пандемии собственники татарстанских логопарков настроились на новый рекорд. По итогам 9 месяцев года арендная плата на вторичном рынке складской недвижимости достигла исторического пика и зафиксировалась на отметке 5 200 руб./кв. м/год triple net. Это на 6% выше, чем в среднем в остальных российских регионах. Такие данные привели «Реальному времени» аналитики NF Group (ex. Knight Frank Russia).
Как следует из сравнительного графика экспертов, арендные ставки в республике начали уходить «в отрыв» задолго до наступления лета. В конце 2021 года средняя стоимость аренды стабилизировалась на уровне 4900 руб./кв. м/год после всеобщего бурного роста в 2020—2021 годах. В отличие от большинства регионов, в Татарстане произошел еще один скачок повышения. Как следует из графика NF Group, арендные ставки тогда «не успокоились», а поднялись еще на 6% к средним значениям. Лишь на этой траектории ставки выровнялись и удерживаются на этом уровне последние три месяца. Ожидать ли традиционного всплеска цен к концу года — пока неясно.
По данным полномочного представителя Российской гильдии управляющих и девелоперов в Татарстане, управляющий партнер Perfect Red Елены Стрюковой, средняя ставка на вакантные блоки в классе А составляет 614 рублей за кв.м в месяц (+17% к началу года); в классе В — 370 (+5% к началу года) рублей за кв.м в месяц. По ее словам, с начала года доля вакантных помещений в складских комплексах Казани сократилась с 12,2% до 2,5%. В новых складских проектах арендная ставка может достичь 900 — 1 000 рублей за кв.м в месяц, включая НДС.
С уходом ряда международных компаний с российского рынка в столичном регионе произошел рост доли свободных помещений. Но Татарстан, и Казань в частности, спад не коснулся. По оценке эксперта, текущий спрос существенно превышает имеющееся предложение и такая ситуация складывается последние 2 года. «Так, что даже если какие-то блоки и будут освобождаться, они будут тут же арендованы компаниями с «листа ожидания», — отметила она.
Свободных площадей нет
Что спровоцировало летний скачок ставок? Большинство экспертов склоняется к тому, что главной причиной роста арендных цен стал острый дефицит качественных площадей в республике. По словам Константина Фомиченко, партнера, регионального директора, директора департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group, более высокая стоимость аренды в Татарстане отчасти объяснима имеющимся дефицитом качественных складских площадей.
Общий объем качественного предложения в Татарстане составляет порядка 951 тыс. кв. м. Но в этом году собственники ввели меньше объектов. «По итогам 9 месяцев 2022 года в Республике Татарстан было введено 83,4 тыс. кв. м складских площадей, что пока на 14% меньше аналогичного показателя за весь 2021 год», — отметил собеседник издания.
По оценке Елены Стрюковой, совокупное предложение качественной производственно-складской недвижимости в Казани на сегодняшний день представлено 17 объектами и составляет порядка 434 тыс. кв. м. Есть еще 9 собственных логистических комплексов общей площадью 256 тыс. кв.м и 9 индустриальных парков площадью земельных участков 789,3 га. Два самых крупных складских комплекса — это «Биек Тау» и «Q-Парк».
За девять месяцев 2022 года рынок производственно-складских и логистических комплексов пополнился новыми объектами:
- В конце июня на ул. Крутовская, 33 в Казани один из крупнейших в России фармацевтических холдингов «Протек» открыл свой крупнейший логоцентр. Площадь объекта — свыше 15 тыс. кв. метров. Инвестиции составили 1,9 млрд рублей. Фармацевтический холдинг «Протек» включает в себя дистрибьюторский бизнес АО «Центр внедрения «Протек», аптечные сети «Ригла», «Будь здоров!» и «Живика», производственные активы «ФармФирма Сотекс», «Протеиновый контур» и «Рафарма».
- На территории Свияжского межрегионального мультимодального логистического центра (СММЛЦ) в июне был дан старт строительству нового элеватора «Свияжск-Зернопродукт». Инвестором выступает резидент СММЛЦ — компания «Август-Агро». Проектная мощность элеватора составит 112,5 тыс. тонн единовременного хранения зерна. Стоимость проекта оценивается в 2,4 млрд рублей.
- Инвестиционная группа компаний ASG анонсировала начало строительства Индустриального парка «Восток». Парк планируется разместить между трассами М-7, Мамадышским и строящимся Вознесенским трактами. Проектом предусматривается размещение на данной территории объектов легкой промышленности низкого класса опасности, логистические, распределительные комплексы. Также на площадке будут размещаться объекты оптовой торговли, строительные гипермаркеты и административные офисы. Территория парка 173 га, по предварительным расчетам, проект сгенерирует не менее 17 тысяч новых рабочих мест.
- KazanExpress завершает возведение первого корпуса нового склада фулфилмент-центра в рамках Свияжского межрегионального мультимодального логистического центра. Татарстанский маркетплейс заявляет о строительная готовность объекта — 90%. По данным компании, в третьем квартале 2022 года планируется окончание строительных работ. Полезная площадь объекта составит 120 тыс. кв. м. Первая очередь нового логоцентра даст более 3 тыс. рабочих мест. В дальнейшем планируется построить еще 7 складских корпусов с полезной площадью 1 млн квадратных метров.
- В составе СК «Ринго» на пр. Ф. Амирхана был построен новый небольшой блок, площадью 1500 кв.м. Он уже сдан в аренду.
По итогам девяти месяцев 2022 года в Республике Татарстан было введено 83,4 тыс. кв.м складских площадей, что пока на 14% меньше аналогичного показателя за весь 2021 год. Основная часть завершенного строительства пришлась на конец 3 квартала 2022 года, когда были введены два дополнительных складских корпуса «Синергия-2» в ОЭЗ «Алабуга» суммарной площадью 75,8 тыс. кв.м. Таким образом, общий объем качественного предложения в Татарстане составляет 951 тыс. кв.м.
По данным Perfect RED, за 5 последних лет доля арендаторов, работающих в сегменте e-commerce увеличилась с 18% до 38%.
В Казани доминирует «вторичка», в Елабуге и Зеленодольске — новострой
Другая характерная черта татарстанского рынка индустриальной недвижимости в том, что новые складские ресурсы активно развиваются в Зеленодольске и Елабуге, тогда как в Казани доминирует вторичная недвижимость. Именно на Елабугу пришлась основная часть завершенного строительства в этом году. В конце третьего квартала были введены два дополнительных складских корпуса «Синергия-2» в ОЭЗ «Алабуга» суммарной площадью 75,8 тысячи «квадратов».
До этого в 2020—2021 годах в Татарстане построили одни из самых крупных индустриальных объектов — распределительные центры Ozon и Wildberries общей площадью 38 тыс. и 100 тыс. кв. м соответственно. Онлайн-торговля сыграла существенную роль в развитии этого рынка — с участием игроков e-commerce заключили 43% всех сделок в республике. До 35% общего объема предложения региона используется под собственные нужды конечных пользователей и порядка 15% построено в формате built-to-suit (строительство складов под нужды конкретного заказчика, — прим. ред.). Остальная часть площадей предлагается на рынке спекулятивно.
Большинство участников рынка складской недвижимости соглашаются, что наиболее острый дефицит площадей наблюдается в Казани. Здесь на протяжении последних 2 лет высвобождаются промышленно-складские территории под реновацию жилыми комплексами. Почти полностью выведены склады в районе улиц Родина, а теперь готовятся переезду их владельцы и на улице Портовой.
— Действительно в Казани существует дефицит производственно-складских площадей. По офисным помещениям такого явления нет, — отметил директор технопарка «Мелита-Аренда» Марат Мазитов. — Вот только что встречались с представителем московской компании, которая готовится открывать филиал. Эта встреча подтверждает, что в Казани большой дефицит. Иногородние компании готовы брать в аренду площади на вторых-третьих этажах при наличии подъемников, так как на первых этажах все занято!
Места захвачены поставщиками Ozon и Wildberries?
Собеседник издания считает, что острый дефицит вызван не реновацией территорий в Казани, а ажиотажным спросом поставщиков маркетплейсов Ozon и Wildberries. «Если два-три года назад таких предпринимателей почти не было, то сейчас они захватывают в Казани малые помещения от 50 метров до 1200 кв. м. Именно участники электронной торговли подстегнули спрос на склады в Казани. Ведь чтобы доставить товар на распределительный склад в Ozon и Wildberries, предприниматели должны на своих складах упаковать товар по международным стандартам», — пояснил Мазитов. По его оценке, с начала года арендные ставки на склады в Казани выросли даже больше, чем на 6%.
«Сейчас в Казань начинают выходить региональные дистрибуторы мебели, но не все могут найти подходящие склады», — подтверждает и брокер по складской недвижимости компании «Деловые линии». По его мнению, пик спроса поставщиков Ozon и Wildberries на склады в Казани уже позади. Эти игроки рынка уже обосновались в разных точках Казани, их потребности удовлетворены. Так что сейчас наибольшую активность проявляют крупные федеральные компании: «Они ищут под аренду склады и не могут найти подходящие по формату площади».
По словам эксперта, резкий рост арендных ставок обусловлен тем, что многие ретейлеры начинают возвращаться в Казань после коронакризиса:
— Но остановиться негде — все занято. В неделю получаю по три-четыре заявки на аренду складов площадью от 50 кв. м, — рассказывает брокер. — Предпочтение отдается местам вдоль дороги М-7, в Кировском районе Казани. Зоны в Приволжском районе перестали интересовать, так как нет выхода на федеральную трассу.
Кто агрессивно тянет вверх
По его словам, некоторые собственники производственно-складских помещений «чрезмерно агрессивно поднимают ставки — такого, чтобы выставляли по московским ставкам в 1000—1200 руб./кв. м в месяц еще нет, но по 660—650 рублей уже предлагают». В основном такой ценник предъявляют собственники новых складов и позиционируют эти комплексы, как класс А. Как правило, их строят в индустриальных парках. «Я думаю, что ставка не повышенная, вполне адекватная стоимости строительства. Потому что себестоимость строительства растет», — полагает эксперт.
Другим фактором повышения арендных ставок стала реновация промышленных зон. «Это связано со строительством жилых комплексов. Можно сказать, что они агрессивно захватывают территорию города, в том числе склады и производственные помещения сносятся. Собственники этих помещений вынуждены сдать позиции, получить компенсацию, но отдать участки. А их арендаторам приходится искать другие площади. Кто-то переехал в Кировский район Казани или Зеленодольский район. «Сейчас начали выезжать с Портовой», — рассказывают брокеры коммерческой недвижимости в Казани. Что будет дальше — предсказывать никто не берется.
Елабужский ценник — от 95 рублей за «квадрат»
На этом фоне сильно «демпингует» арендными ставками ОЭЗ «Алабуга». Как сообщили в пресс-службе особой экономической зоны, для резидентов предлагаются складские площади по ставке от 95 рублей за квадратный метр.
— Мы заинтересованы в том, чтобы производители не уходили с российского с рынка и готовы предоставить все возможности потенциальным резидентам в виде производственных площадей и льгот, — заявили «Реальному времени» в компании.
На текущий момент в «Алабуге» порядка 180 тыс. кв. м готовых производственных площадей. В дополнение к этому в будущем году будут введены в эксплуатацию еще 200 тыс. кв. м производственных помещений. ОЭЗ строит склады и в формате built-to-suit и финансирует проекты до 50% от CapEx (капитальные расходы). Примером может служить строительство завода по производству ПАН-прекурсора компании Umatex (предприятие ГК «Росатом»), где «Алабуга» стала ключевым партнером, вложив 3 млрд рублей. Необходимость в новых площадях у резидентов по-прежнему высока.
— Еще до момента ввода в эксплуатацию 80% помещений были забронированы инвесторами и резидентами. Уже сегодня все площади зарезервированы, — сообщили в пресс-службе управляющей компании зоны. — Мы видим спрос и понимаем насколько актуальны предоставляемые условия «Алабуги» для инвесторов. Готовые производственные площади — это большое окно возможностей для старта отечественных производителей в реализации проектов, где нужно только завести свое оборудование и начать выпускать продукцию.
